“目前中国房地产市场正处于由之前的趋势性增长向结构性增长转换的过渡调整期”清科集团分析师苗旺春认为，过去“铁板一块”的增长趋势将难再现，地域性、机遇性增长将主讲成为主流，当然房地产市场长期的周期性波动将依然存在。
房地产市场将分化
在苗旺春看来，房地产市场的走势用放缓更为准确，结束对事实的描述并不准确。事实上在任何产业，随着行业发展的深化，投资效率都存在下降的趋势，因而行业增长速度会相应逐步下降，房地产市场增速的放缓也符合经济学规律。
至于“白银十年”，可以这么形容，不过能不能平稳发展取决于未来中国经济的整体走势和调控政策，而且地区经济结构及人口结构的差异也会对地区房地产长期价格走势构成影响，因此未来房地产市场的最大特点更可能是分化。
延期减损兑付源于风控不足
目前虽然中国私募房地产市场发展较为迅速，不过中国市场上市场化的专业机构仍较为贫乏，而且投资市场上存在诸多限制。苗旺春指出，行业进一步发展需要在提升行业管理水平的同时，投资市场的限制能逐步消除。
就行业整体而言，目前中国私募房地产基金行业的专业化、市场化水平较低，人员业务水平参差不齐，大多数机构的投资心态较为初级，不以长期经营为目的。今年以来屡屡发生的延期或减损兑付案例，很大程度上是由于某些机构在行业火热时盲目扩张，导致项目投资时候的风险意识及控制措施不足导致的，总体上讲，还是机构本身层面的影响因素较大。
美国的私募房地产基金的兴起主要是因为上世纪美国房地产市场不景气使得房地产价格低估，各大资管集团看准市场时机纷纷成立房地产私募基金收买资产，抄底房地产市场；之后逐渐开展房地产开发融资等业务，因而其私募房地产基金市场相对房地产市场而言，会更注重逆周期投资。中国市场上私募房地产的兴起，主要归因于中小地产商受国家限贷政策的影响迫切需要拓展融资渠道，因而中国的私募房地产基金跟房地产市场走势相关性较大。
受制于政策原因，REITs在国内一直无法实施，其实，REITs的优势主要在于可以将所投资的缺乏流动性的资产转化为具有较好流动性的资产，从而减小基金兑付及管理风险。目前市场上唯一与此类过程相似的操作就是九鼎挂牌新三板，通过将LP份额股份化，在增加资产流动性的同时减轻基金管理机构的偿付压力，不过仍需警惕政策上的限制。
“在投资市场充分自由的前提下，得到市场认可的专业化私募房地产基金行业方可得到投资者的认可，从而行业才能得到充分发展。”苗旺春认为，当前国内地产基金行业尚需一段自由竞争期。
不过，苗旺春也指出，就前景而言，中国的私募房地产行业占房地产市场的融资比例与成熟市场相比仍然很低，因此长期而言，行业发展的潜力巨大。
LP向企业险资扩展
目前，国内人民币房地产私募基金的资金募集对象，主要是富裕的个人投资者或民营企业，少量的也会寻求和信托公司、保险公司、银行的私人理财部等合作。这与外资房地产基金有很大不同，外资房地产基金主要面向成熟的机构投资者，如养老基金、退休基金、捐赠基金、大学教育基金以及投资银行、保险公司、大型公司等。即使募集对象是富裕个人，多数也是通过家族基金、家族信托等形式实现。
苗旺春认为，随着投资者成熟度的提升及相关政策的放开，人民币私募房地产基金的融资渠道将逐渐转向以企业、险资等机构LP为主。
全球化布局
根据苗旺春所在的清科研究中心的观察，目前中国的私募房地产基金投资海外地产项目，主要的初衷可能是两个：一个是配合中国大型房企开拓海外市场的步伐，同时提升自身国际投资的能力。
另一个原因主要是出于安全考虑，诸如欧美等海外成熟市场的房地产走势受经济走势更为明显，因而只要把握好经济走势，选择好进入时点，项目的风险相对更小，投资的收益水平更加稳定。
本文来源投资界，作者：李梅，原文：https://news.pedaily.cn/201409/20140909370879.shtml
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