房租原地暴涨3300元!追不上房价的人,没想到有一天还会追不上房租

2018-08-18 16:44· 投资界  刘传 
   
最后的结果——随着房租上涨,租售比变大,人们会发现其实租房的成本用不了十几年就够买房子了,最终大家还是被迫咬着牙拼命去买房子。2018年的楼市,正用房租暴涨惩罚不买房的人?

  房租暴涨,成为这个夏天挥之不去的阴霾。

  这并非夸张。数据显示,7月全国城市住宅租金大幅上涨,北京7月房租同比涨21.89%、上海同比涨16.46%、深圳同比涨29.68%。有中介坦言,具体到小区,涨幅更厉害,北京、深圳部分小区甚至超过了50%,堪称暴涨!

  正如网友们自嘲,追不上房价的人,没想到有一天还会追不上房租。

  不过耐人寻味的是,这次暴涨的背后闪现着众多长租公寓的身影。在清华水木论坛,一位网友分享了自己的经历:他在天通苑有套房子想租出去,原本预期价位在每月 7500 元;但自如和蛋壳两家中介找上门来,争着要这套房子,还互相抬价。三轮抬价之后,房租原地暴涨 3300,高达 10800元

  显然,这并非个例。8月17日,北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  房租疯涨:

  一口气涨了1500元,一半工资交给了房租

  房租到底涨得多疯狂?

  据新浪财经报道,7月全国城市住宅租金大幅上涨,北京7月房租同比涨21.89%、上海同比涨16.46%、深圳同比涨29.68%。二线城市成都同比涨30.98%、合肥同比涨24.04%、宁波同比涨19.92%……全国房租“涨声一片”。

  在北京,有媒体报道了这样一个案例:某业主挂牌出租位于东四环的总面积180多平方米的四居室时,链家、润邦、中天置地三家房产中介同时介入;该业主原本预期的房租为每月6500元,最终却被中天置地以每月8000元的价格签下,成交价比业主最初报价高了23%。毫无疑问,这些被畸形推高的成本最终落到租户身上。

  当然,上海、深圳的情况也不容乐观。在金融机构云集的深圳福田区,两个月前还能找到一些月租在3000块钱以内的一居室,但现在已经很难了。有中介向媒体表示,即使是位置相对偏一些的宝安和龙岗,房租也在涨。例如深圳宝安中心附近的幸福海岸小区,去年8月一间三室的套间租金是每月7600元,今年春节过后就涨到了8500元,涨度之高,令人咋舌。

  就连最后的“庇护所”——城中村,也是“涨声热烈”。

  有数据统计,深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一。自今年春节后,开发商大举抢滩深圳城中村的改造,房租应声而涨。难怪网友吐槽,“深圳的城中村,曾经是初来乍到的外乡人的一个安身之所,现在房租高涨,青春何处安放?

  在一线城市奋斗的年轻人,一半收入奉献给了房东。我爱我家集团研究院统计显示,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,而一线城市2017年高校毕业生的起薪平均为5000元出头。因此,在北京、上海、深圳,“合租”成为了大多数年轻人的唯一选择。

  暴涨背后:谁是罪魁祸首?

  那么,是谁制造了房租暴涨?

  表面上看,是供给减少。以北京为例,有安全隐患的简易房被拆掉、禁止群租;需求却增加了,每年北京新增就业群体要租房,大批带着“北京梦”的年轻人来到这个城市。供需缺口导致房租上涨,这是简明的经济学逻辑。

  但实际情况并没这么简单。在租金暴涨的背后,我们屡屡看到了长租公寓在与租户争抢房源。

  追溯起来,长租公寓开始受到关注是在2013年,短短几年已然“遍地开花”。目前,国内长租公寓形成了几大派别。包括中介背景派,如链家(自如)、我爱我家(相寓);开发商派,如万科泊寓、龙湖冠寓;还有酒店派,如华住(城家)、窝趣(铂涛)。不过,长租公寓领域中数量最多的还是“创业派”,比如魔方公寓、YOU+等。与此同时,市场新兴品牌也在不断崛起,优客逸家、V领地、青客公寓等近期也相继迎来新一轮融资。

  资本青睐背后的逻辑不难理解。一位知名投资人曾向媒体透露,投资团队调研发现,中国前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。现在房价非常高,又将买房的时间向后推,要大学毕业十几年甚至更长时间,而这段时间都是选择租房,而现在存量房屋基本都是两室、三室的单元房,这种价格又很高,满足不了租房需求,所以一居的品牌长租公寓就有了很大的市场空间。

  恒大研究院首席房地产研究员夏磊撰文表示,在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。某公寓创始人曾表示,公司即将完成新一轮融资,而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张,甚至不计成本。

  他直言,如此激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。疯狂融资,疯狂抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。

  起底套路:把房源“扫光”,垄断后再涨价

  事实上,长租公寓推高房租的“套路”并没有多么高明。

  据证券时报报道,在政策支持之下,开发商、地产中介、金融资本等三路资本开始大规模地介入住房租赁市场。它们要么整租城中村进行再包装,要么是集中控制一片房源,要么控制分散的房源并通过互联网形成统一供应,成为“出租大户”、超级“二房东”。

  正如网友们所忧虑的那样:假设这个市场所有的零散房源都被这些大的供应商全部收走了,形成一个垄断的市场,那么大供应商就有定价权,可能会拉高整体的租金。

  这并非危言耸听。一位Q房网中介透露,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,包括蛋壳公寓、自如等长租品牌在各个地铁临近小区大规模地“扫房”。这些长租公寓企业几乎垄断了深圳福田、南山、宝安地铁线上大部分房源,自然掌握了租金定价权。

  而长租公寓一开始投入的装修成本较高,所以房租上涨成为了必然。在深圳幸福海岸小区,一套110平方米的三房单位,被某长租公寓租下后改成了4个房间,每个房间按照面积大小月租在2500元至4000元之间,加起来每月租金可达到13500元左右,而如果整套出租目前的市价为每月8500元左右。

  房租暴涨正在惩罚不买房的人?

  躲得过高房价,却躲不过高房租。

  5月28日,新华社发文批评,加上“公寓”两字房租就贵了许多,长租公寓租金上涨明显。据了解,在一线和热点二线城市,长租公寓运营成本都很高。这并不难理解,长租公寓首先要从居民手中归集房源,而居民提供不出发票,企业无法抵扣税,另外,居民房屋多数需要重新装修,一开始投入很大。

  而为破解投入大、盈利难的困境,目前长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。

  有网友算了一笔账:现在的租售比大概在1.4%左右,也就是收70年房租才能值现在的房价。这其实远低于银行的定期存款,但有其合理性,毕竟房价是会随着时间逐渐上涨,所以可以通过房价的上涨来弥补租金的损失。而险资的投资收益必须要大于银行存款,所以一旦进入租房市场,房租必涨无疑。

  最后的结果——随着房租上涨,租售比变大,人们会发现其实租房的成本用不了十几年就够买房子了,最终大家还是被迫咬着牙拼命去买房子。正如网友感慨,2018年的楼市,正用房租暴涨惩罚不买房的人。

本文为投资界原创,作者:刘传,原文:https://news.pedaily.cn/201808/434773.shtml

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