国家队陆续入局养老，能否破解产业周期长回报慢的难题

2022年8月8日，大连康养集团正式揭牌。再加上之前6月挂牌成立的上海康养集团、年初的北京康养集团以及2021年7月的苏州康养集团，可以看到各地方正在组织“国字头”队伍入场康养产业。

国企参与养老并非什么新鲜事，只是过去我们熟悉的是中康养、中康投、国中康健这样的央字头队伍。他们实力不容怀疑，这次地方出手，或许会带来更多贴近本地实际情况的措施。

养老产业具有前期投入大、投资回报周期长的特点，对企业的投融资能力、运营管理能力有很高的要求。因此，过去10年，即便是财大气粗的房企，也不容易在养老产业上跑通。

相比房企，国企可能更适合参与养老产业。国企融资能力强，有条件、有能力去做养老服务业发展的开拓者。并且，国企的品牌形象更容易受到C端客户群体的认可。

国企参与养老，既是责任使然，也是优势所在。

苏州康养集团怎么做？

据苏州市政府的数据，目前苏州户籍人口中有188.84万老龄人，占总人口比例达24.78%，平均期望寿命达84.33岁，老龄化程度居国内前列。推动老年康养服务及康养产业的发展刻不容缓。

苏州康养集团在7月份集中签约了13个项目。透过这13个项目，我们可以看到苏州康养集团围绕康养机构、康养置业、康养医疗、康养居家、康养教育、康养旅居等板块进行了布局。

苏康养近期签约项目，数据源自官网

可以看到此次集中签约的项目涉及到多种养老项目类型，无论是城心养老还是日间照料，不管是酒店康养还是乡村康养，应有尽有。难道“国家队”入局养老的打法，仅仅是凭借雄厚实力，全线出击、多点开花吗？

或许我们应该拨开业务的表象，探索国企参与养老过程中，最核心的优势——盘活资源。

这里的资源除了养老服务需要的资金、技术以及人才外，最重要的莫过于对于闲置物业再利用的探索。

养老项目以及服务的落地，离不开场地，而场地成本是养老机构投资中占比最高的。如果地方政府能将闲置场地资源有效整合，将这条路走通，无疑会解开养老服务机构身上最沉重的负担，让他们能快步奔跑迎来新的发展机遇。

场地，桎梏养老机构发展的枷锁

一直以来，养老机构都存在“一床难求”与“半数空置”并存的现象。

一方面，大力引入各类资源投入养老产业，达到的效果却不如预期。另一方面，空置的床位代表着投资的失败，对于养老行业的发展起不到正向作用。也就是说，这种现象是养老行业发展的核心矛盾之一。

虽然可以用供需问题来简单解释，但背后的逻辑还需加入政策和市场等宏观因素。我们可以从政府、养老机构和用户三方各自的角度来分析这个问题，正是三方各自思维模式的不同，造成了这样的现象。

01 规划阶段

对各地政府来说，养老服务的建设是一个重要的指标。

一个普遍的现象是，对于养老机构发展目标的话语主要有“床位数每千名老人达到X张”“福利机构总床位数达到X张”和“新增床位达到X张”。其中的共性在于强调床位的覆盖率以及床位总数的增长。

政府在追求数量增长的同时，可能会造成养老机构的服务供给和市场需求之间匹配度不高，形成了结构性失衡。

对于供给端的养老机构，要想快速扩张就必须迎合政府的需求。

尽管服务的是夕阳人群，但养老产业本身却是一个朝阳产业。据中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》预计，2030年我国养老产业规模约为13万亿元。面对此等规模的市场，社会资本快速涌入。

由于发展规划及地方政府都将床位增长作为主要发展目标，社会资本在此政策激励之下，快速投入市场，建设养老机构。在这过程中，社会资本忽略了老年人的实际需求，包括对养老机构的价位、服务内容和位置偏好等。

广州市养老机构分布情况，数据源于广州市民政局

对需求端的老年人，实际需求未被认真倾听。

老年人的实际需求是复杂且充满变化的，不管是养老机构还是政府部门，对其需求特征的描述和预测往往很困难，因此很难纳入决策的因素中。此外，国内的家庭环境又在某种程度上限制了老年人的发声渠道。

老年人本身的表达和思维能力在逐渐退化，其子女在面对是否将老人送入养老机构时又存在矛盾心理，无法正确向外部传达老年人的真实需求。政府和养老机构无法触达老年人的真实想法，使得真正的用户反而成了局外人。

