明发集团退市倒计时背后，是财务造假还是信誉危机？

　　7月20日，明发集团发布公告，倘若公司未能于2019年7月31日前达成复牌条件并令联交所信纳而恢复股份买卖，香港联交所上市部将建议联交所上市委员会展开取消明发集团的上市地位。

　　自2016年4月1日，因明发集团独立会计师无法就公司2015年业绩出具意见开始，一直停牌至今。按照香港联交所修订的2018年《上市规则》，8月1日起，已连续停牌12个月或以上的主板发行人，若未能在12个月内复牌，将被摘牌。这意味着，一年后，如果明发集团不具备复牌条件，其将成为首家因审计问题被摘牌的内地房企。

　　明发集团内部究竟出了什么问题？还有无复牌可能？对此，一位相关人士向蓝鲸房产透露，明发集团不能从业主角度出发的经营策略，有悖于商业道德。该人士指出，由于施工单位与开发商之间互不信任，导致工程延期等问题，更加剧了明发集团的信誉危机。

　　退市倒计时 财务存在造假？

　　根据公开资料显示，明发集团是一家成立于1994年的老牌房企，主营业务涉及到商业地产、住宅地产、酒店、工业、商贸、投资等。其于2002 年开始从居住地产开发向商业地产开发转型，*项目为厦门明发商业广场，并借此荣获中国十大商业地产MALL殊荣。

　　在2009年，房企赴港上市大潮的年份，明发集团与华南城（01668.hk）、宝龙地产（01238.hk）、恒盛地产（00845.hk）、禹洲地产（01638.hk）、中国恒大（03333.hk）、龙湖集团（00960.hk）均在这一年登陆资本舞台。在房地产行业百亿军团向千亿俱乐部冲刺的黄金周期里，明发集团可谓踩到了高起点，但其业绩表现却未踏准节点，多年来业绩一直表现平平。公开数据显示，明发集团2014-2017年三年间的合约销售额分别为28.96亿元、52亿元、140亿元和125亿元，2018年上半年，明发集团实现未经审核合同销售总额约96亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析说，销售额和营业收入是存在差异的，明发集团近几年销售业绩的上升，得益于福建等区域市场的升温。但他强调，明发集团虽然在福建等市场有亮眼表现，但其对外扩张的节奏并不强，全国化发展缓慢，同时其专注商业地产开发的业务发展方向拿地成本很高，这些都会成为牵制其未来发展问题。

　　明发集团的停牌，起源于2016年4月1日，明发集团刊发2015年年度业绩公告时，其独立会计师拒*该年度的综合财务报表发表意见，引发证监会的关注并责令其停牌。

　　据该会计师指出，明发集团在2014年有三笔出售发生的真实性证据不足，分别是出售天津一项目51%的股权、出售代价为1.8个亿，出售8个物业单位的使用权给最终控股股东及其关系密切的家庭成员、出售代价为6.4个亿，出售42组物业的使用权给一名分包商。另外，在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元没有合法书面证明支持。

　　会计师在报告中还指出，上述大部分涉及的支付方为明发集团本身或其受薪行政人员的关连人士，而管理层不能提供足够的文件证明上述收款源自不同人士，并未能提供令人信纳及一致的解释来说明交易的商业实质。

　　深圳瑞诚创始人王大国向蓝鲸房产分析表示，明发集团如若真的坐实资产腾挪、财务造假问题，该事件则会上升到法律层面。

　　对此，港交所要求明发集团对其独立会计师提出的问题进行调查；解决会计师提出的关注事项；向市场发布公司的重要资料；刊发财务报告，只有满足这4点要求，才能达到复牌条件。

　　2016年8月31日，明发集团又发布公告称，公司执行董事、董事长兼最终控股股东黄焕明正配合福建省纪委调查，虽然黄焕明于当年9月7日重返工作岗位，但停牌问题并未及时得到解决。在一次又一次地调查延期中，明发集团复牌的可能变得遥遥无期，而此后的相关中报及年报均未能如期刊发。

　　工程进度延期问题频发 信誉危机？

　　针对明发集团内部存在的问题，蓝鲸房产联系到一位相关人士，据他透露，明发集团本身在经营上存在一定问题，由于没能从业主角度出发，经营上有悖于商业道德。

　　该人士所言并非空穴来风，根据蓝鲸房产不完全统计，自2014年以来，包括广安明发国际广场、天津滨海明发广场、合肥明发广场、北京明发广场等在内的众多项目，存在明发集团单方面延期交付的现象。由此可见，明发集团旗下商业品牌明发广场各地项目的维权事件频繁发生，信誉危机已无法回避。

　　上述人士继续向蓝鲸房产指出，明发广场各地存在的工程延期问题，主要是由于施工单位和开放商相互不信任造成的，且双方之间早已矛盾重重。

　　蓝鲸房产在7月29日实地探访了位于北京大兴的明发广场发现，该项目于2011年拿地，2012年开工建设，原预计住宅部分在2015年初交房，后延期至2015年底方实现交房。而商业部分早于2016年底就有交付消息传出，但至今仍处于延期交付状态。偌大的一块商业用地如今变成了周边居民的停车广场，完全没有管理人员。

　　据几位施工人员表示，明发广场商业部分的具体交房时间还没定，但听说最近可能会交房。当问及为何建了那么多年还没建好时，对方表示不清楚。

　　除此之外，在众多明发广场项目详情页中，还有许多业主对其空置率高、房屋质量差等问题发起过投诉。

　　同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产表示，市场本身的高温推动的确能给企业带来一定的利好，但是企业自身的运营能力和经营能力更加关键。

　　11%高利率发海外债受阻 资金难题待解

　　自2016年停牌以来，明发集团不惜以高利率寻求海外市场发债，解决资金难题。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，明发集团发债的票面利率最高，超过10%达到11%。但因此比债券未备案登记被叫停，明发集团也被国家发改委点名批评。

　　2018年1月12日，明发集团公布，发行最高2亿元美元债券，债券将於2019年到期，並仍以年利率11%计息。倘若完成配售，则发行债券之估计所得款项净额将约为1.987亿美元。公司拟将所得款项净额用於偿还集团若干现有债务及用於一般企业用途。

　　深圳瑞诚创始人王大国向蓝鲸房产分析表示，11%的利率外加发行费用，明发集团的这笔美元债和高利贷没有什么区别，几乎等于在赌博，用时间换空间。只能看能不能靠销售收入来弥补资金缺口。

　　蓝鲸房产简单计算，若以11%计息，明发集团在2019年债券到期时，需要偿还2200万元利息。据其2015年报显示，明发集团当年经营利润为2199.6万元，这将意味着，全年利润仅够偿还该笔发债利息。

　　严跃进表示，明发偿付美元债存在一定的压力，尤其是当前港交所指引信的下发，也会影响投资者的信心和后续融资及项目销售等。此类企业需要积极采取措施，真正形成稳健经营的形象。同时要调整管理思路，扎实推进既有的项目。

　　对于其经营、发展中所遇到的问题，蓝鲸房产致函明发集团，但截至发稿仍为得到回应。

　　显而易见的是，如今在明发集团面前的问题，不仅仅退市风险一桩，如何改善公众口碑、调整产业布局、改善管理思路都是亟待解决的难题。上市得之不易，且行且珍惜。

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