北京西城学区房的“千万级地震”

张敏供职的资产管理公司位于北京市西城区金融街，这条街上不仅分布着高端金融资源，还有着一流的中小学教育资源。

金融街学区房以贵著称，总价动辄1000万元以上。

张敏的孩子今年两岁，他本打算等到四年后，孩子快到入学年龄时，再考虑学区房。4月30日，北京市西城区教委一纸新政（简称“430新政”），打乱了他的计划。

这一名为《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的新政显示，2020年7月31日后落户西城区的家庭，其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行，而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。

不同学区意味着不同的教育质量，多校划片政策更是一次价值重构，高价学区房可能走低，低价学区房可能走高。

因此，7月31日被称为“731”大限。此前落户西城的家庭还可享受单校划片的老政策。

时间窗口只有三个月，张敏等不及了。

趁机割韭菜

在张敏犹豫不决之际，网上传来一张图片：链家网挂出金融街学区宏庙小学对口小区丰汇园一套39.1平米的房源，单价26万元，总价1020万元。

张敏不清楚这个价格真实与否。但他知道，宏庙小学是北京百年名校，可以直升北师大附属实验中学与北京八中，这两家都是西城区*的初中，2019年西城区中考成绩综合排名前二位。

张敏看过丰汇园的房子，其中1期13号楼是回迁房，户型最小，单价高达22万元，但总价偏低，所以成交最活跃。

链家金融街总店的中介高建说，430新政出台之后，确有一波客户看房潮，“需求一下子就上去了”。

与此同时，一些业主希望趁机“割把韭菜”，报价最高25-26万元/平方米。

“平时可卖可不卖的业主，想趁着这波行情卖个高价，房源供给一下子上来了。”高建表示，当供求同时上涨，导致房价并未大幅跳涨。

他掌握的成交数据显示，包括丰汇园在内，宏庙小学对口小户型学区房的平均交易单价在20万-22万元之间，视不同户型与小区环境而异，“与430新政出台之前相比，总体略有上涨，涨幅大概在2-3%。”

另一个平抑房价的因素是政策的不确定性。

高建称，西城教委只是指出多校划片的方向，但具体执行，还需看明年乃至后年的情况，“是严格执行多校划片，还是不了了之，现在都不好说。”

北京市朝阳区最早实行多校划片政策，规定自2017年6月30日之后，在朝阳区新购置的房屋，无论新房还是二手房，均参与多校划片。

这一政策不了了之。

北京学区房研究人士闻风称，朝阳因名校与普通校差距太大，一旦多校划片，原来可以上名校的家庭，可能被随机分到学区垫底的“差校”，“这一刀下去，动了不少家长的蛋糕，因此遭遇巨大阻力。”

北京市东城区与海淀区均自2019年起实施多校划片。

高建表示，实施多校划片之初，东城与海淀的学区房价格确实略微下降，例如东城牛校史家小学学区房单价降了两万元左右，海淀上地附近的学区房也降了一万多元。

在多校划片的具体执行上，东城区通过电脑派位的方式，对新落户的家庭严格实施多校划片；海淀则政策实施走形，目前依旧是按照就近、按照落户年限等条件顺位入校。

高建说，“落户年限是顺位中的一个重要因素，落户早的家庭，比落户晚的更有资格入校。因此，购买学区房越早越好。”

目前海淀学区房价格又有所回升，例如上地东西里片区房价在2019年1月1日大限之后一段时间降幅达10%左右，目前已经回升5%，一些小面积低总价的房源甚至已恢复到大限前水平。

利好普通校

2020年4月30日，北京市西城区的多校划片政策靴子落地。

在北京所有城区中，西城中小学教育资源最均衡，适合实施多校划片，同时这意味着学区房价格受多校划片影响，趋向一个中位数。

“这个道理很简单，如果严格实施多校划片，高价学区房的价格走低，低价则被抬高。”高建说。

张敏同样注意到这一趋势，他没有选择学区房单价20万元以上的宏庙小学，“如果西城严格执行多校划片，对口学区房价格可能走低，我正好站在山岗上。”

他购置学区房有两个目的，一是孩子上个好点的中小学，二是资产保值增值。“比如1000万元买套学区房，孩子上完学后，到时转手一卖，就算不能大幅增值，至少还能拿回本钱，其实挺划算的。”

与宏庙小学相邻的西单小学，2015年搭上“直升校”快车，一样可以直升北师大附属实验中学与北京八中，2015年的直升比率30%，每年涨10%，到2020年直升率封顶，达到80%。

西单小学的学区房价格因此扶摇直上，但由于西单小学属于传统普通校，目前依旧比传统牛校宏庙小学学区房单价低了3-4万元。

张敏只有1000万元的预算，在宏庙小学片区只能买套40多平方米的一居室。若瞄准西单小学，可以买套60平方米左右的小两居。“如果是一居室，我们需要再租套房子。两居室的话，一家三口加上老人，勉强够住，至少免受租房之苦。”

他说，多校划片对牛校是利空，对普通校是利好，西单小学所属学区房即获得政策利好，731大限之后将有一定的升值空间。

五一期间，他下单了一套60多平米的老公房，位于西单小学对口的京畿道小区。

浮盈一倍以上

李颖同样看到了丰汇园单价26万元的截图，他后悔不已。

6年前，他奔波在西城各大学区，扫遍德胜、月坛、金融街、展览路，最终看上两套房子。

一套是三里河三区，对口月坛学区的三里河三小，单价7.2万元，面积40平方米；一套是丰汇园小区，对口金融街学区的宏庙小学，单价8万元，同样40多平方米。

丰汇园的那套总价多出40多万元，李颖“东凑西借、啃光四老”，实在力有不逮，只好入手了三里河三区。

一年之后，金融街学区小升初政策出台，宏庙小学直升北师大附属实验中学与北京八中，其对口学区房涨幅居西城之首。

而今，李颖的这套学区房单价，比丰汇园那套至少低了7万元。

人生没有如果，李颖更现实的考虑是：该不该趁731大限前的这波行情，把手中的学区房高位出手。

按照西城区政策，孩子上了小学后即拥有学籍，再上初中只凭学籍，无需户籍，学区房可转售他人用于入学。

李颖的孩子正上小学三年级，自己的学区房已经满五*（购房满五年，是家庭*住房），可让下家享受贷款税收等优惠。

这段时间，月坛学区的学区房交易火爆了起来，像李颖的这种户型，面积小、总价低、容易出手，但目前成交价是15-16万元/平方米，涨幅只有数千元。

该片区的中介潘虹说，731大限导致看房量增加，但同样存在供求量同步提升的现象，“加之月坛是西城中小学教育资源最均衡的学区之一，中古、三里三、育民等小学的教育水平相当，因此多校划片对学区房的影响不大。”

虽是如此，李颖这套学区房的单价，已经从7.2万元涨至15万元以上，总体浮盈108%，“也值了”。

贝壳研究院公布的数据显示，五一期间，西城区二手房成交量同比与环比均超过100%。不过，链家未显示网上挂牌价格太高的房源，因此价格涨幅和挂牌量等暂无公开数据。

潘虹的一线感受是，挂牌量这段时间显著增加，价格略有上涨，成交量则大幅攀升。五一过后，潘虹依然忙于带客看房，她估计这种火爆场景还能持续一个月左右。

面对焦灼的看房者，她耐心解释道，一是像月坛片区的学区房，受430政策影响不大，价格波动也不大，二是西城多校划片政策的执行细则还不清楚，赶不上731大限可能也没关系。

（文中张敏、李颖、高建、潘虹为化名）

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：棱镜授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。