WeWork的“中国门徒”们:倒闭、关店、调整、尚未盈利

归根结底,联合办公只有一个痛点——盈利。即使是头部项目也只是部分门店或者地区实现盈利,真正完全实现盈利还需要时间。
2019-10-19 12:43 · 微信公众号:铅笔道  报名首席融资官   
   

孙正义称作“下一个阿里”的WeWork还能撑多久?

根据WeWork之前公布的财务数据来看,仅今年上半年就烧掉23.6亿美元现金。随着IPO计划的失败,WeWork面对严重的现金短缺问题。近日有消息称,为了节省开支,WeWork准备裁员,预计将裁掉至少2000名员工,相当于目前员工总数的13%。

祸不单行,《福布斯》最近称We Co.的估值最多只是28亿美元,从470亿美元到28亿美元,WeWork的估值经历了“膝斩式”的下跌。

2015年,被称为中国的联合办公“元年”。彼时,看到WeWork发展势头迅猛,它的一帮“中国门徒”纷纷入局跑马圈地。那一年,中国的联合办公数量从50家发展到了2300家。

然而,四年后,行业发展急转直下。数据显示,2018年至今年4月,联合办公品牌减少40家,运营时间均未超过2年。发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

铅笔道DATA显示,如今还在运营的、有一定规模的联合办公只剩80几家,B轮以上的不足10家(这几家融资总额近200亿元),甚至在今年披露融资的只有优客工场氪空间以及Bee+。与去年行业融资额近68亿元相比,可谓天差地别。

在2018年并购潮之后,调整、关店成为今年国内联合办公的关键词。“祖师爷” WeWork血淋淋的教训在前,它“中国门徒”们也开始选择以稳为主的发展策略,首先解决“活下去”的问题。

注:本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息,论据难免偏颇,不存在刻意误导。

地产大佬占尽天时地利

联合办公行业的诞生,恰巧赶在创业大潮来临。起初,它的手段无非是先租下可办公的场所,将其改造成独立的办公空间和共享工位,再转租出去,收取相应的工位费。按一般人的理解,联合办公跟传统的二手房东没什么两样。

2015年,在“万物皆可共享”的浪潮助推下,中国联合办公行业开始呈现爆发式增长。

这一年被称为联合办公空间的元年。也是在这一年初,身为万科集团前高级副总裁毛大庆选择辞职创业,“不懂创业圈玩法”的毛大庆准备出让60%股权融资6000万元天使。最终,徐小平成功说服他先出让6%股权融资600万元,而时至今日这个项目已经成长为估值124亿人民币的独角兽。

这个项目便是优客工场。

按业内人士的话讲,WeWork先用了3年的时间耐心建造了一条完美标准的船,然后才出海航行。

而中国的联合办公企业并不具备WeWork那样的战略窗口期,一上来便是白刃战,因此只能先快速建一条船下海,然后边开船、边补船。

优客工场便是如此,先走的是收购的路子,先用资本的力量把空间运营规模做上去,再慢慢学习WeWork投资一些配套企业,构建协同网络。

早在2016年,优客工场就以战略投资形式参与了无界空间的A轮融资;2017年4月,洪泰创新空间并入优客工场,是当时国内联合办公领域的最大一笔合并交易;2017年11月,优客工场控股碎片空间。

2018年是优客工场的狂奔之年。除了方糖小镇(最终合并未达成)外,优客工场又接二连三地并购了wedo联合创业社、爱特众创、火箭科技。一番并购之后,优客工场一度成为亚洲规模最大的联合办公空间。

