时代中国三年“老去” 岑钊雄500强空梦一场

市场流动性短缺的年月，真的饿久了，谁还在乎吃相？有的吃，能活下去最重要，于是竞争逐渐成为行业的主旋律。

2020-12-23 11:25 · 一点财经　刘亚杰　　

接受采访时，时代中国控股（1233.HK）董事会主席、执行董事兼行政总裁岑钊雄习惯准备小条，提醒自己哪些该说，哪些不该说。不过在2018年3月1日，“时代地产”更名为“时代中国”的时候，他的雄心壮志与激情澎湃，还是让他多说了一些。

“时代中国将致力于短期内成长为千亿级企业，这将是时代中国更名后的*仗。”讲出这话的时候，他难得地露出微笑。那感觉，好像回到了29岁，回到了曾经创业的广州东风路健力宝大厦，高喊着“退下去等待，或是跳出来搏一搏”，然后向前一跃。

既然满眼都是海阔天空，一张小纸条根本框不住四溢的野心。

岑钊雄还拿出了“城市发展服务商”以及“世界500强”的宏大愿景，规划将项目开发、物业服务、城市旧改、长租公寓、家居家装等产业链，全部塞进时代中国的房子里。

如今三年过去了，“破千亿”的*仗还在打，“城市发展服务商”不成型，“世界500强”的大梦看似仍遥遥无期——外面的世界已经天翻地覆，时代中国一切还是刚开始的样子，有限的增长空间，尚撑不起岑钊雄的三大宏愿。

比营收、净利润增长有限更无奈的是负债、成本压力不断攀升，正让时代中国失去光泽，可观的投资价值成了空谈。或许另岑钊雄头疼的问题，不应该是如何实现当年的理想，而是如何摆脱眼下的窘迫，毕竟在现在的地产圈儿，活下去都是个很现实的问题。

三个宏愿

在很多人眼中，岑钊雄的三个宏愿的确不是空穴来风。

引用他的观点，成为世界500强，时代中国要兼具三项硬实力：世界*的公司治理、盈利模式、价值创造能力，业务要处于行业*地位，还要有全球化发展的本领。“从‘时代地产’到‘时代中国’，它不仅仅是简简单单两个字的改变。”岑钊雄表示。

按照岑钊雄对时代中国战略设计，物业开发与城市改造构成双线发展的框架。一方面加快物业开发周转速度，为发展提供足够的流动性；另一方面储备旧改项目，“用时间换利润”扩充想象空间。眼下，两大板块的收入占比总营收已超过98%。

在物业开发环节，岑钊雄表现出惊人的勇气和魄力，花钱时候气势磅礴：先在2018年9月，以5.54万元/平方米的楼面价，刷新了广州单价纪录；随后在其他房企求稳发展时，当年花掉129.67亿元激进拿地；之后在2019年继续刷新烧钱纪录。

曾有机构统计，除了广东省汕头市澄海区地块，2019年时代中国拿地溢价率在33%以上；这一年花掉247亿元，同比增长90.48%。如此肯花钱、敢花钱，整个地产圈相似案例不多，不过时代中国已经做到了。

“我们不觉得买贵了。”至少岑钊雄意犹未尽。

至于旧改项目的收储，更是顺风顺水：2017年，时代中国已经与广州、佛山、深圳、东莞等城市，签订68个更新项目，共计约600万平方米的土地资源，所有项目都集中在粤港澳大湾区的黄金区域。

到2018年，时代中国将城市更新板块首次入账营收，总计贡献27.76亿元，当年营收占比达到8.1%。

“70个（项目）都是我们的，跑不掉了。”按照岑钊雄的预计，这些项目最终能贡献土储近2000万平方米，总货值超过5000亿元。在地产圈，具备同等规模的企业并不多。

既有物业开发完成回血，又有城市更新长期挖潜，“两条腿走路”的时代中国数据确实好看。汇总2015-2018期间公司财报信息，时代中国合约销售额突飞猛进，年复合增长率稳定维持在45.9%——这比大摩给出34%的预期还要高，也让后者给出了“增持”的评级。

公司赚钱很快，业务处于行业*，距离达成世界500强的梦想，只差那么几个在海外落地的开发项目了。抬眼看看世界500强的门槛，也没有那么高。

在岑钊雄提出大计划时，时代中国与当年世界500强“门槛”的数据相差不大，也就是“踩几脚油门”的事。已是世界500强级别的竞争者，还愁业绩无法破千亿？

或许最困难的，只是如何粉饰“城市发展服务商”的角色，仅此而已。

“泄气”的时代中国

2019年9月9日，时代中国发布公告称，完成对下属物业公司时代邻里（9928.HK）分拆，于联交所独立上市。

算上业绩占比1.42%的租赁业务，在“城市发展服务商”的大宇宙中，寻找到第四个角色定位。至少在形态上，岑钊雄距离梦想又近一步。

可是涉及整体发展，一切又不那么顺遂。

时代中国2018年就提出了破千亿的设想，可是年终的合同销售额只有606亿元；2019年又是一番大刀阔斧的发展，年底算总账时，784亿元的合同销售额同样没有达标。

“千亿目标不是很重要的目标，我们相信今年不实现，明年也会实现。”进入2020年，眼看疫情影响深入与市场调控政策加码，岑钊雄干脆丢掉了快速实现“千亿销售规模”计划。