也就是说，在规划阶段，三方的信息不能有效互通，使得供给与需求的结构失衡，造成了“一床难求”与“半数空置”的现象。

02 建设阶段

对政府来说，养老机构的发展是依托于城市建设的。

目前，养老机构建设场地的获得主要有两种途径：一是拿新地块建设养老机构；二是将原有的建筑或场所改造成养老机构。无论是哪种，养老机构的选址都有郊区化的趋势。

过去的十年，国内一二线城市建设的主基调是中心城区不断向外拓展，城市在不断地扩大。在这个过程中，人口迁移的速度滞后于城市扩张的速度，也就是说，老年人的分布呈现由中心城区向郊区递减的趋势。

2021年广州市户籍老年人口数量，数据源于广州市统计局

但在现实中，中心城区的土地储备有限且租金高昂，政府并没有动力将中心城区的土地开发成为经济效益不高的养老机构。因此出现了新增养老机构多在郊区的现象，尽管这与老年人数量的分布情况并不匹配。

只是地方政府无意去改变，因为城市建设和发展才是*要务，而城市的扩张往往需要产业布局来吸引人口迁入。养老本身就是一项服务性产业，政府反而希望养老机构的入驻能够带动所在地区的人口增长。

对养老机构而言，大机构可以圈地，小机构只能去郊区。

养老机构作为服务业，受到交通位置、周边医疗资源以及人口的影响较大。拥有优越的交通条件、优质的医疗资源且人口密集的地方，往往是养老机构的*选址。

只是中心城区的土地资源紧张，很难有新的地用来建设养老机构。为了应对需求，只能在中心城区寻觅合适的厂房等废弃场地改造成为养老机构，但这类场地数量有限，无法满足市场需求。

值得注意的是，养老机构在政府床位数补贴这一逻辑之下，对于机构的建设更趋向于容纳更多的床位，这也意味着更大的场地面积和更高昂的建设成本。

在综合考虑需求、租金及土地升值空间等因素之后，养老机构倾向于选址在近郊相对便利的地区。区别在于有资本支持的大机构看重土地的增值空间，借着兴建养老机构的机会进行圈地，而中小机构只能用租赁的方式。

广州市新老区域养老资源对比，数据源于广州市统计局、民政局

民办养老机构的郊区化发展，使得城市近郊的床位数量接近甚至超过中心城区成为一种常见状态。

以广州市为例，广州市以前俗称的老四区越秀、东山、海珠和荔湾，除去东山被撤销外，剩余3区有着全市数量最多的老龄人口，但无论是从床位总数还是人均床位数来看，都比不上新兴的白云、黄埔、番禺和花都。未来，南沙、从化和增城会不会也朝这种方向演变呢？

对老年人来说，养老机构位置的考虑主要基于在家庭关怀、医疗条件和交通条件三个方面。

很多老年人之所以不愿去养老机构，*的原因在于养老机构的位置会将老年人与原有的家庭关系和社会关系相隔离。老年人在这个阶段对于家庭关怀的情感需求尤为看重，即便是选择机构进行养老，也优先考虑离家近或者离子女家近的养老机构。

随着年龄的增长和身体机能的下降，老年人对于医疗服务的需求会不断增长。周边有大医院的养老机构会更容易得到老年人的青睐。

而优秀医疗资源通常集中在中心城区，因此中心城区的养老机构的入住率相对更高。基础设施相对较弱的郊区民办养老机构入住率更低，“高空置率”现象的出现也就不足为奇。

交通条件是家庭照料和医疗资源的延伸考虑。如果不能在*范围内找到合适的机构，那么交通便利，便于子女探望和医疗资源使用的郊区养老机构就成了权衡之下的选择。

也就是说，在建设阶段，政府基于城市扩张的需要，对养老机构选址的宏观布局逐渐向郊区倾斜。再叠加养老机构对成本的考量，以及老年人对位置的偏好，造成了中心城区“一床难求”与近郊地区“半数空置”的现象。

03 运营阶段

政府部门对于资源的分配，使得公办与民办养老机构在运营阶段所处的境况差异较大。

地方政府受限于财政压力，再加上养老机构本身具有的社会福利性质，并没有大规模增加公办养老机构的动力，反而趋向于将有限的资源投入打造示范项目。从数量上来说，公办养老机构数量和床位数量的占比都非常小。

近年来，政府对民办养老机构运营的补贴类目和补贴额度在不断增加，只是这些补贴却并未有效降低养老机构的运营压力。

以额度较大的一次性补贴“医养结合补贴”为例，这一补贴的条件是需要养老机构能够提供一定的医疗服务，甚至是开办医疗点。这对本就利润微薄的中小型养老机构来说属于不可能完成的任务。这种“补强不补弱”的逻辑，反而加大了中小养老机构的运营压力。