如今,优客工场已经在国内44个城市拥有超过200个办公空间,服务的企业超过4000家。

据外媒报道,优客工场将于2019年第三季度赴美IPO,后又有报道称将于2020年上市。如今,WeWork的上市之路也越发坎坷,优客工场的上市声音似乎也越来越少。

截至目前,优客工场已经进行了19轮融资,得到了包括红衫资本,真格基金等多方知名基金机构的支持,迄今优客工场获得总融资金额已超过56亿元人民币。

不过,扩张之路并非一帆风顺。近期,方糖小镇就宣布和优客工场已经“分手”。

方糖小镇联合创始人兼COO杨学涛回应分手原因称,双方对于业务以及未来行业发展的理解出现了分歧,方糖认为找到了更好的路径,“所以独立发展更好”。他还表示,“分手”后,方糖小镇将不再追求规模,而更关注企业的良性发展。

在2018年并购潮之后,调整、关店是今年国内联合办公的关键词。以优客工场为代表的国内联合办公运营商,现在都是以稳为主。这并不意味着业务的收缩,反而是很多联合办公运营商在逐渐探寻符合自己能力的经营面积。

优客工场旗下有多个联合办公的品牌,现在已经能针对不同人群的需求推出不同面积和功能的联合办公产品,精细化运营慢慢变为成为国内联合办公经营者的共识。

围绕这个平台,优客工场进行了大量的技术投入和并购,其公司名下收购了很多技术创新企业。从物联网到共享车位再到无人值守货柜、无人健身房、互联网打印等等,初步围绕联合办公空间,建立了一个完整的全链条商业模式。

在创始人毛大庆看来,优客工场的价值不是多少办公位置,而是能直接触及入驻企业需求的这张网。

就联合办公的本质而言,房地产玩家是有先天优势的。除了毛大庆,还有潘石屹也早在2015年进行布局。

“我觉得做生意的时候盈利是第一位的,规模是第二位的。”潘石屹说。在一次3Q城市拓展大会上,他炮轰了整个联合办公行业。“如果对这些不成熟的行业不成熟的企业家,要给他们钱就是坏事情,就是揠苗助长,都是钱惹的祸,造成大量浪费,如果没有钱,就惹不了这个祸。”

潘石屹是有底气说这种话的。

他旗下的“SOHO 3Q”自2015年初推出,在1年多的时间里,就已发展成为国内最大的联合办公空间之一。近日,SOHO中国有限公司发布公司2018年经审计的年度业绩公告,公告显示,其联合办公项目SOHO3Q规模进一步扩大,已拥有超过3万个工位。

潘石屹的SOHO,本质上可看做联合办公的雏形。但潘石屹入局联合办公后醒悟很早,他在去年宣布SOHO 3Q奋战的不再是联合办公领域的战场,而是要做一个办公楼综合服务商。同时,他还“警告”商业地产的后辈们:“如果让市场去给它输血,一轮一轮融钱、烧钱都是活不下去的。”

头部玩家打法各有不同

同样有着十几年房产租赁行业从业经验的张剑,并不完全认同“联合办公”这个概念,他对中国物业情况以及客户的需求情况都十分了解,认为联合办公这种产品形式并不能完全满足中国的市场需求。

其创立于2013年的纳什空间,更愿意讲“共享办公”,而非“联合办公”。

张剑认为,国内小物业为主的供给端现实以及企业主更喜欢独立空间的文化背景,决定了“租赁大空间挤在一起办公”的联合办公模式并非新型办公的本质,“共享”才是。

纳什空间创立之始便订立了“独立+联合”的模式,独立的“超级工作室”主要服务于高频的使用场景,比如办公,而“联合办公区”主要提供共享的服务,比如会议室。

经过多年的发展,纳什空间已运营空间超过100万平米,服务企业超过2.6万家,服务20万人。去年中,纳什空间宣布完成B+轮近5亿人民币融资,由远洋资本领投、华融融德跟投。