在地产圈儿，不少人说过这样“泄气”的话：感叹竞争激烈，金地集团（600383.SH）董事长凌克放下姿态，同意金地追求业务规模壮大，但不唯规模；禹洲集团（1628.HK）董事长林龙安也曾求退，决定未来2-3年公司不再追求量。

不过在2020年12月初，禹州集团公告表示已经达成千亿目标；至于金地，2017年已达成千亿规模——只有在达成目标以后，“不在乎”才真正值钱；岑钊雄也在说“不在乎”，只是听上去难免有那么一点酸。

连千亿销售规模都无法实现，还能成为世界500强吗？根据克而瑞发布数据，2019年突破千亿规模的房企有34家，可是入围榜单的只有5家公司。如此发展下去，岑钊雄的理想如何兑现？

其实相比目标不能实现，更让他感到危险的，应该是时代中国的走势。

为了实现规模化发展，时代中国不断提升拿地金额与溢价水平，迅速推高了整体债务压力。有媒体统计，仅2019年其发债次数就有12次，每次融资的目的都是借新还旧，填补项目增长带来的资金缺口。

既然是融资，就躲不过资金成本。财报数据显示，从2018年开始，时代中国迎来了短债与负债总额的“双增长”，净负债率从2016年的55.1%，提升至年2020年中的71%。

面对压力，岑钊雄的表态从来都是否定它的存在。

这些年，粤港澳大湾区一直是时代中国的“根据地”。财报数据显示，其土储91%集中在广东，成都、杭州、武汉、长沙四地占比合计才有9%——全国那么多土地，就在这一个地方“薅羊毛”，绝不越雷池半步。

如此姿态，能够帮助岑钊雄将风险和成本保持在较低水平。至于规模上不去，世界500强的理想实现不了怎么办？一旦出现政策收紧，区域发展压力增大又该怎么办？岑钊雄没有回复过。你别问，问就是“土地够用”。

2019年9月，圈子里还传出时代中国向全员分派销售任务的消息。员工要么完成销售任务，为时代中国带来现金流；要么选择离开，为时代中国减轻成本负担。此一遭，时代中国员工数量减少至5955人，降幅达到37.41%。

后来的官方回复中，时代中国否认裁员，不过承认了分派销售任务的事实。至于原因，你也别问，问就是“这是行规”。

一边是资源还够用，一边是行规要遵守，无论岑钊雄找到哪些原因，都是粉饰时代中国失速的事实。以现在的条件，时代中国何时能走出世界500强的步伐？还没经历壮年，时代中国有了“变老”的趋势。算下来，距离当年提出三大宏愿，也不过三年的时间。

最后的光

岑钊雄会甘于平庸吗？当然不会。毕竟在他手上，还有一张“王牌”。

财报数据显示，截至2020年6月30日，时代中国的总土地储备约为2180万平方米，其中城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米。在所有片区中，虽然清远以23.8%的占比位列*，但参考货值水平，占比19.1%的广州才是其重仓之地。

公开数据显示，2020年9-11月广州连续3个月销量突破10000套，“金九银十”后的11月更是达到11892套的峰值；这段时间内，广州新房的均价已涨到30146元/平方米——这是一块热得发烫的土地，很值钱。

与此同时，广州又是国内旧改最集中的区域之一。按照统计部门的数据，早在2000年当地城镇化率已完成62.5%，城市老化问题早已出现，于是主管部门迅速执行改造计划。

将这些旧改项目转化为土储，企业省去了招拍挂的繁琐流程与高昂成本，直接进入开发阶段，这是一件多么幸福的事儿啊！驻扎在广州，既能享受土地增值的福利，又能获得旧改资源补充。对时代中国而言，其中价值不言而喻。

要知道，2018年时代中国将城市更新业务首次列入营收，就有27.76亿元，不过无奈的是，2019 年其城市更新项目不升反降至21.68亿元，降幅达到21.91%，占比总营收应声降至5.1%；而2020年上半年，这部分收入大降至0。在财报中，时代中国对于这一板块的“0收入”做了解释，是疫情影响了整体施工进程。

“如果招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新就属于中长期经营。”按照亿翰智库分析师观点，旧改从来不是短线生意，确认房屋产权、商定拆迁补偿、完成合作签约、后期项目开发……每个环节都需要时间。

具体时间是多少？很久，但难卜会有多久。因此指望旧改的“米”，缓解眼前的“饿”，根本来不及。投入无法迅速兑换产出，这成为众多房企未曾涉足相关领域的关键原因，也是时代中国储备大量旧改项目却迟迟未能用来美化财报的缘故。

更可怕的是，在这个监管力度*，市场流动性短缺的年月，真的饿久了，谁还在乎吃相？有的吃，能活下去最重要，于是竞争逐渐成为行业的主旋律。

公开数据显示，广州在2018年安排9个旧村与合作企业签约，到2019年增至31个，截至2020年12月10日已有51个旧村成功签约。已有的旧改项目并不少，将来还会有更多地块入市，可是这些项目还够分吗？未必。