迟峰的“四个药方”—— 护航蓝光发展,穿越市场变化周期

2020-05-14 11:32 · 互联网     

企业的不同发展阶段,需要不同的人才结构,这其中核心管理层又最为重要。

4月16日晚间,蓝光发展(600466.SH)发布2019年年报。年报显示,公司2019年销售金额突破千亿,实现营业收入391.94亿元,同比增加27.17%,实现净利润41.59亿元,同比增长66.63%。这是一份漂亮的成绩单。

但外界和投资者更为关注蓝光发展的2020年。

当前,来自整个行业的调控因素并未消退,今年又叠加了疫情对楼市销售的拖累效应。此时,作为一家定位‘’中而强“房企的蓝光又该如何破局?这成为蓝光发展首席执行官迟峰迫切需要回答的问题。

早在今年农历二月二”龙抬头”那天,迟峰给公司全体员工写了一封信,“如果说疫情是对自然免疫力的挑战,那么市场就是对企业免疫力的考验。”

他提出,公司要通过精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新,提升“企业免疫力”,从容面对市场,穿越行业周期。

迟峰与蓝光

时至今日,迟峰接任蓝光发展首席执行官,还不满四个月。

去年12月20日,蓝光发展公告,原公司总裁张巧龙担任公司副董事长,董事会同意聘任迟峰为公司总裁。

而从迟峰的个人履历看,与当前蓝光的发展重心完美契合。

迟峰于1999年加入华润 (集团)有限公司,2006年加入华润置地,先后出任华润置地项目总、城市总、区域总,于2013年6月担任华润置地高级副总裁,兼任华润置地华东大区总经理。

2006年,迟峰从江苏区域“白手起家”,推动华东区域业务强势崛起。

彼时,江苏市场由于起步早,竞争激烈,其中不乏万科、中海这样的强劲对手。华润置地进入江苏,抓住了2009、2010年的市场机会,迅速进入南京、南通等9个城市,占据了先机。从无锡公司到江苏省公司,5年间公司业绩增长超过15倍。

最终,作为华润置地三大区之一,华东大区一直是华润置地重要的业绩支撑和利润增长点。

反观蓝光发展,2019年公司实现规模和利润双双增长。从2017年到2019年,房地产销售额的复合增长率达32.14%;营业收入的复合增长率达26.34%;净利润复合增长率则达到82.41%。

业绩高质量增长的同时,公司2019年也在通过结构调整等方式主动谋变。

其中,有两个标志性事件,一是2019年9月20日,蓝光发展正式入驻上海运营总部,形成“上海+成都”双总部发展格局。

对应2019年的销售数据来看,公司布局的6大区域2019年销售额全部突破百亿,但是销售贡献最大是华东区域,高达260亿。

毫无疑问,华东已经成为了蓝光发展最主要的市场,而此时起步于江苏、高度熟悉华东市场的迟峰,无疑优势尽显。

第二个标志性事件是,2019年10月18日蓝光发展旗下物业平台蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市,构筑起“A+H股”双资本平台。

而现代服务业,已经成为了蓝光的第二引擎。截至2019年末,公司在管建筑面积约7170万平方米,同比增长18.32%;合约面积约11690万平方米,同比增长58.83%。

而这又与迟峰的从业履历契合。他在华润置地离职前,还同时兼任华润置地物业总公司党委书记、董事长,具备非常丰富的物业管理经验。

可以说,在2019年下半年,蓝光便已经对今年公司的定位和发展思路做了充分准备,而从双总部的打造到蓝光嘉宝服务的上市,再到迟峰的加盟,动作不可谓不迅速。

后红利时代的判断

虽然很多房企的业绩创下新高,当期蓝光发展销售金额也突破千亿至1015.37亿元。但是,就行业而言,本轮增长红利减退的迹象已经愈发明显。

2019年,房地产政策环境在一季度“小阳春”后整体偏紧,全年延续“房住不炒”的主基调,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。下半年,一系列政策文件的出台,使得融资环境持续收紧,至今未能放松。

