卖菜起家，千亿级净资产，神话般赚钱术，92派老司机姚振华和他的隐匿帝国

　　大干快上的宝能地产

　　真正让姚振华下决心大干地产的，是2005年深圳宝能太古城的大获成功。当然，也包括期间房地产业本身巨大的赚钱效应，对他的巨大诱惑和吸引。

　　由17座24-32层高层建筑组成的宝能太古城，是深圳湾区规模*的建筑群，*的都市综合体，*的地铁连体物业，也被称为深圳最后一个大型滨海高 尚住宅区。这个持续卖了好多年，一套房子动辄上千万元人民币的项目，2009年开盘当日便取得了15亿的销售额，其后更让宝能获得了数十亿的利润。

　　更重要的是，这个项目让宝能真正尝到了房地产的甜头，而且总结出一套自己的地产发展模式。姚振华认为，房地产继续往下走，必须配合城市发展往新区走，而 往新区走又必须防止所谓的“鬼城”和空心化问题，这样一来，能主动配合城市发展，承担起城市综合运营功能，既盖房子同时还能拉动人群、消费和产业，为城市 发展“输血”的地产商，将更有竞争力并更能持续发展。

　　由此，他给宝能定下一个开发经营包括城市综合体、都市产业园、高端住宅多种业态，并整合价值链上下游，融“开发、经营、管理”于一体化的“大地产整合模式”，然后开始了在全国市场的狂奔突袭。

　　有关资料显示，到2012年年底，宝能已在全国直接、间接拥有超过2000万平方米的土地储备。在此基础上，姚振华宣布了一个宏伟计划：在未来5年投资1200亿人民币，开发40座大型城市综合体，而且全部自持经营。

　　宝能最新披露信息显示，目前集团已在30多个城市拥有40多个大型项目，已建成和在建的物业总价值超过1500亿元，加上未建的规划，物业总值将超过 3000亿元的规模。而在公司2015-2019年的五年发展规划中，宝能更旗帜鲜明地提出了成为综合物业开发和运营领跑者，每年30%以上复合增长率的 目标。

　　华商韬略综合宝能项目情报分析认为，姚振华和宝能在跑马圈地的同时，还综合万科、万达、绿地、恒大等*地产公司的优势，形成了一套更接近万达但又不同于万达的综合打法。

　　只搞大项目，是姚振华和宝能的*个显著特征。在宝能的几十个项目中，随处可见动辄几十万平，几百万平的项目。比如：在沈阳，宝能推出了规划总建筑面积 106万平方米的沈阳宝能环球金融中心；在大连，宝能计划投资100亿元人民币，打造一个150万㎡的全能综合体——大连宝能城；在合肥，宝能正在打造一 个建筑面积达300万平方的巨型城市综合体——合肥宝能城；在新疆乌鲁木齐，宝能也一出手就是总投资160亿元，总建筑面积约200万平方米的大型综合 体。目前，这些项目都已开工建设，部分项目的可预售部分甚至一开盘就销售一空。

　　大项目的难度大，好处也显而易见。更容易打动政府的心， 也更容易以超低的成本获得土地，同时还可以形成商业带动住宅，住宅推动商业的良性循环，实现其为城市新区“造血”和“输血”的功能，并且在房地产价格企稳 甚至向上的环境下，凭借超长的开发周期，坐享土地升值的红利。

　　以合肥宝能城为例，宝能在2014年通过招拍挂，以299万元/亩的价格取得了 1183亩的土地。到2015年，同地段的两块土地已分别升值到1070万元/亩及1880万元/亩的高价，进入2016年，这个价格又进一步提高。据 此，仅土地增值这一项，宝能在合肥一个项目便获得了超百亿的利润。而据宝能自己的披露，其在全国约2800万㎡的土地储备，至今已累计增值超过600亿， 甚至这还是保守估计。

　　专注高端物业建高价豪宅，是宝能地产开发的第二个显著特征。在其大本营，宝能旗下的宝能公馆和宝能城开盘均价都在7万以 上，为片区内高价豪宅标杆，而且两个项目开盘一天就分别获得超过20亿的销售。在整个深圳，宝能已建成的自持物业约100万㎡以上，总价值超500亿元； 在建自持物业部分约250万㎡，总价值近1000亿元。而在深圳之外的众多城市，宝能的房价也是同地段最高。

