杭州南京的房贷利率降了！楼市要松绑了？

最近一段时间，杭州、南京等城市首套房贷利率出现下调，市场预期楼市放松的周期即将来临。但在笔者看来，从房企融资环境、按揭贷款首付比等指标的变化趋势看，现在预期楼市放松还为时尚早。那么，现在是不是刚需出手购房的好时机呢？且看下文分析。

房企融资环境保持偏紧

今年以来，在新增社会融资增长低迷环境下，房地产开发资金保持偏紧趋势。Wind数据显示，1-10月，房地产开发资金来源同比仅增长7.7%。更重要的是，在房地产严调控的大环境下，房地产开发资金来源中，银行贷款资金大幅减少了7.3%（参见下图）。

如此，房企不得不寻求银行贷款之外的其他筹资方式，如自筹资金、应付账款、发债、信托贷款等。然而，非银渠道筹资的成本，要远高于银行贷款的成本。

首先，从房企颇为青睐的房地产信托渠道看，截至今年二季度末，资金信托余额中，投向房地产的规模高达2.51万亿元，占比持续上升到12.32%。资金成本方面，10月末房地产信托产品的主体——2年期和3年期房地产信托收益率分别达到8.47%和10.4%，均创下2015年以来新高（参见下图）。

其次，从房企的债券融资成本看，在境内债券融资方面，今年以来AAA、AA+和AA不同信用评级房企信用债利差（融资成本）都出现了不同程度上升，特别是AA+和AA上升趋势尤为明显。直到11月之后，随着“一行两会”出台一系列救助民营企业债券融资政策之后，低等级房企信用债的利差才有所回落，但仍处于2015年以来的高位水平（参见下图）。

在境内债券融资成本高企的背景下，许多大型房企也在寻求境外债券融资渠道。例如，恒大集团的公告披露，10月31日和11月19日先后发行20亿美元2年、4年和5年期美元债，发行利率为11%、13%和13.75%，这或许可以说明，大型房企都在未雨绸缪地准备过冬的粮草。另外，根据克尔瑞研究的统计，今年上半年60家重点上市房企的平均融资成本为6.33%，较2017年全年的6.03%上升了30bp。

综上可见，从房企融资环境、融资成本看，当前讨论楼市松绑还为时尚早。

个人按揭贷款利率正在触顶

另外，众所周知，按揭贷款利率，是观测楼市金融环境的又一关键指标。根据按揭贷款的监管取向，笔者认为：（1）相对于首套房贷利率，二套房贷利率更能反映房贷市场是否松绑；（2）相对于房贷利率水平，首套房和二套房的首付比例，更能反映房地产市场融资环境松紧程度。下面来详细分析：

首先看首套房贷利率和首付比例。融360最新发布的《中国房贷市场月度报告》，摘取了全国35个城市、533家银行房贷报价利率和首付比例的数据。该报告显示，以2016年10月为起点，本轮首套房贷利率已连续上升了24个月，今年10月末达到5.71%，累计涨幅为1.27个百分点，其中8月、9月、10月涨幅明显放缓，反映到市场上正是最近几个月一些城市首套房贷利率下降趋势隐现。

在首付比例方面，今年10月，2成首付比例的占比保持不变，3成首付比例较上月回落0.56个百分点至77.49%。换言之，3成以上的高首付比例的现象仍在增加。由此可知，从首付比例看，房贷并未出现放松的趋势（参见下图）。

其次看二套房贷的情况。二套房贷利率上涨起步于2017年4月（5.39%），已连续上涨了19个月，10月末达到6.07%，涨幅（0.68个百分点）不及首套房贷利率的涨幅。在首付比例方面，在此以4成及以下比例来衡量二套房贷的额度限制，该比例越低，说明二套房贷额度限制越严厉。至今年10月末，二套房4成及以下首付比例已下降至34.33%（参见下图），换言之，65%以上都需要支付4成以上的首付比例，而且高首付比例占比还在不断上升，这同样可以看出二套房的贷款额度没有任何放松的迹象。

最后，不同城市的房贷政策在分化。一线城市中，上海的首套房贷利率*，10月末仅为5.19%，这一轮上涨周期的涨幅也最小。与此同时，上海也是二套房贷利率*且涨幅*的城市。而北京成为二套房贷利率最高的城市，深圳则是二套房贷利率涨幅*的城市。

从10月涨幅来看，北京、广州、南京、杭州、武汉六个城市的首套房贷利率出现了不同程度的下降，其他城市持平或继续保持上升态势。在二套房贷利率方面，仅有北京和武汉出现下跌。

在二套房首付比例方面，南京、苏州继续执行8成首付比例，广州、深圳为7成，北京、杭州等城市为6成，上海为5成，只有石家庄、南昌、福州、珠海、东莞等三线城市执行4成。

以上变化趋势大体可以说明：

在银行层面，北京、南京、杭州等热点城市按揭贷款依然是安全优质资产，这些城市按揭贷款利率回落，是对前期过于严厉的首套房贷款政策的矫正；

对于二套房贷款政策，南京、深圳、北京、杭州等热点城市依然维持高首付比例，贷款政策没有放松迹象；

在郑州、苏州、珠海、东莞等三线城市，银行对于这些城市的房贷政策继续采取高利率、低二套房首付比例的政策，以期赚取更高的房贷业务收入。

房贷利率的前景预测

房贷利率的前景，一方面取决于房地产调控政策的趋势，另一方面与资金市场整体成本密切关联。

从历史数据看，房贷利率与10年期国债收益率走势密切关联，前者相对后者有2-3个季度的滞后期。这一相关性在以下两个时间段表现得尤为明显：

2011年8月30日，10年期国债收益率出现峰值，等到2011年12月，房贷利率出现峰值，相隔4个月左右；

2014年1月6日，10年期国债收益率出现峰值，等到2014年7月，房贷利率出现峰值，相隔7个月左右。

进入2018年以来，10年期国债收益率峰值出现在1月份，考虑到整体流动性宽松趋势明确，个人住房贷款利率的上行空间已经十分有限，房贷利率短期内见顶的可能性较大。

综合来看，尽管房贷利率可能会暂缓上涨，但从房企融资、房贷首付比等指标来看，现在谈论楼市松绑的趋势还为时尚早。在“房住不炒”的调控精神指导下，近期房价出现再度上涨的可能性较低，对于普通购房者而言，首付比例下调之时，或许是入场购房的*时机。

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