明明是刚需，却没有人碰！这块万亿级大蛋糕要咋分？在线等，挺急的！

　　房地产行业迄今为止已历经 10余载的“黄金时代”，正逐步迈入“白银时代”，在“增量时代”与“存量时代”进行交接棒之际，或许物业管理行业正悄悄迎来自己的“黄金时代”。原因很简单，单这两年就卖了那么多房，更不用说住房存量了，不论是自住，还是出租，物业服务自然是绕不开的，这才是真刚需。

　　一、冰与火之歌

　　根据2016年中指数据显示，截止到2015年末全国物业管理面积为174.5亿平米，全国物业管理费用总规模约为6500亿，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米总市场规模将会达到7800亿，2020年前后可达到万亿的市场规模。

　　横亘在万亿大蛋糕面前的是物业管理行业的低质、无序。

　　我国物业管理最早可以追溯至二十世纪八十年代初，虽然已发展30多年，但仍处于初级发展阶段，这一阶段混沌无序，物业管理质量参差不齐。主要问题有低效率、专业化不足、管理方式粗放，服务意识差等，根本原因是业主和物业服务企业双方信息和消费意识的不对称，最终产生拖欠物业费，入不敷出等问题。

　　物业管理过去本附属于房地产业，房地产公司通过提供优质低价的物业服务吸引客户，促进销售，物业管理部门一般亏损经营，以母公司的输血补贴收入为生，但现在物业管理逐渐得到重视，有些开始脱离母体，独立经营，往市场化程度更高的方向发展。

　　现时物业管理行业仍然高度分散，根据 2015 年数据，物业管理行业的企业数目超过10万家，大小诸侯割据一方。但是经过近两年业内不断跑马圈地，并购潮风起云涌，重量级并购层出不穷，大规模型企业和龙头或现雏形。由于中指院2016年报告还未出，采用的是2015年数据，2015年*企业管理面积总值达到49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%，较14年提升8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著。其中Top10物业管理公司的规模优势尤为明显，相信2016行业集中度会进一步提升。

　　数据来自中国指数研究院

　　数据来自中国指数研究院

　　随着消费者可支配收入增长和消费升级，叠加行业集中度提高以及服务质量的提升，未来几年物业行业成长逻辑应该是成立的。道路是曲折的，前途是光明的，但最后赢家注定只会是少数。

　　现在港股上市的的物业管理服务企业主要有：绿城服务、彩生活、中海物业、中奥到家和祈福生活服务。

　　物业行业存在强者恒强的马太效应——大型物业依托大规模在资金和技术等方面占领高地，更能提供统一专业的服务，在赢得客户认可的同时，提升的业务黏性增强品牌美誉度。中奥到家和祈福生活服务相对体量较小，尤其是祈福生活服务规模和在管面积最小，且增值服务内容与其他四家也有较大差异。故本文选取上市公司中规模前三的绿城服务、彩生活和中海物业进行比较，围绕传统的物业管理服务和增值服务业务，梳理分析物业管理行业发展，最后简要讨论社区O2O发展。

　　二、传统物业管理服务

　　三家物业中的中海物业(02669.HK)与绿城服务(02869.HK)脱胎于主营房地产开发的中海地产与绿城地产，虽然彩生活(01778.HK)控股股东花样年也是房地产开发企业，但是花样年的物业占比仅为1.2%，基本采取独立拓展市场的第三方模式。

　　从图中可以直观看到三家物业公司的收入和毛利率情况存在较大的差异，主要是物业管理费收取方式的会计处理不同导致。物业费收取主要有酬金制和包干制两种。简单理解就是酬金制只记录物业公司直接赚到的服务费用，所以计入的收入额度少，但是毛利率视作100%；而包干制则记录物业公司收取的总费用，故计入的收入额度高，但要物业服务成本，毛利率低。

　　彩生活以酬金制收费的物业面积占比为81.3%，而绿城服务超过90%在管面积是包干制、中海物业实行包干制在管面积比例则超过60%。两种收费方式各有利弊，酬金制业主有权决定物业预算，相对更加公开透明，而包干制能激励物业公司节约更多成本。

　　资料来自广发证券

　　因为收入和毛利率的受会计处理不同差异比较大，所以采用单位管理面积净利润贡献或许更能体现物业公司的营运能力，绿城的最高，说明公司运营效率比较好，也印证了绿城服务和中海物业服务中高端住宅物业定位，而彩生活战线则延伸至三四线城市。

　　从平均管理费看，中海物业平均物业管理费约为4.7-4.8 元/平米/月的水平，在行业中位居*，绿城服务则为3.06元/平米/月，而彩生活则收费*，仅约为1.2-1.5 元/平米/月。中海物业依托中海外中高端资源，绿城服务也坚持品质路线，预计今年管理费至少会保持稳健，而彩生活今年可能更应该观察平台输出模式的盈利情况。

