当代置业难以穿过“雷区”

江西一哥新力控股集团彻底躺平、花样年控股花样自救……整个2021年，国内房地产行业风声鹤唳，*房企当代置业也紧随其后，陷入到这场危机之中。

日前，当代置业一支美元优先票据逾期近3个月，目前已有债权人提请尽早清偿。

为偿债公司使出浑身解数，不过几无进展。卖物业资产不接受杀价、股东贷款遥遥无期，不知道如何应对2月到期的另一只美元债券。

1月10日，公司结束81天停牌复牌，股价即高开低走，当天跌幅40%，昨日仍持续这一跌势，跌幅7.02%，收盘价0.212港元，总市值5.93亿港元。

暴雷前夜

房企暴雷的鸭先知们，往往是紧盯房企境外债的评级机构。当代置业（01107.HK）的资金紧张状况，*觉察到的是穆迪和惠誉。

去年10月12日以来，穆迪先后两次下调公司的企业家族评级和债券高级无抵押评级；自10月14日开始，惠誉两次下调当代置业评级至RD（限制性违约）。此后，东方金诚也加入到这一阵营，将其子公司当代节能置业主体信用评级展望为负面。

在评级机构“动手”之前，公司披露控股股东张雷、执行总裁张鹏拟为公司提供一笔8亿元贷款，将在两至三个月内完成。

没等到股东贷款，公司的境外债暴雷了。10月25日，一笔总额2.5亿美元（合约16亿元）、息票率12.85%的美元优先票据未能按时偿还本息，资金紧张状况就此被揭开，成为继花样年、新力控股集团之后，又一债券违约的*房企。

事实上，在8月26日披露的中报里，公司还平静地表示现金流稳健，银行结余及现金有136.24亿元。外界误以为，公司应付两个月后到期的2.5亿美元优先票据绰绰有余。

据公开报道，在确定这笔债务无力偿还前两天，张雷、张鹏给内部员工写了一封信，已采取向股东借款、出售资产及引进战投等方式，仍没有筹集到款项。

这笔10月25日到期的2.5亿美元优先票据2019年4月发行，期限18个月。这是目前公司4支存续美元债中规模*一笔。39天后，公司又面临一笔本金2亿美元、票息率11.8%的到期债务。

1月10日，公司公告披露，公司境外优先票据（包括2021到期票据及2023年有限票据）的未偿还本金总额约为13.48亿美元。公司已收到一名债权人要求提早偿还一笔本息2360万美元的债务。

经营乏力

2021年，当代置业实现合约销售额360.5亿元，同比下降14.6%。债务暴雷之后，公司销售状况也遭遇较大影响。

去年9月，公司完成单月合约销售额35.63亿元，10月-12月，单月合约销售额分别为10.21亿元、6.8亿元和8.04亿元，同比分别下降80%、86%和84.67%。

11月销售均价更是降至一年中的谷底，为6842元/平方米，同比下降32%。这种颓势没有止住，去年12月销售均价再同比下降13.69%。

主动降价也没能让房子去化速度加快。自去年楼市调控、信贷收缩之后，消费者普遍观望态度，更是放缓了房企周转速度。

在经营上，当代置业业绩在2019年登上*，营收、归母净利润同比增速分别为55.84%、39.23%，2020年这组数据降至8.17%和1.14%。这两年，公司资产负债率维持在高位，分别为87.45%和86.60%。

2020年以来，降负债已成为国内房企的共识，截至去年上半年，公司资产负债率仍达87.63%，高出行业均值。

由于喜好发行高息债，导致公司融资成本高企。截至2021年上半年，当代置业平均借贷利率9.73%，融资成本2.06亿元。同期，亿瀚智库跟踪的41家典型房企平均融资成本为5.96%。

截至去年上半年，公司负债总额862.56亿元，其中流动负债661.79亿元，短期借款64.76亿元。

钱紧之时，公司亦遭遇一系列连锁反应。

12月13日，子公司当代节能置业公告因借款未能偿还涉及重大诉讼，涉案金额11.34亿元。与此同时，当代节能置业控股公司武汉原绿世嘉置业已被武汉二十一世纪基础工程有限公司申请破产清算。武汉原绿世嘉正是当代境MOMΛ的开发主体。公开报道显示，该项目受当代置业资金紧张和债务危机影响，无法及时支付施工方工程款而停工。

工商资料显示，当代节能置业已有56笔股权冻结信息。

艰难自救

当代置业2000年提出绿色地产理念，迄今已形成当代城境MOMΛ等4个产品线，在市场上形成了差异化竞争。但公司的规模仅位于行业中游，2020年实现合约销售额422.1亿元。

这并不能满足张雷、张鹏寻求规模扩张的野心。

张鹏甚至说，没有规模就没有一切。尽管道理没毛病，但在行业白银时代，扩张规模越来越成为一件很冒险的事情。蓝光发展、新力控股等就是前车之鉴。

在这条冒险之路上，公司频频发行高息债券获得资金，甚至在2019年发行了一笔总额3.5亿美元、票息率15.5%的高息债，创下亚洲公开债券市场最高利率记录，直到第二年被明发集团22%的高息债券刷新记录。

2021年上半年，公司购入安徽、湖北及重庆等城市20个项目及地块，获取土地总建筑面积356.38万平方米。当期末，公司土地储备建筑面积达到1676.52万平方米。

2019年、2020年公司平均融资成本在9.9%的水平，分别支出利息18.04亿元和24.56亿元。为债务危机爆发埋下里引信。

截至2021年上半年，公司1年以内贸易及应付账款较2020年底增长159.08%至54.51亿元，短债压力陡然增大。

困境之下，大股东有意财务资助、公司拟出售物业资产股权、寻求债务展期等措施出台，但真正落实的不多。

去年11月初，公司准备将物业资产*服务控制权以6.9亿元出售，最终在价格上与融创服务没谈拢，导致这一回血计划暂时搁浅。

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