房租猛于虎

2018-08-21 11:00· 微信公众号:i黑马  常皓靖 
   
我爱我家研究院院长胡景晖对媒体表示,资本大举进入长租公寓市场是推高房租的主要原因,自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%-40%价格争抢的行为是严重违背市场规律的

  近日,北京天通苑的陈先生以网名“仙翩”在水木社区发帖,帖子称,欲以7500元出租三居,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说要比自如高300元,几轮过后,蛋壳给到10800元。

  帖子一出,引起了媒体的广泛报道。有媒体摆出了北京住房租赁月租金均价为4902元/套、房租收入比高达58.6%等数据,并下了个论断:买不起房的年轻人,可能连租都租不起了。

  尔后,#买不起变租不起#迅速变为微博热门话题,截至8月17日上午,话题讨论量已达1万,阅读量已达3532万。

  股市差劲的表现,中美关系紧张带来的一系列连锁反应,再夹杂着房租的烦恼,一下子把网友坚持了许久的神经压到了崩溃边缘。很多人都在微博上吐槽,“没有高房价,哪来的高房租”,“如果有一天我突然离开北京了,一定是房租涨价到租不起了”……

  一些网友给出的建议让人很是心酸,“别再挑来挑去,抓紧嫁人吧,省一份房租,多一个人多一份力量。”可以说,继单身上税之后,又一国家级催婚的方法来了。

    8月17日,该事件进一步发酵。

  一方面,北京市住建委已联合银监局、市税务局等集中约谈了自如、蛋壳公寓、相寓等长租公寓的企业负责人,并明确要求其不得以高于市场水平的租金或者哄抬租金抢占房源。

  另一方面,自如方面发布《声明》称,传闻不实,自如不存在参与市场不良竞争,哄抬房价的行为。自如方面还称,长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。

  国家统计局会定期发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,但市场上暂无租房价格的权威数据,都是各说各话。

  但i黑马多方查证了北京地区自如的数据,发现房租上涨确实不假:

2016年上半年,立水桥(北京北五环外)1600的房子,现在至少要2800了。

2018年5月,健德门(北京北三环)房租最低为2800,现在低于3400的已经找不到了。

就连北五环外,都已经没有低于3000的房子了。

自如管家说:今年涨得很厉害,好的小区(涨得)更狠,几千块都要有了。

  再说一个i黑马采访到的悲伤故事。三个月前,两个北漂女生准备在北三环租房,不想住没电梯的高层,不想住太旧的房子,更不想太贵,就这样左看看,右看看,迟迟没找到满意的,不愿将就的她们也就没有出手。

  “那时候一个月房租只要6000元左右,现在至少8000元了,更租不起了。”自如管家说道。

  至于房租为何上涨,市场上众说纷纭。

  8月16日晚,央视播出的《新闻1+1》栏目,将其原因归纳为以下几点:

第一,季节:毕业季、求职季、开学季叠加,季节性因素导致租房需求大增。

第二,业态:90后成为租房主力,更追求品质生活,租赁业态升级换代,结构性上涨。

第三,调控:楼市调控升级,部分有购房计划的人群,没有购买资格和能力。

第四,竞价:业主房租预期提高,中介竞价推波助澜。

第五,炒作:个别中介公司提前囤积区域房源,炒作个案误导市场。

第六,资本:资本推动下,将中低端租赁房源改成中高端,事实上拉高了租金价格。

第七,供给:一线和二线城市总量不足与结构失衡的矛盾。

  在《新闻1+1》上,国务院发展研究中心研究员刘卫民表示,这七点原因里面,让他尤其关注的是两个:一是买卖房市场遇冷的情况下,更多人愿意把精力放在租房市场上:二是资本要素——“最近有大量风投进入到长租市场上。如果资金与房源能够很好地匹配当然是好事,但是如果有限的房源匹配了过多的资金则不然。”

  从舆论来看,人们也将矛头指向资本的宠儿——长租公寓。理由是:

  曝出“北京一业主欲7500元出租三居,中介出10800元抢房”帖子的天通苑房东表示,中介跟他说过,他们融了一笔钱,可以高价代理和运营租房,已经掌握了很多套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事、融资、上市。

  自媒体号“任易”在标题为《房租暴涨50%的真相:资本垄断房源牟利 后患无穷》中特别提到了两个融资消息:自如2018年1月A轮融资40亿,蛋壳在2018年6月B轮融资1.75亿美元,并总结道“蛋壳也好,自如也好,他们手握巨资的第一选择,就是从正规房租租赁市场上扫货。”

  这也让部分人觉得,“长租公寓是罪魁祸首,资本是妖孽!”

  正如前文所说,虽然自如方面极力否认,但业内却有截然不同的观点。我爱我家研究院院长胡景晖对媒体表示,资本大举进入长租公寓市场是推高房租的主要原因,自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%-40%价格争抢的行为是严重违背市场规律的。世联行集团副总裁甘伟表示,现在市场上一些中介机构在争抢房源时主要采取的方式就是提高价格,就像买地一样,以高价取胜。

  但是,这个锅真的该长租公寓背么?

  兴起于2013年末的长租公寓能够在今天成为资本的“宠儿”有其必然性。

  国家政策方面,2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》,多省市做出响应,从金融支持、资产证券化、商改租等方面支持长租市场的发展。2017年,中央经济工作会议,也明确提出,加快住房出租市场理发,加快机构化,规模化出租企业发展。这意味着,租房市场可以赚到比过去更多的钱了。

  市场潜力方面,我国流动人口规模巨大,2015年的流动人口已达2.47亿人,占总人口的18%,租房市场已突破1万亿。但租金增速还未超房价增速。

  需求方面,消费升级趋势下,年轻人需要更高品质的住房。

  ……

  种种原因都让人们觉得:长租公寓就是下一个待起航的万亿市场。

  接下来的事情我们都知道了,各方玩家纷纷进场。

  东方证券的研究报告显示,目前长租公寓有四方势力的参与者,分别是:房地产开发商(例如万科泊寓、金地草莓社区)、地产服务中介(例如链家自如、我爱我家相寓)、“互联网+资本”平台(例如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓),以及酒店集团(例如城家、逗号公寓、漫果公寓)。

  他们优势各异,房地产开发商成本优势突出,地产服务中介更能精准把握房源和租客需求,“互联网+资本”平台的渠道优势非他人能及,至于酒店,则在消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面有核心优势。

  不同玩家根据自己的优势选择了不同的模式,有的采用了分布式公寓,有的则采用了集中式公寓的玩法。不同的玩法各有千秋,也有各自难念的经,譬如说,集中式公寓房源成本、装修成本、管理成本更低,盈利能力更强一些,但也存在资金要求量大、优质房源难以获取的问题。

  据互联网租房平台“巴乐兔” 联合创始人高萌提供的数据,2015到2018年7月,分别有55亿、28亿、27亿、20亿资本疯狂涌入长租公寓市场。

  那么,长租公寓是怎么从备受资本吹捧,到面临眼下的危机和指责的呢?

  据高萌介绍,现在有两种类型的机构房东,分别是:传统二房东、长租公寓。

  二者的商业模式有很大差别:

  前者看重现金流和盈利,他们希望从房租差价和每年房租的上涨中受益。相较于短时间扩大房源规模,他们更优先考虑的是经营是否健康,是否能获得租金利润。这也让他们的出租率往往能达到95%以上。在头部品牌公寓们在重点城市局部区域疯狂扩大规模,以市场影响力而非实际经营为目标烧钱,因此“规模不效益”时,那些认真做生意的机构房东实际一直稳健赚钱和发展。

  而后者看重的是,如何获取更多的房源和扩大在市场上的影响力,从而在资本市场上拿到更多的钱,又进一步扩大份额。是否盈利反而不是目前最为看重的。正因此,他们几乎全部处于亏损状态,满租率普遍较低。而因为地段好是兵家必争,所以各家抢房就会抬高个别地段的房租。

  自如管家对i黑马感慨,“为了收同一套房子竞争出价,这大概就是商业竞争带来的影响吧!”