但是同样,由于初期选择低价补贴跑马圈地加上管理问题,纳什空间在发展的过程中也存在隐患。

严重违约、拖欠租户押金、员工私收中介费……打开投诉平台,投诉纳什空间的此类信息并不少见 。

不过与氪空间相比,纳什空间的负面新闻还算较少。

成立于2014年,一开始定位为“创业孵化器”的氪空间,看到了联合办公迅猛的发展势头,便在2015年开始果断转型,并在1年后从母公司36氪拆分出来独立运营。

截至2018年4月,氪空间在全国10座城市拥有40个联合办公场所,分布在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门等城市。数据显示,氪空间的管理面积已接近20万平方米,提供超过30000个工位,有2000多家中小微企业在氪空间办公。

然而,此后,氪空间日子开始变得不好过,甚至可以说是遇到了成立至今的“至暗时刻”。

早在去年12月,就有人爆料氪空间因资金链紧张导致大批裁员,裁员比例20%,大约涉及百人。

不止裁员,公司年会也一并取消。1月10日,氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知,“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”邮件并表示,资本市场急转直下,市场调整使得公司策略也必须随之改变,目标是“活下去并坚持到本轮经济调整结束”。

2月14日,有消息称氪空间关闭旗下6个空间,共计3万平方的面积,之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件,如上海吴中路项目,苏州协鑫等项目。而监测数据显示,氪空间官网公布的空间数量,相比一个月前减少了15家,从52个减少到了37个。

除了上面这些,氪空间欠佣、遭5亿港元巨额起诉、资金承压等消息也是层出不穷。

氪空间没有坐以待毙开始自救,今年4月,氪空间开启高层大换血,涉及总裁、CFO在内的多位高管调整。新任CEO王雪泉针对氪空间内部员工反复呼吁的内部反腐问题表态称,一旦属实一定会严肃处理,对于历史问题也会追查到底。

换血一个月后,“到处找钱”的创始人刘成城终于为氪空间争取到10亿元融资,由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。

在WeWork这些天闹得沸沸扬扬的时候,刘成城近日主动接受采访宣布接下来的航向。氪空间要转向企业定制,准备盈利。

早在一年前,刘成城就已经做出了决定:氪空间要向企业定制服务转型。不同于以往简单的服务小微企业灵活办公,目前,氪空间的定位是一个to B的做办公室的企业服务公司,而这块定制业务未来会占到氪空间业务比重至少60%。

刘成城还透露,经历将近一年的调整,氪空间现金流即将转正。“到今年12月,氪空间会进入一个特别好的运营状态。此外,在业绩没有达到预期状态之前,氪空间暂时不会考虑融资、上市等事宜。”

与以上的联合办公品牌相比,梦想加有所不同,差异点在于它的定位,OaaS(Office as a Service,办公即服务)体系。梦想加称,不做孵化器、不参与股权投资、不对接投资资源、不持有重资产,仅将空间视为服务型产品,提供智能办公场景。

在梦想加创立初期,甚至不惜烧钱过亿元研发整个智能办公产品,而非像优客工场那样拼命做大空间运营面积。

梦想加创始人甚至讲过,最终要把梦想加发展成像Airbnb那样“只提供服务,不拥有一平米物业”的互联网+办公空间。

但目前而言,空间仍然是重要的战略资源,梦想加也一直在拓展空间规模。

截至去年8月,梦想加已布局北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商业区约 30 万平米、近 40 个办公空间,并且在当月宣布完成1.2亿美金的C轮融资。

挣不下去就淘汰退场

潮水退去后,才能看出谁在裸泳。

据VC SaaS的数据显示,2018年至今年4月,联合办公品牌减少40家,运营时间均未超过2年。发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

资本退潮,头部玩家尚能咬牙坚持,但撑不下去的中小企业就只能接受淘汰,倒闭退场。

今年中,有媒体曝出,上海一家联合办公空间——聚梦空间陷入了破产清算危机。聚梦空间成立于2017年4月27日,注册资本1000万人民币。公开资料显示,其在上海覆盖70多个商圈,下设30多处办公点,规模并不算小。

消息称,聚梦空间实际上是从P2P转型做联合办公,经营模式只是简单粗暴的“二房东模式”,房子拿到手就转租,不装修。

“二房东模式”过于粗放,配套设施、商业理念、运营能力等皆跟不上来,过度依赖租金差。一方面容易受制于房源供应商,受市场波动影响;另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长,这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。