受此影响,去年全国商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%。这意味着,本轮房地产“牛市”将逐渐终结。尤其是2020年初,新冠肺炎疫情席卷全球,影响覆盖各个行业和领域,房地产业面临的局势更为复杂多变。对此,蓝光也保持了谨慎和乐观交织的判断。

首先,国内城镇化提升的大趋势是不变的,这将为整个地产业提供根本推动力。

数据显示,2019年我国城镇化率为60.6%,与美国、日本等发达国家相比,我国的城镇化率处于较低水平,据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》预计,2030年我国城镇化率将达70%,未来10年仍有9.4个百分点的增长空间。

其次,居民消费升级和对生活品质的重视提高将推动改善型需求释放。人均可支配收入持续增长,消费者越来越注重生活品质。对比2003年SARS后的市场变化,受疫情影响这部分改善型需求很可能加速释放,对于行业也将产生积极影响。

再次,过去几年,“房住不炒”、“因城施策”等调控手段和政策框架逐步完善成熟,随着房地产长效机制的逐步确立,在“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标下,预计行业的稳定性将进一步提高。

不利的因素同样存在,而且短期内疫情对行业需求和供给恢复,仍然需要一定的时间。房地产整体销售预计将有所回落,行业的“存量”竞争将进一步加剧。存量博弈下,蓝光将面临着更加复杂的行业形式,以及更为激烈的竞争。

一方面,马太效应下的行业竞争加剧,中型房企的竞争尤其激烈,多数企业将面对“不进则退”的局面。另一方面,受到新冠肺炎疫情的影响,房地产行业经营的复杂度和难度进一步提高,任何一个“短板”都可能致命。

反观蓝光发展,已经早做准备,于2019年下半年开始频繁调整的原因,一切都是为了今年的更加复杂的市场环境。

迟峰的“四个药方”

市场环境的变化,对刚刚履新蓝光首席执行官的迟峰来说,无疑提出了一个非常大的挑战。

“我们首先要做好自己该做的事,持续提升能力,针对环境变化,调整投融运策略,对市场快速反应,争取比别人早半步。”迟峰表示。

他指出,疫情背景下,房地产行业面临经济形势和市场环境的考验,企业则面临免疫力的考验。蓝光将坚持底线思维,抓住发展机遇,全面提升对抗市场风险的“企业免疫力”。

2月24日“龙抬头”,迟峰在写给全体蓝光员工的信中开出了“四个药方”——精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

“蓝光首先要坚持精准投资,在既有投资战略指引下,长短期结合、快慢结合,抓住窗口期,调结构、调节奏。”他强调。

卓越运营,则要求蓝光发展坚持项目的生意逻辑,以现金流为核心,以营销为导向,以利润为目标,全面提升运营及盈利能力。

“蓝光将打造营销为核心的大运营体系,做到融资、投资、营销、供货的节奏均衡协同,将坚持高品质下的快速开发,提高区域均好性。”迟峰指出,要持续优化成本和费用,以自有资金快回收为先,以经营性现金流快回正为基础,快开发、快回款,优化项目开发周期,提升整体资源周转率。

针对疫情需求的变化,蓝光则要升级产品和服务的价值体系,将推进产品标准化落地,打造标杆级项目,系统提高工程质量和产品品质,提升客户满意度,通过两到三年达到行业优秀水平。

此外,在资本突破方面,迟峰称蓝光将持续提升信用评级,紧扣政策争取全流通、实现A+H双资本平台联动,拓展融资平台和能力。在推进变革创新,蓝光则将进一步“强区域、精总部”,实现总部与区域运营统一管理,纵向贯通。

在蓝光主动调整谋变的背景下,专业机构也对公司全年经营趋势作出了预判。

华泰证券也预估,公司2020年可售货值接近1800亿,预计全年销售金额有望向1200亿迈进。该机构指出,蓝光的地产主业全国稳步扩张,资本引擎加速物管产业发展,多元驱动和管理红利加持下,业绩高增长有望延续。

面对市场风云转换,蓝光发展显然已经开好了“药方”对症下药,这都将护航公司成功穿越周期,行至更远。

(免责声明:本文转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。请读者仅做参考,并请自行承担全部责任。)