碧桂园高处不胜寒

2020年1月，碧桂园权益销售面积和权益销售额双降，让位于万科，在房地产市场的排名滑落至第三。

此前数年，公司通过“高周转模式”缔造“碧桂园速度”，销售额10年增长32倍，从行业*开外蹿升至前三并连续多年登顶。

不过，2019年增速下滑以及2020年的开门降，给碧桂园敲响了警钟。

疫情的影响或只是表面；直接原因是公司模式受安全事故拷问，加之房地产市场整体调整，公司转变为防守型策略；根本原因则是，公司重仓的三四线城市楼市，已经提供不了足够的增长动力。

碧桂园启动地产+机器人+现代农业“三驾马车”，但是，农业板块的生鲜门店于2019年大面积关店，建筑机器人要多久才能落地？“高科技大型综合企业”只是杨国强的憧憬，业务还是要靠房地产。

首月销售双降

近日，碧桂园（02007.HK）披露了2020年1月未经审核的营运数据，公司权益合同销售面积379万平方米，同比下降0.89%，权益合同销售金额329.2亿元，同比下降0.44%。

当月，公司被权益销售额356.6亿元的万科A（000002.SZ）超越，再加上一直稳坐头把交易的中国恒大（权益销售额381.2亿元），位列第三。

此前数年，碧桂园将其招牌式的高周转模式运用到*，一度要求“当天出图，40天开工，3个月开盘”，增速惊人。

10年前的2009年，碧桂园销售额232亿元，尚未进入房地产销售排行榜前十；10年后的2019年，公司销售额（非权益销售额）达到7715亿元，连续3年荣登榜首，10年增加32倍。

特别是在2015年-2018年这最近的一波行情中，尽管公司已经进入地产排行榜前三，仍然保持了接近60%的年复合增长。

2018年下半年开始，公司主动“挤泡沫”，单月主要披露数据从合同销售金额变更为权益合同销售金额，增速也慢了下来。

2016年-2018年，公司销售额增速分别为120.45%、77.98%、27.58%，2019年为9.95%。2019年，公司权益销售金额5527.8亿元，增长10.14%，排名第二。

到2019年底，碧桂园的“降速”，更加明显。当年7月-11月，公司单月权益合同销售金额同比增速，稳定在45%左右；当年12月，公司权益合同销售面积下降了14.72%，权益合同销售金额增加仅1.88%。最终，这一下降趋势延续到2020年1月。

增速大幅下降的同时，公司还面临盈利能力下滑的尴尬局面。

近年，随着房价上涨，公司毛利率明显提升，2016年-2018年分别为21.06%、25.91%、27.03%，2019年上半年微增至27.16%。但同期，公司净利率分别为7.52%、11.49%、9.13%和7.74%。

梳理后发现，近年公司费用中行政费用占比最高且增速最快。2018年公司行政费用166.01亿元，同比上涨128.38%；2019年上半年，公司行政费用95.71亿元，同比上涨88.81%。

行政费用中的大头为员工薪酬。高管年薪动辄过亿的碧桂园，已经认识到人员冗余所造成的负担，开启减员模式。2018年底，公司员工总数131387人，2019年6月底已经减少至116008。

猛踩急刹车

碧桂园1月销售双降的最直接原因是疫情。受当前疫情影响，2020年Top30房企中，就有大约一半出现销售额下降的情况。

但是，对于碧桂园来说，疫情只是表面的原因。2020年1月的下滑，只是公司收缩战略下营运数据增速下降的延续。

威震行业的“碧桂园速度”，因2018年连续发生的3起安全事故，被迫按下暂停键。此后，公司在年报等处多次重点提及“安全”。

另一方面，2018年以来的房地产市场调控逐渐加码，去杠杆大潮下，市场进入调整期，连万科都在高喊“活下去”。

内因外因叠加，狂飙突进的碧桂园，终于放慢了脚步。

2018年以来，公司土储规模下降。2016年底、2017年底、2018年底，公司可建建筑面积分别为16604万、28183万平方米、24064万平方米，2019年6月底为26314万平方米。

拿地放缓、狠抓回款多措并举，公司扩充现金池，并控制负债率。

2016年底、2017年、2018年底，公司现金及银行存款（包括受限制现金）分别为964.9亿元、1484.0亿元、2425.4亿元，2019年6月底为2228.4亿元。

同期，公司净借贷比率分别为48.7%、56.9%、49.6%，2019年6月底为58.5%，仍然较2018年6月底下降。

战略收缩之外，碧桂园猛踩急刹车的根本原因在于，公司一直赖以生存的三四线城市战略，慢慢失去了竞争力。

2019年上半年，公司权益合同销售金额2819.5亿元，其中，来自三四线城市的项目占比61%，二线城市35%，一线城市4%。

除了大本营广东，公司项目数量靠前的省级市场分别为江苏、浙江、湖南、河南和河北。

所以，2018年碧桂园销售物业的平均销售价格约为8550元/平方米。同一指标，恒大、万科、融创分别为1.55万元/平方米、1.04万元/平方米、1.46万元/平方米。

随着棚改政策调整，三四线城市房地产正在降温，中国*的城镇化住宅开发商碧桂园首当其冲。而且，多位专家表示，目前的疫情，对三四线楼市的冲击*。

押注建筑机器人

尽管万科郁亮说再也找不到比房地产更赚钱的行业，但是，各大地产龙头仍然把多元化作为近年重点推进的战略级项目。

毕竟，即便是在中国这么大的房地产市场，也不可能无限增长，头部房企们几乎伸手就能摸到自己的天花板。

这几年万科在多元化上动作不断，养老、教育、商业、物流、长租公寓等等，最终也只落得个“屡战屡败”；融创曾在多元化上浅尝辄止，最后还是回到“地产+”的老路子上，能帮助卖房子才是硬道理，比如说渐入佳境的文旅地产。

碧桂园主席经常对外讲自己农民艰辛创业的故事，“出来务农的每一天，终日劳作，只换来5角工钱”。所以，多年前，碧桂园就开始在农业领域布局。

2018年，公司进入建筑机器人领域。企查查显示，当年，公司旗下负责机器人板块的博智林系多家公司注册，其中广东博智林机器人有限公司注册资本20亿元。

2019年，碧桂园提出“高科技大型综合企业”的定位，将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。

2019年公司农业板块的“凤凰优选”大规模关闭门店，建筑机器人业务短时间也难有起色。实际上，除了在三四五线城市盖房子，碧桂园没再取得过什么特别突出的成绩。

比如说，曾经火爆一时的碧桂园森林城市，现在基本也不再提了。近期有媒体报道称，该项目在中国已经停售，项目公司大面积裁员。

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