阳光100中国的求变之心：从“佛系”走向激进

一口气砸下11亿元拿下温州三个项目公司的剩余股权，让很多人觉得阳光100中国从 “佛系”走向激进。

其实从今年年初，公司就有了变化。不仅陆续卖掉价值80亿元的地产项目，从下半年开始，又陆续买进项目公司股权。

一卖一买之间，更多是易小迪的求变之心。

按照易小迪的设想，公司从住宅业务踏进文旅领域，文旅业务将成为公司以后的业绩支撑。

这次已是公司第二次转型，是否会迎来成功？

求变之心

就在几天前，阳光100中国（02608.HK）公告，全资子公司阳光壹佰集团拟收购温州中心51%的股权、温州生态城51%的股权，以及温州中信昊园49%的股权，对价合计11.06亿元。

从一个“胆小的人”，易小迪一下祭出大手笔让人惊诧不已。

多年来，阳光100中国在房地产市场始终波澜不惊，业绩表现不温不火，外界给公司戴上“佛系”企业的帽子。

公司于1990年代成立，也曾有过短暂的辉煌，后来接连错失一二线城市房价上涨、三四线城市去库存等机遇，业绩与头部房企逐渐拉开距离，2016年才实现百亿销售规模。

最近几年的业绩也不尽人意。

2015年至2018年，公司营业收入分别为64.18亿元、69.65亿元、68.75亿元和75.79亿元，归母净利润分别为6.01亿元、1.95亿元、5.93亿元和-0.30亿元。

今年上半年，公司营收和归母净利润，同比分别增长-2.96%和5.93%。

对公司如何转型，易小迪有过多次反复。

2014年，公司从传统住宅开发商先街区综合体开发商转型，转型后主要向市场推出三种产品，即街区综合体、服务式公寓和特色小镇。

这次转型并未得到易小迪的认可。在2017年中期业绩发布会上，易小迪决定提高住宅比例，优化企业回款。

2019年中，易小迪在公司内部提出要求，坚定、下决心离开主流房地产市场，将全部精力投向新的业务，即文旅地产。

按照自身说法，公司涉足文旅领域有先天“基因”，早在2003年，公司开发桂林阳朔新西街项目，向街区综合体、服务式公寓转型后，陆续运营10多个商业街区综合体。

2019年中报显示，公司住宅和商用物业及车库销售面积分别占比68%和32%，销售收入分别占比59%和41%。

非住宅业务持续投入，让公司资金压力倍增。2018年末，公司在手现金25.89亿元，尚难覆盖短债104.20亿元。

2019年上半年，公司开始卖掉多宗项目资产。

今年4月，重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目转让给融创中国（01918.HK）；清远市清城区龙塘镇物业开发项目转让给佳兆业集团（01638.HK）；8月初东莞清园孵化器项目整体出售给诚进控股。

以上三个项目，计容建筑面积245.9万平方米，出售总价值超过80亿元，减少有息负债超过30亿元。

高调转型文旅地产

今年9月下旬，阳光100中国在河北承德高调宣布将升级文旅产品线，发力文旅地产业务。

在承德，公司介入最深的就是当地的“热河山谷”。公司对外宣称已经入股“热河山谷”，不过，这并没有反映到股权层面。

企查查显示，“热河山谷”的开发主体是承德永续营建房地产开发有限公司，阳光100中国并没有出现在公司股东名单中。

公开信息显示，11月14日，阳光100中国与云南城投达成战略合作，合作主要项目就是“热河山谷”1至5组团建筑业务，投资4亿元。

云南城投官网显示，上述1至5个组团，建筑面积共计13.86万平方米。其中，三公司在建2组团，建筑面积1.20万平方米，已进展20%。

在“热河山谷”之外，阳光100中国正在布局一个超大体量的地产项目。

今年5月，公司在承德兴隆县拿下一宗占地总面积为4.66万平方米的土地，土地性质为住宅、商服用地，对价2.59亿元。这只是公司在当地实施高铁新城项目中一部分。

今年中报披露，高铁新城项目规模占地6000亩。今年1月，这个项目已获北京信托20亿元投资。

公司还在兴隆县小关门村投资小关门文旅项目，加上高铁新城项目，二者合计投资约80亿元。

除布局像承德这样的环京项目，公司在广西平乐县布局两个开发项目、桂林丽园项目以及云南丽江的雪山艺术小镇。

文旅项目具备长周期特征，前期资金投入大，通过住宅业务“输血”文旅业务，是目前所有涉足企业模式，阳光100中国也不例外。

公司曾对外表示，未来还将出售100亿元住宅项目来支持。

截至今年前10个月，公司实现未经审核合同销售额68.07亿元，合同销售面积52.90万平方米，分别同比减少12.79%和11.91%。其中，合同销售额完成年初计划近7成。

在易小迪看来，资金不是问题，他曾对外表示，转型文旅的最难点在于升级，运营和服务是*的专业门槛。

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