此前铅笔道曾报道,2018年圣诞节这天,ibase原点空间旗下门店对入驻企业发布停运通知。

据公开信息显示,ibase实则是知名地产金地商置集团有限公司旗下的社群化联合办公品牌项目。2016年2月,ibase首个旗舰项目落户深圳,目前共有4个ibase办公地址,3家在深圳,1家在北京。此外,ibase也曾对外宣称计划布局广州、南京、杭州、武汉等城市,还将借助金地集团和金地商置成熟的海外布局,拓展国际市场。

近三年运营换来的只有一纸公告,公告指出:“由于整体经济形势下行,经营不善,已长期处于亏损状态。在租金无法提升,且出租率持续下滑的情况下,项目想扭亏为营已无希望。鉴于项目的实际经营情况,迫不得已决定于2019年1月15日18:00停止IBSAE威新店的运营。”

相关人员称,ibase的入驻率一直以来并不高,只有50%~60%,由于前期投入成本很高,包括2000多万的装修成本,总体来看公司确实处于一直亏损的状态。

事实上,早从2016年始,由于过度依赖政府补贴、盈利模式单一,一些联合办公项目就迎来倒闭潮,Mad Space、地库、北京绿客屋、孔雀机构等基本同期退场。

不能盈利的商业模式都是耍流氓

“归根结底,联合办公只有一个痛点——盈利。即使是头部项目也只是部分门店或者地区实现盈利,真正完全实现盈利还需要时间。对于联合办公行业来说,目前面临的主要问题,是始终未能找到清晰的盈利模式。”

星库空间合伙人、副总经理刘铮此前公开表示,中国联合办公的普遍思路是,“先看规模、跑马圈地、抢资源,然后号称自己第一。”

还有人说,现在的联合办公,谈不上盈利,甚至都谈不上服务。

目前,大部分联合办公项目的主要盈利模式基本都是“二房东”模式,即先租下写字楼,经过标准化的装修改造成独立办公空间和共享工位,提供给企业或创业者,然后收取工位费。

据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但对于联合办公企业而言, 85%的出租率并不容易做到。

盈利模式尚未清晰,行业增速大幅放缓,投资机构转变预期,也不少人开始看空联合办公行业。

从业者开始反思,究竟什么才是适合联合办公的打法。刘成城称,2019年将会是行业调整年,是现存老玩家提升内功和经营效率的年份。

毛大庆此前也表示,目前整个行业还需在精细化管理、多元化营收和差异化运营上多下功夫。“共享办公不是一个现在的事业,这是一个面向未来的产业。联合办公的核心要务是不断提升入驻会员企业的办公效率,这是整个行业永远可以提升的命题。”

联合办公进入中场战役后,跑马圈地和低价倾销战略显然已经不再适合当下的情况。

“要区分二房东模式和非二房东模式,需要理解二房东不做什么——品牌、产品、用户服务。”梦想加创始人王晓鲁对联合办公的商业模式给出不同看法。“比如说,提供的并不仅是空间面积,而是一种面向用户的产品。这种产品包括物理空间、办公软硬件和系统,也包括服务和体验提升等。”

亦如毛大庆所说,这是一个具有非常强的衍生能力的新兴房地产+的行业,是一个房地产+互联网的行业。从产品和社会需求本身来看,联合办公是一个不太可逆的趋势。

的确,市场依旧能有所为。有关研究报告指出,中国联合办公市场在经历了高增速低容量的导入期之后,即将进入高增速高容量的成长期,其市场成熟的时间窗口将会从2018年延续至2022年,预计到2022年,联合办公工位数将会达到1315.1万个,该市场规模可达到4092.18亿元人民币。

如今,考验WeWork“中国门徒们”的是,如何翻过这座盈利模式这座大山。

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