　　宝能公馆

　　酷爱超高层建筑，“开发一个项目，树立一座地标，升级一个商圈，繁荣一座城市”，也是姚振华和宝能地产的一大特点。

　　在这一点上，他们的打法与绿地近似，也与万达很不同。

　　全球拥有最多超高层建筑的绿地，2004年开始发力超高层建筑。当时，绿地董事长张玉良敏锐地发现，中国几乎每个中大城市的领导人都有一个超高层地标的 梦想，于是投其所好，以超高层为杀手锏快速在全国崛起，不但以城市地标缔造者大幅提升自己的形象，而且抢占到诸多城市最黄金的地段及商务资源。

　　在这一点上，姚振华与张玉良先生可谓是心有灵犀。事实也证明，依靠超高层俘获政府的套路到今天也依然可行。在宝能的40多个项目中，他们已配套了20栋 200米以上的超高层建筑。其中包括：乌鲁木齐宝能城，单栋最高268米的超高层，建成后将成为中亚*高；沈阳宝能城113层高的超高建筑，建成后将成 为东北*高楼；由7栋超高层摩天建筑群林立而成的合肥宝能城，其最高约565米的超高层，建成后将成为中国中部*高楼，世界排名第七……

　　哪里有搞头，就到哪里搞，没有什么专注几线城市的教条，也是姚振华和宝能的特征。在宝能目前的项目中，他们南征北战，战线一直从北京打到赣州、芜湖。这种策略，可以说不专注，也可说也有利于在*范围内把握*的机会。

　　摊子铺得大的宝能，还从恒大、万达那里学习到以快制胜的招。除了认为可以等一等，让土地再涨一会儿，或者因为资金和档期排不过来的项目，宝能一旦确定大干个项目，速度可以用飞快来形容。

　　合肥宝能城就是个例子，宝能2014年4月在合肥首次拿地，只用5个月便成功开盘，只用3天就搞定开工典礼的筹备，只用8天就搞成了售楼与接待中心。当 然，现在姚老板可能有点后悔，不该搞那么快。因为今年，合肥某些区域的房价，几个月就涨了超过50%。不过，他也没什么好后悔的，因为他的土地实在超级便宜。

　　除了上面这些大招儿，卖菜的时候就把生意做成闭环的姚振华，还不断为把房地产做成闭环而努力。他推动宝能成立商业公司，专门服务旗下商业 地产投资及运营，并已推出三大购物中心产品线：“宝能环球汇”、“宝能·all city”、“宝能新都荟”，跟随宝能集团的地产步伐布局到几十个城市。

　　为把城市综合运营商做到*，姚振华还在继续做大物流产业的同时，雄心勃勃地进军产业园、金融、医疗、农业、餐饮、教育、文化旅游、电商等产业，试图将这些统一到他以民生为方向，以地产为载体的产业大旗之下。

　　目前，在物流和产业园领域，宝能除了拥有物业面积将超过200万平方米，年交易额将超过500亿元人民币的深圳笋岗物流园区，还在龙岗区建设了建筑面积 约148.5万㎡的深圳市重大项目计划——平湖物流中心，在芜湖规划建设了华东首座集成式航母级商贸物流园区——宝能华东国际物流园。此外，宝能还拥有笋 岗工艺城、乐康家居、清水河市场等10万平级的专业物流商贸市场，并在深圳龙华新区建设了宝能科技园，已吸引了入驻企业200余家。

　　在医疗领域，宝能已规划的项目包括：床位总规模为1200张的三级甲等综合医院——芜湖宝能江北医院，以及面向全国中高端市场的医疗综合体项目——广州宝仁 医院；教育领域，宝能在芜湖规划了占地29.34万平方米，总建筑面积约13万平方米的芜湖唯致双语学校，并与华南理工大学、广东省医学科学院（省人民医 院签署了三方合作办学协议；养老领域，宝能的试水项目是位于深圳市宝安区，面向高端养老服务，建筑面积约5.5万㎡的深圳幸福公馆。

　　甚 至，宝能还进入文化传媒产业，拥有深圳国盛广告有限公司，自产自销的同时向广告传媒业进军，并且早就推出了自己的餐饮品牌——粤江春。而在宝能当年起家的 卖菜业务，姚振华也孵化出一个专门为华为、中广核等大型企业与机构提供配菜供应服务的农产品公司。为了服务这一系列的产业配套，以及更多中小客户，宝能还 成立了注册资金2亿元人民币的深圳市粤商小额贷款有限公司。

　　根据挖掘和统计，至今，当年的菜篮子已孵化出宝能系旗下大大小小上百家，甚至数百家各行各业的公司。整个宝能系眼花缭乱的产业版图和网络，你看下来，最深的感触就是：藏匿网中央的姚振华老板啊，他似乎什么钱都想挣！

　　当然，上述这一切的雄心，以及姚振华在这些领域挣到的钱，将来可能都不如他在另一个领域的闷声发大财，来得更有雄心，更有速度与激情！

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