鄂尔多斯没有什么库存可去

可庆幸的是,鄂尔多斯已不再是那个鬼城了。可悲叹的是,过去十年,我们有更多的城市越来越像曾经的鄂尔多斯。
2022-06-24 07:58 · 未来可栖  岳嘉   
   

此刻的鄂尔多斯,最令外界感到陌生的情况是:这里的楼市几乎没有什么库存可去了。

没有成群结队的讨薪建筑工人,没有借了一大笔钱、骑着马去抢房的牧民,没有深陷三角债的民间借贷债主,没有300平米只做两居室的暴发户户型……这些刻板印象,都被颠覆了。

时隔五年,房票重出江湖,大有再次盛行全国之势。鄂尔多斯本应当是中国楼市去库存的缩影,因为这里的康巴什新区以「鬼城」闻名全国,老城区东胜区也一度是钢筋编织的「水泥森林」。

这个内蒙古自治区下辖的地级市,以蒙古语Ордос音译来命名。早在公元前221年秦始皇一扫六合、统一天下之前,就向鄂尔多斯派驻了郡守和县令,将其纳入了中原版图。经过2000多年的农耕文明熏陶,即使是游牧民族也笃信着「以末致富、以本守之」的生存哲学。

进入21世纪,末是煤炭生意,本是别墅和公寓。

2011年是鄂尔多斯楼市最疯狂的一年。位于主城东胜区市中心的华府世家,开盘售价2.3万元每平米,与北上广均价匹敌,仍被一抢而空。

也是那一年,鄂尔多斯新建住房面积超过2000万平米,每天都有6万平米新房推向市场,当时的地区总人口是150万,相当于不分男女老幼、无论市民还是农牧民,每个人都要消化13平米的新建住宅面积。

当时抢房的人都不在意,鄂尔多斯本地家庭已经普遍拥有了三、四套住宅。煤炭市场的黄金十年(2002-2012)以及农地牧场腾退,创造了大量居民财富,都被贮藏在楼市。

发布于2011年的《中国民间资本投资调研报告》称:保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人,资产过千万的人至少有10万人。一个未经考证的数据是:整个鄂尔多斯,出租车有2000辆,路虎则有5000辆。

当时的鄂尔多斯人,房子多到已经懒得收租了,以至于一时间供不应求、租金高涨:一套80-90平方米的三居室,月租金5000元-6000元,也达到了北上广的水平。

从2006年到2011年,鄂尔多斯的住宅均价从1500元每平米飙升到1.3万每平米,康巴什新区也拔地而起,均价达到了8000元以上。在此期间,杭州的开发商(如绿城和三江)、山西的煤老板和温州的炒房团,也快马加鞭杀了进来。

至今没有人能合理地解释,为什么鄂尔多斯的楼市狂潮在2012年戛然而止,到2013年全市均价就跌回了3000元每平米。有人说是民间借贷资金链断裂引发的,有人说是煤炭价格出现周期性拐点导致的,有人说是楼市调控误伤的,还有人说是康巴什新区的大兴土木破了27公里外成吉思汗陵的风水……

最终,拯救鬼城的不是天可汗神灵的眷顾,而是「农村包围城市」伟大战略的再实践。

2015年起,在人民银行下属政策性银行补充抵押贷款(PSL)的支持下,鄂尔多斯以地方财政一般性公共预算收入(以税收为主体)为基础,启动了大规模棚户区改造,鼓励农牧民进城购房,采取货币化安置加印发「房票」,消化商品房库存。

但很少有人注意到,当地限制土地及住房供应,2012年以后近十年罕有新开盘住宅。一座中国城市,十年不搞房地产,四十年来恐怕未有第二个例子。

经过长达五年的住房库存去化,到2019年,鄂尔多斯的老城区和康巴什新区的房价都接近恢复到了泡沫破灭前的水平;2020年,久违地迎来了新盘入市;2021年,以学区房驱动,二手房市场逐渐兴起,均价又突破了万元。

二手房市场的诞生发展,往往标志着一个房地产市场由草莽江湖走向规则与秩序,房产也因此具备了流通价值——十年前,鄂尔多斯的二手房市场是不存在的,没人买旧房,甚至也没人卖旧房;十年后,新房销售开始主动劝客户:孩子着急上学,不如先看看二手房。

暴发户、民间借贷机构、炒房团也成为了历史。据研究机构人士于2022年6月到鄂尔多斯调研的结果:目前的购房人群中,20%-25%为下辖7旗的人口、15%-20%的为市外人口(包括省外),大约60%为本地新市民及换房人群。

我们还看到了一组官方数据:2021年,鄂尔多斯全市实现商品房销售面积161.5万平方米,增长79.9%,增速快于自治区平均水平89个百分点——意即疫情后鄂尔多斯楼市的复苏在内蒙古各地市中领先。

在这一年的楼市复苏中,全市房地产开发到位资金139.6亿元,同比增长52.3%。其中,国内贷款3.8亿元,个人按揭贷款6.8亿元,自筹资金55.7亿元,定金及预收款67.8亿元——贷款项占比极低,意即无论开发商还是居民,拿地或购房杠杆率都显著低于全国平均水平。

今天,鄂尔多斯没有什么库存可去了。

在2015年至2020年,这座城市推进棚户区改造的同时,改进了城市基础设施、发展了基础教育,特别是做大做强了本地大型企业(亿利、伊泰),使其平均工资水平明显高于省会城市呼和浩特。

可庆幸的是,鄂尔多斯已不再是那个鬼城了。可悲叹的是,过去十年,我们有更多的城市越来越像曾经的鄂尔多斯。

在鄂尔多斯市博物馆,藏有一尊战国「上郡守寿」青铜戈。内侧两端均刻有铭款,其中一侧为「十五年上郡守寿之造,漆垣工师乘、丞鬶、冶工隶臣奇」。今鄂尔多斯东南部当时属上郡所辖。有推论说,这件青铜武器见证了秦昭王十三年,大将向寿伐韩的武功。

鄂尔多斯的青铜戈,是秦以法家暴力统一中国、整合文明的历史注角,却无法成为后人哀之、鉴之的教训。

此刻,在河南商丘某县城,有楼盘号召老乡用大蒜、小麦抵扣首付来购房;在南京溧水,地方政府推出了升级版「房产超市」,创造了用拆迁房票为二手房去库存的先例;在福建泉州,二孩或三孩家庭申请公积金贷款购房,可在最高额度基础上另加10万元……

这般热闹是别人的,终于不关鄂尔多斯人的事了。

【本文由投资界合作伙伴未来可栖授权发布,本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问题,请联系(editor@zero2ipo.com.cn)投资界处理。