玩不过中介的90后：我不光追不上房租，我还欠了一屁股债

　　从天通苑曝出的房租暴涨事件还在发酵，恐慌情绪蔓延至整个北京、所有的一线城市，甚至租房强需求的二线城市。多部门集中约谈，多家长租公寓高管隔空喊话，依然无法遏制民众的愤慨情绪。

　　一波未平，一浪又起，距北京千里之外的一家长租公寓赶了趟儿，轰然倒下。公众的视野从中介抢占市场、哄抬房价中再次转移，进入了更深入的资本运作层次，发现事情远没有想象的那么简单。

　　这时，耳边终于响起原我爱我家副总裁胡景辉在个人举办的媒体沟通会上对市场的警醒——“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。

　　倒在枪口上的长租公寓

　　应声倒下的这家长租公寓名为鼎家网络科技有限公司，是一家从事房地产中介服务的公司，旗下运营有长租公寓品牌“鼎寓”。

　　本月初，不少房东收到了鼎家发送的资金紧张，延迟支付房租的通知，并告知部分房东，房租将于本月15日发放。随后，鼎家破产的消息开始在房东中间蔓延。尽管鼎家方面迅速发布声明辟谣，以部分房租未收缴到位、员工管理不力为由，解释房租延付，但申明公司还在运营，老板没跑路。

　　18天后，房东没有等来房租，等来的却又是一纸通知。寥寥百字，四次提到业主/租户可通过“诉讼解决”，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，可与相关业主和租户联系承接事宜。蹊跷的是，当拨通鼎家所留下的承接方的电话，对方一直处于无法接通状态。

　　这下不光房东慌了，租户也懵了：交给鼎家的押金还未退、签约的房租还未到期、房东没拿到中介按期支付的房租，可能还要收回房子。更租户欲哭无泪的是，尽管房东要收回房子，但租户接下来的房租还要继续缴纳——因为这是一笔神不知鬼不觉间向金融机构签订的贷款。

　　所有的事情叠加在一起，压的这批杭漂们喘不过气——我不光租不起房，还欠了一屁股债。

　　租户们集结成大大小小的维权群，希望众人抬柴能够找回一些公道。不完全统计，涉及的租户大约有4000户。另一组数据，成立于2016年3月的鼎家，在当年发展的长租公寓已超过3000间。当业主与租户赶到鼎家办公场所，早已人去楼空。

　　长租公寓的金融创新：勾兑ABS抢占市场

　　通过高价将房子从房东那里租过来，稍加装修再低价租给租户，乍然一看，仿佛长租公寓这生意并不划算，鼎家是因此而倒么？事情比想象的还要复杂。

　　据鼎家的租户介绍，鼎家曾许诺租户可用押一付一的方式缴纳房租，但实际上却让租户在毫不知情的情况下使用了网络贷款。具体的操作模式是，租客们通过银行卡绑定一个51返呗（现已更名“爱上街”）的APP，而爱上街则把租户的贷款一次性付给鼎家，然后租户再按月向爱上街还钱。

　　这样做的直接结果是，中介可以一次性拿到租户所贷款一年的房租，而付给房东的房租则可以月付或者季付，从两者的时间差中汇聚大笔资金，这部分资金可以用来再度签约新的房源，从而扩大市场份额。于是便有了囤房说、控制市场说。

　　胡景晖曾说，房价暴涨的主要因素有两个，一是资本大幅进驻长租公寓，二是重新装修房源。这其中的资本大幅进驻，就包含向银行/第三方金融机构的贷款。

　　这类似于企业通过ABS发行债券，进行融资。即长租公寓不需要通过银行就能拿到钱，再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司。最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

　　（网友总结的长租公寓ABS业务模式）

　　有长租公寓的核心人士在接受采访时曾透露，与金融平台达成的合作，成为长租公寓极其重要的资金来源之一。当前，市面上与金融机构达成合作的长租公寓不止鼎家一家。自如的专享分期付，蛋壳的押一付一等付款方式，都有类似的内嵌“现金贷”合同。

　　薅过羊毛之后：跑路的中介不止一家

　　鼎家也并非第一家倒下的长租公寓。据不完全统计，去从2017年至今，至少有9家长租公寓出现问题，包含爱公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前车之鉴，当租户被清退，相应的个人征信也受到了严重影响。

　　（2017年至今长租公寓死亡名单，不完全统计）

　　如果勾兑ABS业务，银行/金融机构能够赚取贷款利息、长租公寓又获得大额资金用于自身发展、租户也能缓解自身的经济压力，三方各取所需，原则上讲也无可厚非，前提是业租户需对自己的借贷行为事先知晓。当记者去向自如的销售人员求证，对方回应称，“只有自如分期才是贷款，用的比例也就十分之一左右，并且我们也会提示这是贷款行为，用户可以根据自己的实际情况进行考量是否采用。”

　　但事实上，多数的长租公寓销售人员，在向租户推介房源的时候，并不会说明这一点，今年4月爆仓的爱公寓，其租户就曾向媒体表示，销售人员以租户使用流程不熟练为由，拿过租户的手机进行操作，不知不觉间帮其办理了金融贷款。

　　再说回长租公寓的ABS模式。对于一些规模较小、融资能力不强的租赁企业来说，加入ABS的阵营就会面临强风险。这类企业一般无法发行债券，只能与小额贷款公司合作，在没有约束的情况下，利用租户贷来的租金其实类似于共享单车的押金，是监管的盲区，所涉金额又巨大，这种情况下，公司管理者拿钱跑路的情况并不少见，最终受损的还是租户。

　　简而言之，中介机构薅着租户的羊毛，来进行自身的市场扩张，扩张的风险又转嫁给租户分摊，这个逻辑与P2P如出一辙，所以才有了长租公寓爆仓之说。

　　“长租公寓爆仓比P2P爆雷更严重”

　　说回到近日SOHO中国董事长潘石屹人尽皆知的一段点评，倒不是点评房租上涨的事儿，而是吐槽了一番长租公寓的模式，他表示：不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。

　　红璞公寓总经理甘伟也说，公寓的底租成本占总成本的55%~60%，租金差为1.6~1.7倍，“虽然有很明确的一些利润点，但毛利的确不高”。潘石屹也好，甘伟也罢，点破了常规来讲长租公寓低收益的事实，却都没点破卖家真正的生意经。谁会去做一个永远亏本的生意？

　　根据胡景晖此前的表述，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”是赚钱的；龙湖、世联行等已经切入长租公寓市场的房企也曾公开表示，未来自己投资的长租公寓品牌将能达到12%的利润率。12%的利润，与银行贷款4.9%基准利率相比，其盈利空间不言自明。

　　胡景晖又在电话会议中预言称，如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，击败上千万人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。

　　想起一个段子，一位80后说，每当看到90后转发那篇“不要大声责骂90后，他们会离职的”文章，他都会回上一句：80后确实不会骂90后，他们只会暗暗的回家涨点房租，让这些小年轻踏实工作。

　　这位80后对90可能还不够了解，如果房租继续涨下去，将会出现大批量“不温不火”的90后。

　　而这将是最大社会问题之一。

本文来源投资界，作者：yessenia，原文：https://news.pedaily.cn/201808/435021.shtml