张勇的鑫苑置业：还能撑多久？

日前，克而瑞地产研究公布了2022年上半年房企销售200强榜单，其中河南老牌房企鑫苑置业以全口径销售额63.9亿元、权益销售额48.9亿元的业绩，双双跌出*。

相较去年同期158.4亿元全口径销售额和137.1权益销售额数据，同比大幅下滑60%、64%。整体下滑幅度远远大于行业平均水平。

值得注意的是，鑫苑置业至今还没发布2021年审计年报；而港股上市公司鑫苑服务甚至至今都未刊发2020年业绩报告，自2021年4月1日起停牌至今已15个月，港交所都看不下去了，下发复牌指引，奈何鑫苑服务仍然“尚未遵守复牌指引载列所有条件”。

事实上，这已不是鑫苑置业*次延发年报了。2020年的年报延迟至2022年3月8日才向纽交所提交，2021年的半年报是今年3月14日才提交，差一点触发退市。

自去年以来，张勇掌控下的鑫苑置业麻烦就不断。年报延期、评级下调、美元债实质性违约等等。

进入今年，鑫苑置业的情况仍未好转，除了年报迟迟没有发布之外，陷入流动性风险的鑫苑置业即使在今年3月底与万达集团达成战略合作，但也仅限于“两家公司将在轻资产输出、产业地产和地产科技等方面展开合作”，并未像建业集团一样、从万达集团处获得7亿元的资金支持。

到了6月23日，由于主动退出评级，惠誉撤销了鑫苑置业“CC”长期外币发行人违约评级(IDR)，以及其“C”高级无抵押评级和未偿还债券评级。

而去年9月份，标普就已撤销鑫苑置业“CCC”长期发行人信用评级，以及该公司未偿高级无抵押票据“CCC-”发行评级。

更大的困境，除了销售额的骤降，今年鑫苑置业的司法被执行也逐渐增多，各类债权人终于坐不住了。这或使得本已孱弱的鑫苑置业，更加雪上加霜。

司法执行超10亿，股权冻结超亿元

7月1日，鑫苑（中国）置业有限公司（下称鑫苑置业）被郑州市中级人民法院列为被执行人，被执行金额5.504亿元；

（来源：中国执行信息公开网）

6月9日，鑫苑置业、河南鑫苑置业、河南鑫苑广晟置业、荥阳鑫苑置业等四家公司被郑州高新技术产业开发区法院列为被执行人，被执行金额2.7亿元；

5月31日，珠海市中级人民法院将鑫苑置业、广东鑫苑置业、珠海鑫苑置业、青岛科达等5家鑫苑系公司列为被执行人，被执行金额2.37亿元。

短短一个月左右时间，鑫苑置业及其子公司就三次被法院列为被执行人，被执行金额已经达到了10.58亿元。

去年10月份，鑫苑置业和河南鑫苑置业，郑州鑫合置业等公司一起被北京市第三中级人民法院列为被执行人，执行金额超过了6.18亿元。

如此高额的司法执行，显然，鑫苑置业是遇到了债主的“逼债”，不惜对簿公堂了。

除了被执行金额外，鑫苑置业旗下子公司的股权也遭遇法院冻结。

公开信息显示，今年6月1日，河南鑫苑置业在河南鑫苑广晟置业的1.02亿元股权份额被北京市三中院司法冻结，案由是财产保全执行。

由此可见，鑫苑置业已经面临债权人来自司法层面的压力，如何化解风险，目前还未看到鑫苑置业有何动作。

到期美元债无消息，子公司商票逾期被公示

与高额司法被执行同步的，还有鑫苑置业到期的债务压力。

从今年初公布的鑫苑置业2021年半年报数据来看，鑫苑置业的现金流风险已经暴露无遗了。

数据显示，截至2021年6月底，鑫苑置业在手现金约7.95亿元，而未来一年内到期的债务，也就是到今年6月底的债务约15.77亿元，现金短债比仅为0.5.

更何况，还有11.51亿元的应付账款。

事实上，即便是财报披露的一年内到期的短期债务数据也是有问题的。仅两笔到期的美元债就不止15.77亿元。

去年10月，鑫苑置业将10月15日到期、票息14.2%的2.29亿美元、约15.5亿元人民币的美元债进行了要约交换，最终以发行2.05亿美元新票据危险度过一劫。

至今年6月29日，鑫苑置业还有一笔利率12%，余额5.145亿美元、约34.5亿人民币的美元债到期。

（来源：久期财经）

不过时至今日，鑫苑置业方面还未对该笔美元债提起邀约交换或发布任何关于该债券的进展公告，大概率也是处于违约未支付状态。

上述两笔美元债的到期金额就高达50多亿人民币，所以鑫苑置业在2021年半年报中所载的短期债务15.77亿元，显然与实际到期债务规模不符合。

除了到期美元债发生实质性违约，或到期无任何动作外，鑫苑置业还面临着商票逾期未兑等情况。

（来源：上海票交所）

据上海票据交易所6月份发布的截至今年5月31日持续逾期未兑名单，鑫苑置业旗下的河南鑫苑广晟置业、济南鑫苑万卓、荥阳鑫苑置业、济南鑫苑全晟、天津鑫苑置业等5家子公司位列逾期未兑名单。

多项目陷停工风波，购房人维权频频

美元债到期无消息、子公司商票逾期被公示，连上市公司鑫苑置业自己也被司法执行超10亿。这些信息无不反映出今年以来鑫苑置业的现金流相当糟糕，情况甚至较去年进一步恶化了。

由此带来最直接的影响，自然是工程项目。

在人民网领导留言板上，有全国各地多个鑫苑项目的购房人发帖维权，反映项目停工、延期交付等问题。

7月2日，有网友向大连市长投诉，称位于旅顺口区的鑫苑藏龙首府一期高层原定2022年5月20日交房，而该项目2021年9月份工地就停工，今年4月份收到延期到11月交房的通知。从收到延期通知后，开发商一直没有复工复产，各种理由搪塞业主，目前已经严重影响千余业主的生活。

（来源：人民网领导留言板）

在鑫苑置业的大本营郑州，仅今年6月份，就有不少购房人投诉。位于郑州荥阳的“郑西鑫苑名家”项目，据业主反映累计停工2年了，原计划今年10月份完成，因为缺乏资金目前几乎处于停工状态；

位于中牟县的鑫苑鑫润园也被购房者投诉停工将近一年之久，有烂尾趋势；郑州管城区的郑州鑫苑国际新城七号院，买房将近三年，只盖了四层，停工一年以上，与开发商多次协商毫无结果；

位于金水区的鑫苑金水观城二期自2021年11月开始停工，其中五号楼只盖了5层，开发商负面新闻不断，有烂尾风险。更让人担忧的是，在政府接办的回复中发现，该项目还未建立预售资金监管账户！这真的是让购房人心凉凉了……

只能说，随着鑫苑置业现金流情况的不断恶化，以及各类债权人的司法“逼债”，鑫苑置业各项目的情况极有可能更加糟糕。

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