长富汇银张保国：轻资产模式渐成基金行业发展新趋势

　　临近年末，房企并购潮愈演愈烈，从近期市场的表现来看，实力雄厚的房企大举拿地、并购成为常态；实力较弱的房企则被吞噬或寻求向其他行业转型。此前通胀时代，开发商的主要利润来自于土地增值、低成本信贷而非房地产开发，这也是过去房地产开发获得超额盈利的主要来源。而行情低迷之时，房地产企业再依靠传统重资产盈利的模式将面临严重挑战。

　　尽管实力雄厚的房企已经强大到销售额可以破千亿，但在政策调控、行业低迷的背景下依然显得很脆弱。如今，摆在行业面前的两个现状是，去化周期延长，利润在不断变薄；以及资金成本高企，而作为资金来源重要渠道的银行业对房企的支持力度却在不断下降。面对这种情况，房企应对的主要策略，一个是通过规模扩张以抵消利润下滑的影响，另一个则是扩宽融资渠道，降低资金成本。从欧美国家房地产发展历程看，不动产最终都会归落于金融属性。因此，在未来的发展道路上依仗金融业、拓宽融资渠道将是龙头房企必要的选择。过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。

　　轻资产不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发、运营能力，主要强调自身的专业性以提升项目价值。目前，房企尝试过的轻资产运营模式主要有:以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘模式、彩生活为代表的社区O2O模式，以及众多开发商试水管理的地产基金模式等。今年6月，彩生活以68倍静态市盈率登陆港股，市值之高甚至超过母公司花样年，表明当前，市场对房企轻资产转型发展的模式更为认可。轻资产模式俨然已成为行业发展中的一种趋势。在轻资产模式下，由于房地产企业的资金来源更多样化，自身投入的资本小，使得企业的风险得到了广泛分散。

　　在众多房企进行轻资产转型的同时，国内主流的房地产私募基金仍然以直接参与房地产开发的方式进行获利，这种方式是有其局限性的：*，房地产基金同样面临着房地产行业低迷的周期性风险，在去化困难时期，房地产基金容易因房企回款不及时而出现难以如期兑付的风险；第二，房地产基金的团队几乎要承担开发商的所有工作，参与从项目的判断、设计、开发、监控到后期的物业管理等诸多事宜，极大地分散基金运作投资的精力。而房地产开发的十年黄金周期已成过往，以开发为获利来源的、传统的房地产基金业务将日趋艰难。

　　我们认为，房地产行业以轻资产、金融服务为特征的下半场正逐渐开启，这也将为房地产基金业带来巨大的盈利与发展空间。从发达国家经验看，美国、新加坡、日本等，俱已形成了以房地产投资信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。商业地产企业通过REITs将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展，而与此同时，大众投资者通过REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。基金管理者则除拥有对商业项目的控制权外，还由于参股持有REITs份额，实现了由持有重资产向持有轻资产的转变，在降低行业周期性波动风险的同时，享受到后期经营中的分红收益以及持有资产的潜在升值收益。

　　过去数月，我国REITs推进的速度已在不断加快。12月，苏宁云商将旗下11家门店物业的相关资产权益全部转让给华夏资本管理有限公司近日成立的“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划，并将在深交所挂牌,这也将成为深交所中小板上市公司首次通过证券资产化业务成功融资。我们认为，房地产基金向轻资产转型的时间窗口已经到来，这将使房地产基金的金融属性进一步增强，可以发挥基金的专业经营运作能力，加快资本周转速度，从而提高资金使用效率。

　　长富汇银基金自成立以来就着手开展对REITs的研究，并与*房企、地方政府等在内的各方进行过接洽，积极寻找有发展潜力的基础资产。我们倾向于在具有强劲消费能力的核心城市予以布局，目前已着手收购或租赁一些地理位置优越的商业物业。我认为，对持有型或投资型物业是否具有强大的改造以及创造资产增值的能力是基金能否做好轻资产转型的一个关键因素，因此，长富汇银始终重视对商业管理相关人才的引进与培养，相信我们的团队有能力应对当前的市场变化，积极把握当前基金转型的投资机遇。