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中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

刘世锦声称,下一个五年,中国城市发展或有两种不同模式:一是保持目前的发展模式,但城市中心房价会越来越高;二是开放城乡之间的要素市场,使土地、资金、人员可以流动,城乡逐步一体化,成为统一的要素市场。
2016-08-10 06:50 · 投资界综合     
   

  2016年上半年,房地产业发展迅速,商品房销售额达4.9万亿元,同比增速42.1%。房地产业对于GDP同比的贡献率也由去年的3.3%提至8.3%。值得注意的是,由房地产业快速发展带动的经济企稳,存在较大的不确定性。

  中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

  7月,全国楼市进入淡季,市场成交环比下降,同比增幅与上月基本持平。其中,一线城市同比下降,二三线则保持继续增长。

  乾立基金发现,看似波澜不惊的水面,底下却是暗潮汹涌。

  限贷“杀出”,供血收紧

  当前,市场上利率相对较低,由此带来人民币新增贷款量的显著上升。

  数据显示,2016年上半年,人民币房地产贷款(包括房产开发贷款和个人购房贷款)增加2.93万亿元,比去年同期多增近六成;其中,仅个人购房贷款就增加2.36万亿元,比去年同期翻了一番

中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

  乾立基金发现,对此,中国高层做出了反应。

  7月26日,中央政治局召开会议称,要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务,其中,重点提及要“抑制资产泡沫”,这在过往的重要会议中是较为少见的,市场认为,这体现了当局对住房价格的担忧。

中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

  政治局会议一定调,各方立刻有了响应。

  7月27日,有报道称,《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已下发至各银行,该文件通过加强银行风险管理,将直接影响开发商拿地资金的灵活性。28日,银监会称,目前该文件还处于内部研究论证和征求意见阶段。

  不过,该文件一旦实施,则会导致两个问题:一是开发商的拿地资金缺少了来自银行的部分,二是利率变高。2016年上半年,开发商拿地资金大部分甚至全部都来自银行,如此,来自银行资金的断供,致使中小型开发商的资金成本变高,拿地或将不再疯狂。

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  7月28日,证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露,上市公司再融资审核新增内容将包括,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

  对于上市房企而言,通过公开和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,想从资本市场低成本“补血”由此变得困难。

  不仅如此,现今一些城市也已开始收紧房贷。

  据北京日报报道,在房地产市场调控方面,北京将采取区别化调控措施,严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例;除北京外,南京的首套房首付比例也提高至35%;二套房首付比例提高至50%;三套房停贷。

  中央、银监会、证监会、地方一一出手后,下半年房地产可能步入调整。

  某证券首席经济学家预计,下半年房地产调控政策将会出现分化趋势,即对三四线城市继续去库存,对一二线房价大涨城市逐步收紧房贷政策,如深圳、上海、北京、合肥、厦门等地。同时,加强对国企“拼地王”现象的监管。如此一来,土地市场将有望降温。

  经济学家吴敬琏也在近期指出,目前中国房价过高,最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币,而人们又不愿从事实业,这导致人们为保值在资产市场上寻求避风港,造成房价高涨。

  楼市拐点将至,打破城乡限制或是出路

  近期高涨的房价,引来权威专家学者们的一片发声。

  “即便近期一线城市房价暴涨,由此带来房地产投资的回升,以及部分相关产业的回暖,但这种回升趋势不会持续太久,因为房地产投资的根本格局没有改变,以后仍会出现回调。”原国务院发展研究中心副主任刘世锦说。

  他认为,房地产投资需求峰值已过,中国房地产已到了历史性拐点。

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  不过,虽然房地产行业面临拐点,但对房价而言,或许会因城市分化而出现不同走势。刘世锦称,中国城市正出现分化,有些城市在衰落,而有的也正在形成大都市圈,如京津冀、长三角、珠三角等;未来各个城市的房价走势如何,主要看年轻人流向哪些城市,资源流向哪些城市。

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  中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁也认为,部分中心城市房价难以下降,以北京来说,即便目前正建设城市副中心,实现城市功能疏解,但北京的房价不可能降下来,还会继续上涨。

  中国社科院近期发布的《中国住房2016中期报告》也预测称,今年下半年至2017年第二季度,房价涨幅或呈回落趋势,房地产投资增速将趋缓。“少数城市热,多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。

  对于楼市的下一阶段发展,中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌指出,无论是销售还是投资,中国房地产市场均存在一个3年(40个月左右)的短周期。在这一周期中,房地产市场会出现从回暖反弹到见顶再到降温的全过程。今年3-4月,销售、投资等数据冲顶,意味从去年一季度以来的上升周期已经完成,此后一年半左右,楼市将以降温为主基调。

中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

  顾云昌预计,2017年,中国房地产销售将明显放缓甚至出现负增长。销售回落主要是因为前期需求透支,但楼市下行时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后,又会出现回涨情形。

  财政部财政科学研究所原所长贾康则指出,目前,中国真实的城镇化率是40%左右,房地产业发展还有巨大空间。虽然黄金时代已过,但现在迎来的“白银时代”,依然含金量非常高,其所释放的红利在企业界、投资界以及广大农村,都可实现共享。

中国房地产或将出现降温,更多打破城乡限制值得探索

  对此,刘世锦认为,推进农村土地制度改革是中国房地产、城镇化未来发展的关键。“农村的土地,包括集体用地、宅基地能不能动起来,能不能在确权的基础上让它流动、交易,显示出自己的价值。只有动起来,才能使得城乡间的土地、资金、人员、技术等要素真正地相互开放、相互流动,实现资源的优化配置”。

  刘世锦声称,下一个五年,中国城市发展或有两种不同模式:一是保持目前的发展模式,但城市中心房价会越来越高;二是开放城乡之间的要素市场,使土地、资金、人员可以流动,城乡逐步一体化,成为统一的要素市场。

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