此外，政府的运营补贴是多数民办养老机构能够获得的主要补贴，但随着政府对规范经营的条件包括建筑面积、消防设备等软硬件要求越来越正规，获得该补贴的难度也在逐渐加大。

对于民办养老机构来说，正规经营的要求肯定应该遵守，但现实情况是软件上的要求容易改进达标，硬件层面的东西包括现有建筑的基础设施早已规划好，要改就没那么容易了。如果另起炉灶，在成本上更无法承担。

一位业内人士向动脉网介绍到：“养老机构成本占比*的项目是场地建设装修以及设施采购，通常占总投资的70%左右。且养老商业是一个重资产的长尾模式，投资回报时间偏长，根本无力重头再来。”

另外，场地资源的不平衡也导致了养老机构收费标准的差异。

对公办养老机构来说，场地设施由政府提供，规避了*的成本，再叠加打造示范项目的逻辑，很多公办养老机构不仅收费低、设施完善而且处于中心城区。反观民办养老机构，受限于场地成本，收费远高于公办机构，再加上位置因素，对老年人的吸引力有限。

“补贴少→收费高→入住率低→补贴少”是民营养老机构不得不面对的恶性循环。

对于老年人，费用是首要考虑的问题。目前我国老年人的收入主要来自养老金，企业年金和职业年金尚未发展起来，商业养老保险发育程度较低。老年人尚需用自身积蓄或子女供养来弥补养老金的不足，因此对于养老服务的支付意愿较低。

广州市养老机构入住率统计，数据源于广州市民政局为老服务综合平台

以场地为代表的资源分配不均，造成了运营成本的差异，再将老年人支付能力的因素考虑进去，使得民办养老机构陷入“补贴少→收费高→入住率低→补贴少”的恶性循环，而公办养老机构则进入“补贴高→收费低→入住率高→补贴高”的良性循环。

从广州市养老机构入住率的数据也能看出，总的来看，公办机构的入住率普遍高于民办机构，中心城区的入住率也要高于新区。

综合来看，造成中心城区公办机构“一床难求”与近郊地区民办机构“半数空置”现象的原因，在于政府、民办养老机构和老年人三方对于养老的认知不同步，但究其根本，核心矛盾在于场地。

场地的高成本使得投资的周期长回报慢，国家队的入场能否改变这种生态呢？

国家队会带来哪些改变？

国企作为国家经济的重要组成部分，伴随经济发展的不断沉淀，遗留下大量的房产、土地等存量资源。如何盘活这些闲置资源，是国企一直以来都在考虑的事情。

早在2016年，中共中央办公厅和国务院办公厅就对国有企业提出“盘活国有资本存量资源布局养老产业”的指导意见。到了2021年，发改委再次提出“在推动地方党政机关和国有企事业单位培训疗养机构转型为养老服务设施方面，特别要注重盘活存量资源”。

01 场地供给，平衡公办民办成本差异

国企常见的存量房产主要有国有物业、政府物业，地产闲置物业以及酒店物业。

像社区中心、党群建设中心、街道配套用房，这类物业就是典型的国有物业。它们具有分布广泛但面积偏小的特点，再加上各地区人口分布和养老需求的不确定性，以及这些物业分布在不同的国企手中，缺乏有效的集中统一管理，导致过去并没有针对这类场地运营的商业模型。

还有旧办公楼、集体宿舍等政府物业，这类物业相比之下有更大的面积，更容易进行集中改造，地方政府也有意愿与外部企业合作，发挥协同优势，采用公建民营的方式提供多样化的养老产品和服务。

此外，还有国企做地产开发，根据规划要求兴建的商业配套如公寓大楼。这类物业由于去化率不如住宅，闲置数量也不少。如果能将此物业进行改造利用，无论是装修成为养老公寓还是配合周边医院做医养结合，都是一个不错的发展方向。

另外就是酒店资源包括各地企事业单位下属的疗养类机构。如何盘活过剩的酒店资源一直是各地都想解决的问题，例如利用酒店资源开设月子中心。同样的逻辑，对酒店进行适老化改造以及疗养机构的转型，都会为养老服务提供大量的场地资源。

最后是集体所有制企业的遗留场地，比如工厂厂房。这类场地由于所有权归属问题，一直以来并没有妥善处理的渠道。但它们所在的位置得益于城市的发展扩张，往往处在一个较为核心的区域，是理想的养老服务建设区域。

以往国企参与养老，更多是从内部闲置物业再利用出发，作用也仅限于集团本身的发展。对于地区养老帮助有限。如今以地区为单位，新设健康养老集团，在一个区域内盘活以物业为代表的闲置资源，对于整个地区养老服务的提升有明显促进作用。

