银川在沉默中爆发

银川出圈了，这一次不是因为枸杞，而是因为房价。

地处中国西北地区宁夏平原中部的宁夏银川，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，黄河从市境穿过，是西北地区重要的中心城市。作为历史悠久的古城，银川山环水绕，素有“塞上江南、鱼米之乡”的美称。

在过去很长一段时间里，银川的存在感并不高，在大众的印象里，提到银川，是“枸杞”、是“西北”。但2021年3月，银川却以房价涨幅登上胡润2020年度全球房价指数榜单第10名，这让银川迅速出圈。

银川是以14.2%的房价涨幅登上这一榜单的，也是*一座入围前十的中国城市。而在2021年1月份和2月份，银川新建商品房价格同比涨幅仍为*。根据国家统计局公布的70城房价数据，截至2021年2月，除去2020年2月疫情期间环比持平之外，银川新房房价环比已连涨49个月。

一时之间，这座西北边塞城市，引起了大众的关注。

但实际上，银川房价并不是2020年才开始上涨的。本地人告知燃财经，从2018年开始，银川房价涨幅开始明显。

在北京工作3年、深圳工作近5年的互联网人方立，就是在2018年回到了家乡银川，在银川大型国企中国电子科技公司出任产品经理，他见证了银川近几年的发展，不仅仅是房价。

“深圳的房子买不起，结婚生子后，留下来更难了。”2019年，方立就在银川核心区金凤区的城南版块购买了一套房子，单价9000元/平方米，如今已经收房入住，“我回来的时候，银川房价就在上涨，我赶紧买了，现在小区二手房价格到1.2-1.3万元/平方米。”

银川房价仍在上涨已是不争的事实，中国房价行情网数据显示，银川2月份新房均价7937元/平方米，二手房均价7604元/平方米，其中金凤区新房价格为9126元/平方米，兴庆区为8133元/平方米。

宁夏同策易大房地产咨询有限公司董事长易荣华认为，房价、地价上涨与价格洼地也有关系，银川房价在全国省会城市（首府城市）中排名靠后，与周边省会城市房价差距较大，近期的涨价存在一定程度的补涨因素。

房价上涨的背后，虽然与银川在过去一直处于价格洼地有着必然的关系，但银川近年来对科技产业的推动，促进银川经济逐步发展，这对人才回流和房价上涨也起到一定的推动作用。

58安居客房产研究院分院院长张波就认为，银川作为省会城市，长期人口流入是大概率事件。“虽然银川本身很难定位为二线城市，它是三线城市的能量级。但它本身的城市地位，对于整个宁夏地区依然有明确的吸引力。”

不过，快速上涨的房价开始让方立有些感叹，他甚至怀念2018年前的银川，“银川现在的房价已经超过了普通人的承受范围，还是希望房价能控制在一个合理的范围。”

针对上涨的房价，银川政府也出台了一系列的管控措施。如2020年9月29日，银川市政府就曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定楼市“限价”、“限购”、“限贷”的“银八条”。受此影响，2020年底，银川的房价平稳了一段时间，但2021年又迅速开始复苏。

为此，3月26日上午，银川市住建局提出要严格落实“银八条”房地产调控措施。3月29日，银川市住建局将38个商品住房项目“一房一价”房源信息进行公示。

“监管部门对房价的管控，对房价涨幅的抑制多少会起到一点作用。”方立他们并不希望银川的房价上涨过快，他们希望银川能成为一座“幸福指数爆棚的城市”，而不是“压力重重”。

“我们希望银川能受到更多的关注，迎来有更好的发展，希望银川未来不仅仅是因为房价而‘出圈’。”这不是方立一个人的心声。

01、年轻人去银川

方立出生于宁夏的地级市中卫，一个旅游胜地，距离银川不过一个小时车程。曾经，1988年出生的他也是一个在外漂泊的人，先后在北京、济南、重庆工作过，还在深圳呆了4年多。如今，他已经在银川国企中国电科工作了3年，月薪税前1.2万元。

“大家的情况都差不多，我30多岁，生了孩子，但父母都还没退休，没办法去深圳帮忙照顾孩子，面临的难题就是，要不然媳妇辞职全职照顾孩子，要不然就是花钱请保姆带孩子，感觉各种方案都不太行，加上又没钱在深圳买房，就决定回来了。”方立对燃财经表示，在银川，消费水平、生活成本可能跟一线城市也差不多，但房价对比悬殊。

如方立一样，越来越多的宁夏人选择回到银川安家立业。“银川互联网公司超过八成的员工，都是从北上深回来的。由于有存款，工资高，消费能力强，这些人也会在银川买房。”

