棚改攻坚年，长富汇银实现专业化扩张

　　2014年初，受房地产市场调整和外围经济整体复苏趋缓的影响，我国经济短期面临较大的下行压力，2014年前两个月的宏观数据也已经反映出当时较差的经济预期。在此背景下，出于“稳增长、调结构”的政策目的，2014年4月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，推出小微企业减税、棚户区改造、铁路投融资改革三项措施，为经济保驾护航。会议指出，加快棚户区改造，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容，必须把政策支持和市场机制有效结合，尤其要发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道。

　　自李克强总理在2012年9月提出要加大棚户区改造力度以来，新一轮棚改自2014年起明显提速。根据住建部的统计，2013年改造完成各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。当前棚户区改造涉及的类型主要包括四类：*，城市棚户区改造；第二，国有工矿棚户区改造；第三，国有林区棚户区改造；第四，国有垦区危房改造。从棚户区改造的区域和类型来看，实际落地的棚户区改造主要两类，包括中心城区改造和新城新区建设，这也令棚户区改造在各地的落地过程中更为多元化。

　　多元化的棚改项目也面临多方面的难题。以城中村棚改为例，典型模式是：政府与房地产商签订协议，政府将一块城中村项目以“生地”的形式交由房产商，由房产商完成由“生地”转变为“熟地”后，政府再以招拍挂的形式出让。但一般均会由负责前期开发整理的地产商以与可比土地价格低30%左右的成本获得。

　　在此种改造模式中，一方面，房地产商资本沉淀过大，由“生地”向“熟地”的转化成本完全由房地产商承担，财务成本的上升将削弱项目的盈利能力。

　　另一方面，土地价格的飞涨使得拆迁成本高昂。2014年在全国范围内，银行业普遍收紧房地产信贷的情况下，房地产商融资渠道也大为收窄，房地产商资金层面的改造压力骤然加大。

　　在棚户区改造中，引进民资是其重要的组成部分，应“发挥社会资本的积极作用”。因此，社会资本缺位，仅由开发商主导、全国范围内落实棚改投资，会有很大难度；同时，单纯依赖社会资本挑起棚户区改造的大梁，国家“主力队”缺失，也不现实。若按照2013年到2017年推进1000万套棚户区改造的整体计划，所需资金量估计在2.5万亿—3万亿规模，融资需求巨大。为此，作为2014年中国经济保持刺激并维持增长平稳的重要抓手，国家也给予了强有力的金融支持，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。“对于棚户区项目，商业银行贷款和债券发行均予以积极支持。”

　　2014年中，央行推出抵押补充贷款（PSL），其和国家开发银行的住宅金融事业部相对应，专项支持棚户区改造项目，高层也明确指出，将“研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大债贷组合用于棚户区改造范围。” 在政策扶持和导向下，棚户区改造项目已经成为金融领域的洼地，逐步吸引了社会层面资金的大量流入。

　　在社会资金参与棚改的过程中，全国各地区逐渐形成了一些较为典型的改造、融资模式，总的来看，主要有辽宁模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式等四种模式，其中，辽宁省“政府+市场+社会”的融资模式最为典型，成绩斐然。

　　李克强总理和陈政高部长在辽宁省任职期间，曾大力开展棚户区和工矿采空区住房改造工作，作为全国范围内最早推行棚户区改造的地区，辽宁省改造模式发展最为成熟，对当前正在进行棚改的城市和地区具有借鉴意义。根据“市场运作、政府兜底”的原则，辽宁模式构建了包括中央、省级和各市的财政支持，以国家开发银行为代表的金融支持，有效的市场化运作和广泛的社会参与在内的融资平台。具体机制如下：

　　1）政府渠道包括政府补贴和政策减免；市场渠道包含企业筹集、个人集资、部分项目和土地的市场化运作、银行贷款和工程节约等；社会渠道主要是社会捐助和单位帮扶；

　　2）与国家开发银行合作创立了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制；

　　3）将棚改与房地产综合开发、经济房建设相结合，成立专门的投融资主体负责资金筹集、使用与管理。

　　在2005-2011年期间，辽宁省动员各方面资金总额达732.5亿元。据学者李莉测算，辽宁棚改融资来源中，政府资金约占38.7%，社会资金约占5%，市场资金约占56.3%。其中，市场资金中由政府通过市场化运作获得的资金占比为5.6%-11.3%，由参与企业通过市场化运作获得的资金占比为36.3%-46.3%。可以看出，社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改发挥了*优势的作用。民间资本参与棚改已经具有非常成熟与安全、可靠的运作和获利模式。

　　2015年，在国内经济仍存下行压力，同时，房企融资瓶颈逐一突破的大环境下，我们预计棚户区改造将会显著提速，政策定向支持棚改仍将成为稳增长的重要抓手。有人认为，万亿棚改资金可能会成为压垮房地产市场的最后稻草，我们对此持否定态度，虽然棚改类的保障性住房会对市场产生挤出效应，但是商品房与保障房，是两个平行的市场，影响相对有限；由于棚改项目大多处于相对优越的地段，由棚改引发的环境改善，或会对房价具有正面作用。

　　经过此前的调整，楼市最差时刻已过，政府托市效果显现，一线城市土地成交面积和成交均价大幅回升，行业数据也呈现明显上行趋势。我们认为，房地产市场短期内已经触底，2015年逐步复苏应是大概率事件。

　　长富汇银自成立以来，始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展，是最早参与棚改的专业金融机构之一。截至目前，长富汇银已在此领域投资、发行了包括西安佳地、襄阳昊天、哈尔滨汇雄等多个项目在内的私募基金产品，成为棚改类主题投资基金的标杆型企业，从而成功实现了金融资本和产业资本的有效对接。专业的资产管理能力和*的创新精神，是长富汇银投资与管理规模增长的两大驱动力。2015年，作为国家棚改项目的重要攻坚年，我们仍将通过投资理念和交易方式的创新，最快、*地满足融资企业和投资者的需求，不断提升企业的主动管理能力，实现“专业化、品牌化”扩张。