半年利润相当于2.3个万科，恒大有多牛？

　　今年上半年恒大可谓交出了一份非常亮眼的成绩单。

　　28日，恒大披露了2017年中期业绩，多项核心指标均位列行业前茅。数据显示，截至6月30日，恒大总资产达14930亿元，继续保持行业*。上半年，恒大营业额为1879.8亿元，同比大增114.8%；净利润为231.3亿元，同比大增224%；核心业务利润273亿，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%。

　　与目前A股市场市值*的地产股万科相比，万科今年上半年的净利润为100.53亿元，归属于股东净利润73.03亿元。不论是从上半年的净利润还是归属于母公司的净利润，中国恒大都已经大约是2.3个万科的体量。不过，业内人士表示，房地产企业的收入和利润受结算期影响较大，因而等到全年业绩出来，更具有对比价值。

　　相比国内分析人士的保守，包括摩根士丹利、德意志银行、美林美银等外资大行均表示看好恒大盈利能力提升。其中，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。

　　据了解，恒大上半年实现利润大增，一方面是由于销售高增长带动营业收入大增；另一方面，恒大近两年大力度打造精品产品，不断提升产品附加值。此外，恒大采用的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用。这些增效益、控成本的举措再加上持续强劲的销售，推动了恒大利润的持续高增长。

　　继恒大成为国内房企一哥后，今年年初，许家印大刀阔斧启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

　　从半年报业绩来看，恒大的战略转型取得了显著的成效，公司不仅保持了规模的稳步增长，效益指标还大幅提高，负债率更大降近一半。

　　1、“规模+效益”转型成效凸显

　　从成立到现在，20年的时间里，恒大一直走的是一条规模化扩张的道路。

　　经过多年的高速发展和吸纳土储，恒大已经成为房企的“规模*”。截至目前，恒大土地储备2.76亿平方米，位居行业*，且远远超过其他同行；项目覆盖223个城市，在所有房企中面积最广；去年销售额排*，今年上半年权益销售额也仍是*。

　　然而，在过去的几年，恒大的盈利能力始终低于规模增长的速度。

　　“去年当了*之后，我们发现，即便销售目标实现了*，效益如果是第二，那我们还是第二。”今年初，恒大明确了“规模+效益”的发展战略，在保持规模适度增长的同时，重点注重增长质量、增加效益。此举意味着，在销售规模上一路狂奔的恒大已开始主动换挡，力图在规模与效益的天秤上找到新的平衡。

　　并且，在一众开发商纷纷在业绩会上宣布上调目标，冲刺规模时，恒大却开始慢了下来，提出给毛利、利润的增长让路。恒大“规模+效益”的转型成效在半年报中得到了充分的体现，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

　　在当天的业绩会现场，恒大董事局副主席、总裁夏海钧在回答现场提问时，基本上都主动提到了规模与效益，强调在恒大新的发展策略中两者的位置已对调。“未来不追求销售量*，规模保证前三，争取利润效益*。”

　　从“规模”向“规模+效益”的转变，是恒大的一个历史性转变。恒大方面表示，在充足的土地储备和龙头销售规模的基础上，下半年恒大将销售价格和利润总额作为首要考虑对象，继续做高效益。

　　2、“三低一高”模式降低负债率

　　房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍会采取“三高一低”的发展模式。恒大也不例外，作为发展最快的龙头房企，自2009年上市以来，恒大的销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍的增长，负债率也因此处于较高水平。

　　过去依托“三高一低”，恒大实现了超常规发展并赢得了市场，但也因较高的负债率引发了市场的担忧。尤其在房地产业增速放缓、国家大力去杠杆的背景下，“三高一低”发展模式显然不可持续。

　　因此，恒大在今年年初已经开始向“三低一高”发展模式转变，核心就是降低负债率。年初开始的一系列“增利”、“减负”的战略举措，让恒大从“规模*”向“利润*”蜕变，实现更稳健的高质量增长。半年报显示，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。

　　今年上半年恒大成功引入两轮总额为700亿的战略投资，投资者中包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，这些央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴的入股，充分显示了对恒大发展前景的认可，极大地增厚了恒大的净资产。

　　此外，恒大仅仅在5、6月份两个月内便清偿了1129亿永续债，提前超额完成目标，显示其强大实力以及去杠杆决心的同时，也释放了近百亿的股东利润。

　　今年上半年，恒大还成功发行了63亿美元债券，利率*6.25%，期限最长8年。分析认为，恒大通过长债换短债、低息置换高息，极大地改善了债务结构，进一步降低融资成本。

　　按照恒大的规划，到2018年6月底，公司净负债率力争由目前的240%降至140%左右；2019年6月30日，净负债率力争降至100%；2020年6月末，净负债率力争降至70%左右，并力争长期维持在这一水平。

　　值得关注的是，恒大接下来还将通过三大措施，继续推动负债率大幅下降。*，计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备；第二，恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿；第三，进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

　　3、结语

　　多年来，恒大掌门人许家印以激进的方式大手笔拿地，全面赶超万科。同时在多个产业版图强势布局，已经形成了包括地产、金融、互联网、体育、文化、健康、旅游、农牧等八大产业版图在内的商业帝国。

　　分析认为，恒大房地产销售额不断攀升将推动其营收再创新高，加上其多产业协同发展，预计其未来在世界500强的排名将大幅提升。

　　不过，随着房地产行业告别野蛮生长，房企一哥的衡量标准不仅是规模与速度，更要利润与稳健。随着恒大开启战略转型，未来将实现规模、利润、稳健的平衡发展，进一步巩固行业霸主的地位。

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