不仅仅是在外地的银川人在回银川，还有很多周边县市的人口也开始流入银川。方立告知燃财经，他在中卫的亲戚，每家基本都会在银川买一套房，也有买好几套的。

2020年末，银西高铁正式开通运营，银西高铁让银川与全国高铁网接轨。在宁夏省内，灵武、吴忠因为高铁与银川的联系更加紧密，银川的虹吸效应更加明显，人口加速聚集。

“高铁一响，黄金万辆。”银川一位贝壳找房中介发现，高铁开通后，其他县市来银川买房的人变多了。据统计，兴庆区的众一福泽上豪苑，20%客户来自省外，如内蒙古、甘肃、陕西，25%来自银南 ，如中卫、固原 、吴忠，12%来自银北，如石嘴山、平罗。

在宁夏2020年3920.55亿元GDP中，银川生产总值达1964.37亿元，完成了宁夏50%的业绩。聚集的经济实力，是银川对于宁夏其他地区存在虹吸效应的重要原因。

此外，多位银川土著指出，宁夏“煤城”石嘴山市的大武口区，煤矿产业链断裂，很大一部分人转移到银川工作、生活，“银川有能源大企业宁煤集团，这几年煤矿业回暖，也提供了不少就业机会，吸引了很多人。”

除了本地人在往银川集中，实际上，近几年，宁夏也以人才引进方式吸引了一批外地人才来银川。

来自山东的小多就是典型的例子，他与妻子都是985高校博士毕业，2017年通过人才引进政策进入宁夏大学，“我俩一共拿到近70万元的安家费，还了债务结了婚，剩下40万元作为首付在银川买了套房。父母也跟着来了银川，我们还挺喜欢银川的。”

谈及为何选择宁夏大学，小多表示，“在这里科研经费更好拿，不像有些大城市的高校那般竞争激烈。”2019年，小多年收入在24万元左右，这一收入在银川生活，相对比较舒适。

“也许有人认为，我这个学历，拿这个钱不太值，但我觉得这取决于个人，我的性格比较平和，就想踏实做实验、读论文，每天看日出日落，不喜欢大城市的雾霾和喧嚣。”据他介绍，同事主要是来自东北三省、山东、甘肃和陕西。

小风也于2020年入职宁夏大学，据他观察，学校一年引进人才四五十人，“东部高校竞争压力太大，宁大补贴也比东部一些三线城市的学校多，比如潍坊、临沂之类的，并且这边基本都是事业编制，而东部好点的学校都是合同制。”

银川市统计局显示，2019年末，银川市常住人口229.31万人，比2018年末增加4.25万人，增长1.89%；2018年末银川市常住人口225.06万人，比2017年增加2.52万人，增长1.13%。尽管增长幅度不大，银川的常住人口在逐年增加。

02、科创产业起步

“人才流入的重要原因，是经济的逐步发展。”在方立看来，近年来银川对科创产业的重视和推进，是吸引人才的重要因素。

虽然与国内其他省会城市相比，银川在科技领域尚处于起步阶段，但不得不承认，新产业的推进，给银川带来新的发展机遇。银川十四五规划表明，将打造“科创中国创新枢纽城市”，2020年，银川也被中国科协确定为“科创中国”首批试点城市。

百度是银川引入的互联网企业之一。2020年11月2日银川国际智慧城市博览会上，银川市政府向百度颁发首批智能网联汽车的首批测试牌照。同日，银川首条自动驾驶汽车路线开通，百度Apollo自动驾驶车辆驶上银川的公开道路。

据报道，百度与银川市深入合作，将联合银川公铁物流服务中心、银川车联科技有限公司、中国移动共同在银川国际公铁物流港打造全国*的自动驾驶商用车测试示范基地。

“自动驾驶汽车道路”属于银川新基建、智慧城市蓝图的一部分。自2013年获批全国第二批智慧城市试点城市，银川主要在“互联网+医疗健康”、“互联网+教育”、“互联网+政务服务”等方面发力。

方立表示，其所在的中国电科，目前在为公安部门搭建物联系统，也是智慧城市的相关项目。

中国电科，即位于西夏区的银川中关村创新中心。

官方资料显示，该科技园成立于2017年12月，三年以来引进315家企业，包括17家高新技术企业、10家独角兽企业、7家科研院所，“互联网+医疗”企业则达73家，2020年主营业务收入超过50亿元，知名企业如百度、零氪、科大讯飞、好大夫在线也入驻了园区。

在金凤区城南版块，银川经开区育成中心也是一个科技互联网园区，成立于2013年。银川市政府显示，截止2019年底，育成中心共有高新技术企业31家（占入园企业比例6.8%）。根据银川广播电视网报道，育成中心2020年实现主营业务收入54亿元。

