房地产REITs或重启 地产行业迎来直融时代

　　房地产信托基金（房地产REITs）近年来呼声一直很高，在将近暂停了7年之后，有望在今年，也就是2015年的上半年拉开试点序幕，而房地产行业也将迎来直接融资的时代。

　　人民币近来趋同于其他货币，开启了贬值之路，人民币对美元即期汇率连续7个交易日中6次逼近跌停，随着美元的持续走强，中国房地产企业一反以往传统，在今年年初就开始放缓了海外融资步伐。有数据显示，今年1月份中国房地产企业在海外的融资额较去年锐减7成。

　　而房地产市场的持续下滑，也使得银行在房地产方面的风险日益凸显，虽然银行一再的对涉房资金结构进行着调整，但是从目前市场反馈来看，房地产相关资金占比仍高达50%左右，这也就意味着一旦出现风险，银行的连锁反应将会呈现一个非常可怕的现象。

　　以上种种迹象以及实际问题，都迫使决策层必须尽快解决直接融资问题，减少间接融资，利用市场证券化分摊不可控的风险。事实上，过去一年里面，在房地产REITs方面，决策层的态度明显转向，也时不时有小道消息传出，表示即将启动房地产REITs项目。例如，2014年，央行发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中就提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。住建部近期发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　一财长富总裁陈贤锋表示：过去一年，也有机构试图想推出类REITs产品，但这些产品从参与角度来看，和标准化REITs产品存在着一定的差异。虽然有些类REITs产品通过深交所综合协议交易平台挂牌转让算得上是一个重大突破，实现了REITs产品的流动性，但是其流动性相对还是较弱。

　　有专家指出，现阶段，我国房地产融资过分依赖外部融资平台，而这些平台由于自身局限问题，限制了房地产私募基金做大规模的可能。

　　现阶段，美国的REITs体系在目前的市场来说，相对较为完善。而单边税收是其REITs规模庞大的主要原因。就我国目前的税法框架而言，通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，需缴纳营业税、企业所得税等各项税收，这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。另据消息，现在REITs试点正在破除障碍，会减免部分税收。不过，消息还指出，其针对的不是开发商，而是投资者。

　　未来很有可能的是，针对酒店、地权、林权、养老地产、公租房等大体量资产盘活，在信用足够的情况下，用公募市场产品，将社会资金结合，利用市场募集资金，做资产证券化。