  这样看起来,租房市场乱象似乎是由于资本疯狂进入,市场竞争加剧导致的。

  竞争还没激烈到这种程度时,事情未发酵。但这段时间,长租公寓已到了洗牌期,再加上行政手段能压制得住要涨的房价,却无法奈房租何,于是矛盾在此时爆发了。

  提到近期长租公寓的负面新闻,自如感到委屈,给i黑马连发了好几个哭的表情。“我们也想压价,毕竟越便宜,房源的流转也会越快。”他还透露,公司给业主打房租是有周期的,空置成本有些由公司承担,有些则会由管家承担。言语中可以看出,自如管家的生意也不好做了。

  曾任职于伟业我爱我家,现为共享办公企业纳什空间的创始人兼CEO张剑对i黑马表示,房租上涨,反而压缩了长租公寓的利润空间。

  张剑解释称,长租公寓的成本包括两部分,一部分是租金,另一部分是装修、折旧、服务费等。但由于租客承受能力有限,租金上涨部分并未完全转嫁到租客那儿,长租公寓本身也承担了一部分。

  张剑并未否认长租公寓领域竞争激烈,但在他看来,长租公寓只是背锅侠,背后真正的原因是供需不平衡。但是,假如不是长租公寓的锅,人们为何纷纷将矛头指向他?当被问及这一问题时,张剑反问,“人们不也觉得房价上涨是房产商的锅么?”

  北京大学的徐远教授在《租房VS买房,一个决策改变未来》一文中,表达了同样的观点。他从供求原理的角度,说明了房租上涨的原因。

  徐远表示,根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。

  最后,徐远还在文章中表示,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的。而且,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。

  房租上涨已传导至企业端,开始裁员、搬迁了。

  有人在朋友圈表示,“前几天听说有人在北京大部分裁员,搬到了武汉,人口会自动调节然后达到某种平衡。”

  另有名叫“鹅和鹅鹅鹅”的网友在微博表示,“今天有两个员工准备离职离开了,房东涨房租一个月多涨了700,地点东五环外,小三居,租金6500/月,涨到7200/月。最终房租会转嫁到企业端,企业服务及产品就必须要涨价才能运转,然后消费者为所有的买单。”

  纳什空间的部分模式类似于“工作共享空间”,这也让张剑感受到了房租上涨。

  谈及为何房租上涨会蔓延到企业端,张剑认为,同样是由于供求关系不平衡导致的。

  尾声

  毫无疑问,无论是从改变年轻人的居住条件,还是优化资产配置等方面,长租公寓都非常值得肯定。

  然而,从这次舆论危机中我们可以看出,长租公寓在死命狂奔时,确实遇到了一些问题。

  i黑马在此想着重讨论下房源和盈利问题。

  平安证券的研究报告显示,长租公寓都面临着获房源的巨大压力,长租市场属于资本大量投入的发展初期,各类企业自低成本房源是盈利的关键。该报告还指出,能够突破资金和运营瓶颈的市场龙头有望在未来激烈的竞争中脱颖而出。

  东方证券的研究报告指出,规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利的四大要素。而伴随着管理房间数的增加,长租公寓成本会先增后减,但一般来说,长租公寓需要达到数万间以上的规模才能取得规模化效应。

  这也难怪房源会成为争夺重点。

  另外,可以预见的是,房源争夺战在短期内还不会结束。

  高萌也谈了谈自己对长租公寓的建议。他认为,现在一部分长租公寓将重点放在了品牌推广和品牌活动上,这有些超前了。他的建议是,长租公寓现在更应该着力解决好用户满意度的问题。

  此外,高萌还谈到,整个租房市场急需市场规则的制定者。

  至于如何引导逐利的资本方,在《新闻1+1》中,刘卫民谈到,最重要的是要依靠市场的杠杆,此外也可以通过政策引导资本进入到新增住房领域。

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