燃财经走访发现，园区多为中小型科创企业，也有中国电信创新中心，以及聚焦物联网科技的电通集团，旗下有两家新三板上市公司电通微电、电通物联。

方立指出，银川的互联网公司大多为“To B”性质，比如中国移动就有几十家外包公司在银川，华为的外包公司中软国际也在银川有分公司，“程序员给政府机构、国企和私企做系统、软件等，这些外包公司的待遇比国企好，月薪都是1-1.2万元，也有一个月拿1.5万的，而国企一般就是7000-8000元/月。”

2020年7月，银川市网信局联合中国信息通信研究院共同编制了《银川市数字经济发展白皮书》，报告显示，2019年银川市数字经济规模超过600亿元，增速约为15%，占GDP比重超过30%。其中，数字产业化规模约89亿元，产业数字化规模约520亿元。

03、房价翻了一番

经济在发展，银川的房价也在上涨。

“2020年上半年，银川金凤区还有6字头的房价，下半年7字头已经稀缺，而且随着新项目的陆续上市，破万元的楼盘也越来越多。”银川一位房地产媒体人表示，银川主城三区板块正在上演一部“100万房子消失史”。

在银川三区两县中，兴庆区为老城区，是过去的繁华商业区，金凤区则是政府行政中心、中央商务区、经济技术开发区，属于城市新的核心发展区，而西夏区有大学城，但位置偏远，有大片盐碱地，仍待进一步开发。

根据当地习惯，金凤区分城南、城北，城南有产业园银川iBi育成中心、万达商圈，城北则有CBD、大悦城尚圈。围绕着CBD、各大商圈，银川的楼盘不断建设起来。

出生并成长于宁夏银川市，何生现在是中免集团旗下分公司的总经理。2013年，银川市为政府部门、事业单位、国企员工建设了阅海万家小区，位于金凤区阅海湾CBD旁边，“2013年买的一套是3280元/平方米，2015年买的一套约3400元/平方米，但到了现在，小区二手房价格已经涨到1.1万元/平方米。”

2012年，儿子刚在上小学，晓薇一家就在银川金凤区城北板块买了一套房，单价6300元/平方米，“买了之后，好几年价格都没什么变化，2016年的时候，突然开始涨价，现在二手房价1.2万元/平方米，确实翻倍了。”

距离银川经开区育成中心2公里处，就有银川城南板块去年至今涨幅较大的两个热门楼盘，万科翡翠公园和万科大都会。

宝湖公园附近的万科翡翠公园，2019年底开盘，总共开发37栋高层、12栋洋房，目前仅剩几栋楼在售，均价1.2-1.35万元/平方米。项目销售表示，项目2020年的售价约为9000-1万元/平方米，涨幅最多达5000元/平方米，而目前周边二手房价格也达1.1-1.2万元/平方米。

距离该项目不远处，是靠近在建大型商业体建发优悦城的万科大都会，项目销售表示，楼盘去年11月开盘，目前均价1.1万元/平方米，而一楼带院子的户型要1.5万元/平方米，总价200万元左右。

阅海湾CBD，位于银川城北板块，即银川目前房价涨幅*的区域。日前，燃财经走访发现，城北板块在售项目不多，阅海湖东边的天山国府壹号项目，工作日看房人数仍不少，项目销售表示，楼盘2019年开盘价格是8500-9500元/平方米，去年涨到1.1万元/平方米，3月份的价格则已达到1.2-1.3万元/平方米。

过去一两年之间，银川城北楼盘涨价幅度在2000-5000元/平方米。当地隆诚地产一位房产中介表示，有业主于3月底出手了世贸世悦府一套139平方米的毛坯房，2019年的买入价是7000元/平方米左右，而今净拿178万元，约合1.3万元/平方米，“根本没装修、没住，两年期到就转手卖掉。”

中梁印也是城北板块2020年火爆的一个项目，去年8月开盘，共开发26栋楼，如今只剩下几栋楼即将加推，此前开盘的都已经售罄。

“去年的价格约为1-1.1万元/平方米，最后一批预计4月份推出，价格可能是1.2万元/平方米。”项目销售告诉燃财经，由于项目备受关注，目前价格都由房管局统一规定，作为银川房价调控示范，“除了我们项目，去年到现在（城北）只涨1000-2000元/平方米的已经很少了，一路之隔的中海九樾，年中上市价格得在1.5万元/平方米以上。”

如今，兴庆区的房价也不低，一位贝壳找房中介对燃财经表示，近期有本地人预算80万元在市区买一套房，但实际上这一金额很难买到房子。“他们对房价的了解还停留在两三年前，以为五六十万、七八十万就能买到一套房子。”他表示，带该客户去看城东一楼盘，该楼盘均价约8600元/平方米，对方看中一套顶楼户型，最终讲价至8450元/平方米，“最终他还是没有买，因为首付只有20万元，不够。”