　　从三家物业公司在管面积和项目看，彩生活皆居榜首位置。在管理面积储备方面，中海物业依托母公司中国海外发展，而其土地储备面积达到5,680万平方米，或未来转化为中海物业管理的项目；而绿城服务储备面积也达到1.194亿平米；至于彩生活，通过采取向其他物业管理公司输出彩之云应用程序来赚取平台费用。

　　传统的物业管理服务仍然是创收的主要来源。

　　中海物业优势在于有母公司支持获取到优质的物业管理资源，而绿城服务也有大量的储备管理项目，且预计今年并购整合的游戏也将持续。上市不久的绿城服务收握约现金21.82亿元，中海也持有18.3亿港元净现金，预计今年通过并购方式实现快速扩大规模，惟并购过程或会面临业务整合，毛利率下行等问题。

　　而彩生活或采取“小股操盘”实现轻资产入股输出彩之云应用赚取平台费模式扩张，且未来其控股股东花样年可能会把2016年收购的万达物业管理注入彩生活。

　　三、增值业务

　　物业管理业务依旧属于劳动密集型行业，人力成本占一半以上，2015年*企业人员费用占比56.79%。现在人口红利逐渐消失，人力成本不断上升，挤压着物业的利润空间。除了采用业务外包这种治标不治本方式，各大物业公司不约而同转型发力增值业务。

　　从增值服务的占比看，中海物业增值服务的占比最小，且2016年增值服务的收入增长明显低于其余两家，显示中海物业在增值服务拓展方面明显落后。

　　仔细翻看三家的增值服务内容，其实各有侧重点。

　　1、绿城服务提供各种商品销售、房屋中介、还有广告、停车费、家政等。2017年绿城服务为了加强其增值服务，与国美、苏宁、红星美凯龙等家居用品供应商进行合作。此外，将投入更多资源于幼教服务，至于真正兑现利润效果如何还得拭目以待。

　　2、彩生活则致力于生态圈平台搭建，主要通过e维修、e电梯、e清洁、e理财、e租房等开拓了家庭服务市场，为业主提供清洁、家电维修、理财、租房买房等服务，还向其他物业公司输出线上服务平台收取费用，但社区教育、养老等是其短板。

　　3、中海物业的增值服务内容较为薄弱，包括社区智能查询服务、房屋经纪服务、团购等。

　　四、社区O2O，物业管理的未来？

　　转型路径皆绕不开“社区O2O”。曾经O2O概念也是风口上那头猪，但是随着大量的O2O创业公司死去，现在这个概念已经沉寂不少，互联网业进军O2O失败很大原因是线下端天生营养不良。

　　而物业管理公司贴近业主生活，物业服务人员是家政服务最理想的服务供给者，天然拥有“O2O”地利人和，似乎物业管理和“O2O”是天作之合。尽管物业公司在转型中面临缺乏互联网人才，保持线上流量、盈利模式有限等问题，但是梦想总要有的，万一实现了呢。

　　下列表格是三家物业公司线上平台APP的情况，由于绿城服务和中海物业尚未有最新的数据披露，采用数据有所滞后。但是从活跃用户数和线上服务种类看，彩生活在线上端走在最前头，其次是绿城服务。

　　数据来自广发证券

　　绿城服务上市后，融到的资金也会加强在智慧园区的增值服务内容和软件升级。包括幼教、与红星美凯龙、国美等品牌合作。

　　彩生活正处于转型重要时期，在O2O社区盈利模式上也取得良好进展，比如E维修日单量突破了1万单，家庭维修单量占比达95%。各类E化服务为彩生活带来1.57亿元的增值收入；线上理财累计金额也快速增长，18.19亿，同比增长7.4倍；线上的彩生活住宅与27家开发商订立合约，全年销售4513余套。以上的迹象似乎显示彩生活在O2O领域的播种正悄悄发芽，最后是否会结出丰硕果实，只能翘首以盼。

　　小结：

　　物业管理行业前途是光明的，市场规模广阔，现今民众的消费水平不断提高，对居住环境的要求也不断升级，而物业服务是影响居住体验重要一环，消费升级背景下，物业管理行业也悄然迎来新时代。

　　目前港股上市的前三个物业管理公司各有千秋。

　　绿城服务和中海物业定位中高端物业服务，都具有充足的储备面积，且都有大量资金，2017年或会通过并购扩大规模实现外生增长，核心的物业管理服务收入大概率维持较好增速。此外，绿城服务在增值服务方面加快社区教育布局，也是未来潜在的盈利点。

　　而彩生活的增值服务和线上平台尤为突出，轻资产业务占比快速增加，通过平台输出方式有利于用很少资本就获取到物业资源，减轻资本要求的压力。平台生态圈的建立也取得良好进展，未来随着更多E服务落地，高毛利业务的盈利占比提升不言而喻。

　　下图是三家物业的市值和估值情况(平均PA=总市值/物业管理面积)，而由于彩生活的在管面积较大，故PA*，而从PE看三家估值都差不多，三家物业又各有特色，萝卜青菜各有所爱。不知各位心头好是哪家？

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