02 整合本地资源，打造产业集群

国企入局成立康养集团，除了场地资源，该如何在康养二字上做文章呢？

按以往的传统思维，可以习惯地将康养理解为健康+养老，但从产业发展的角度考虑，康养应该是以健康和养生为核心兼顾养老。

康养的概念需要升级成为“康养+”。

“康养+”产业发展包括传统药业的延伸、旅游合作、商业地产合作、政府合作、养老社区、社区综合健康服务、医养结合、投资医疗不动产等模式。同时，医疗康养设备、远程医疗、物联网、大数据、健康体检、保健食品、康养旅游、适老产品等康养科技产品都有机会成为产业的下一个增长点。

此外，还要将本地优势资源考虑进去。以苏州为例，过去数年间，苏州在生物医药、电子信息和装备制造等产业积累了经验。苏州康养集团的成立，可以用市场化+产业化的发展模式，打造出适应市场需求的康养产业集群。

产业集群的打造不仅只针对苏州本地，还能将产品和服务向长三角区域拓展。

从结果来说，最直接的可能是认知偏差的消除。过往，老年人被认为是公共资源的消耗者，做养老只是公益性的福利事业，并不挣钱。

随着康养产业的发展，数量愈发庞大的老年人群体或将被看作是重要的经济发展的贡献者和促进者。这样有利于梳理政府、社会和老年人的关系，从而更精准地提供养老服务与产品。

03 机构衍生服务，助力闲置物业快速改建

闲置物业的改造最终是为了促成物业的可持续发展，也就是物尽其用。想要完成这个目标，针对闲置物业进行功能上的升级改造就必不可少。改造工程并不难做，难的是改造后要符合后期运营的需要。为了规避后期风险、前期的基础工作就不能少，而这也会成为新兴的机会。

为养老机构提供方案的供应商不少，但之前多以通用解决方案为主，适配过去粗犷发展的风格。闲置物业这么多，如何判断是否适合用作康养开发？这就需要供应商提供更多细致的服务。

比如项目可行性评估，需要针对周边老年人口结构和类别、公共医疗配套资源、板块发展速度、区域竞争环境，结合闲置物业形态及体量、周边居民意愿等因素设计出适宜的养老服务产品，并用投资的标准建立财务模型进行综合衡量。

对于有大量闲置物业可供选择的国企来说，这样的服务能有效降低后期经营风险，是值得投入的成本。

04 养老服务向小而美专而精发展

通过前面对苏州康养集团此次集中签约项目的梳理，我们可以看到，盘活场地资源后，国家队并不想一手包办所有，反而大力引入社会力量进入养老产业提供产品和服务。

此时，社会机构的核心竞争力在于服务能力。

过去，政府为了快速提高养老覆盖，采取了床位补贴的手段，但从商业角度来说，依靠补贴并非是一个稳定的商业模型。在床位数量到达一定程度后，补贴退坡是可以预见的事件，如果没有稳定的经营能力，终究会被市场所淘汰。

过去，民办养老机构受限于补贴政策，将重点放在床位建设上。之后，随着补贴的退坡和国家队对于场地成本的兜底，服务能力将决定养老机构发展的上限。

再加上数量巨大的国有物业，能摆下数百张床位的场地并不多，未来的养老机构可能会向小而美的方向发展。

从运营效率的角度考虑，一个机构既针对活力老人又针对失能失智老人，服务人员的工作安排肯定会出现问题，整个团队运行效率必然无法达到*。

从支付的角度考虑，综合的普惠性养老，用户端的付费意愿并不高，反而是针对特定人群的个性化养老和定制化养老，用户有较高的付费意愿。

从用户的角度看，如果老人的子女到养老机构考察，发现这里的服务项目价格从3000~13000，明明只有100张左右的床位，却能针对多种疾病需求进行各类专业看护，他们会信任这样的机构吗？

对于养老机构来说，未来需要将自己的客群定位更加聚焦，比如就针对失能老人，设计相应的服务标准并公示，将费用组成明细公布，让老年人的子女能迅速理解服务的价值所在。

写在最后

归根到底，养老是服务行业，落脚点在“人”。过去参与其中的企业，特别是一线养老机构，受限于成本，特别是场地成本，能够施展的空间不多。未来，随着国企在这一层面的兜底。如何以人为本的发展养老产业，提供多样化的养老服务项目，是养老机构们接下来要认真思考的问题。

在场地成本这个*的枷锁被打开后，入门门槛降低，养老产业周期长回报慢的难题或许会得到解答。对于这个13万亿的市场，资本接下来会如何参与，值得持续观察。

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