该中介表示，兴庆区目前老房子较多，但涨价也厉害，比如有一套购入价60万元的房子，现在已经涨到140万元。

从小就跟随父母来银川生活的老顾，如今在西夏区工作，五六年前在西夏区买了三套房。“当时也就3000元/平方米左右，三四十万元一套，现在都翻倍了，价格都达到6000-7000元/平方米。”

2018年，房地产投资客阿飞在阅海万家小区买了两套二手房，约6000元/平方米，目前已经超过1.1万元/平方米，他对燃财经表示，“当年，我在银川一共买了4套房，阅海万家的是翻倍了，但在老城区买的就没有翻倍。涨得不好的我已经卖了，把钱拿回广东、深圳投资。”

阿飞告知燃财经，事实上，在2015年全国楼市上涨周期中，银川也于2015年7月开始缓慢上涨。他认为，银川是2015年以来全国楼市上涨潮的尾声，但由于深圳又在去年开启了第二轮上涨周期，而这波房价上涨已经传导到西安，加上全球货币超发的经济形势，银川房价短期内还会继续上调。

“银川房价涨幅大，但相对于同级别的其他城市，银川房价*值较低，预计2021年都还会保持上涨态势。”

04、楼市火热背后

银川楼市火热，房价大涨，除了楼市调控比较宽松以外，也受到一些市场因素的作用。

易居房地产研究院总监严跃进称，银川房价的上涨，说明了城市间先后上涨的态势，如西安先上涨，之后的一些城市随着经济发展，购房需求释放，就容易上涨。“特别是如果遇到货币政策比较宽松，相互叠加，涨幅就会更快，也可以理解为一种‘补涨’效应。”

河北大学经济学院教授张玉梅分析认为，目前的房地产市场表现与货币政策较为宽松有关系，广义货币供应量（M2）处于较高增速，对小微企业、农业企业的一系列贷款可能也会有小部分流入楼市。

楼市补涨、货币政策是银川楼市上涨的大背景，但银川地价上涨也是一个不容忽视的直接原因。

近几年，万科、碧桂园、中海、恒大、融创、绿城等多家龙头房企纷纷进驻银川，不惜重金圈地，开荒建楼，给楼市点了一把火。当年万科进宁夏，郁亮表示，“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”

根据乐居财经统计，银川市2020年成交商住地26宗，建筑面积243.56万平方米，成交总价71.49亿元，平均溢价率43%。其中金凤区吸金达60.5亿元，占全市成交金额76%。

城北尚未开盘的中海九樾，正是中海2020年拿下的金凤城北阅海片区13号地块，成为银川新地王，楼面价达6794元/平方米，溢价率70%；而2019年的地王，就是13号地块对面的59号地块，也即中梁印，楼面价4718元/平方米，整整相差2000元。

不过，阿飞对燃财经表示，从经济基本面来看，银川房价不可能涨太久。“银川是一个能源城市，由于国家能源价格在2012年下跌，直至2018年才有所恢复，六年来银川的房价随之平稳，2018年才开始反弹。”他认为，种种因素叠加，银川房价上涨就是一个经济现象，长远来看，银川的房价并不一定乐观。

阿飞的观点并不是毫无根据，实际上，尽管银川的经济正在逐步发展，但依然并不乐观。目前看来，银川的科创新兴产业仍旧处于起步阶段，其经济支柱产业是能源和农业，相对还是较为传统，新旧动能转换不易。

银川市统计局数据亦显示，2020年实现地区生产总值1964.37亿元，同比增加3.2%。其中，*产业75.72亿元，同比增长0.7%；第二产业832.62亿元，同比增长2.8%；第三产业1056.03亿元，同比增长3.8%。

数据显示，2020年全市高耗能行业增加值占比为59.7%，低于去年同期3.5个百分点。高耗能行业增加值占比下降，但占比还是达六成。

尽管工业经济是GDP的重头戏，盈利能力也在下降。《2020年银川市经济运行情况系列分析报告之二》指出，1-11月份，规模以上工业企业营业收入2110.83亿元，同比下降0.1%；规模以上工业企业利润总额115.24亿元，同比下降6.6%。“1-12月份，工业生产有所改善，但整体下降面仍然较大。”

在西北五省中，其余四个省会城市西安、乌鲁木齐、兰州、西宁，2020年的GDP总量分别为10020.39亿元、3337.32亿元、2886.74亿元、1372.98亿元，银川的1964.37亿元GDP总量仅仅比西宁多600亿元，排名倒数第二。

根据中指研究院2021年2月百城房价指数排名，银川仍以6425元/平方米的均价在所有省会城市中垫底。

方立也认为，银川的房价不可能再涨太多，“银川就是公务员、国企员工工资高点，当地人平均收入也就是四五千元，房价再往上走，普通人根本负担不了了。”

文中方立、小多、小风、何生、晓薇、老顾、阿飞为化名

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