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2023,长租公寓的自我修复

自如增益租模式签下的第一单,是一套上世纪80年代建的房子,房子在中介市场挂了好久都没租出去。签约后,房屋经过改造顺利出租。类似出租难度大的老旧房屋很可能成为自如的有利市场。
2023-10-08 08:39 · 新莓daybreak  张芮白   
   

长租公寓期待已久的收获期,或许正在靠近。

魔方生活向资本市场迈出关键一步,继去年9月份向港交所递交上市招股书失败之后,二次递交了申请,虽然目前还未通过聆讯,但证监会官网在8月底发布了备案通知书。如果进展顺利,魔方很可能成为港交所*家长租公寓上市公司。

除此之外,自如递表的传言也未间断,这是长租市场头号选手。一位接近自如的行业观察家告诉新莓daybreak,「包括自如在内的长租公司,都在等待IPO的机会。」

长租公寓有过烈火烹油般的资本狂热,也因上市公司蛋壳、青客的暴雷而陷入冷却。

魔方和自如的上市计划,可能是行业修复,重回增长秩序的一大信号,也可能是穿越周期的另一场磨难。

以自如为例,从省心租到增益租,核心是这家公司在C2B2C模式下,将自身变为「资产运营服务角色」,定位不同对应的是核心能力变化,自如还需要更长时间的能力校验。

更重要的是,平台型公司通常是免费提供服务给C端,赚B端的钱。长租公寓却是为数不多,两边通吃的行业。既要又要,往往是最难的。

01 模式创变 

2019年之前,借着资本东风,长租行业大肆收房,「高进低出」致使行业迅速产生泡沫,多家机构因为资金链断裂黯然出局。

自如是少数幸存者,但剩者有时候未必是王。尤其是在外部气候发生重大变迁的时候。

自如CEO熊林本以为公司即将迎来一个*发展时机,竞争对手接连失去,市场还存在优质资产,没想到2020年却成为公司最困难的一年。

彼时自如还是省心租模式,先采购房源,跟房东签下三年甚至更长的租期,负责装修,然后出租。自如赚的是,低买高卖的差价和空置期费用,以及从租客那里每月收取的房租10%的服务费。这是典型的重公司运营。

疫情席卷之下,自如主要客源地一线城市人员流动受限,每天都有人退租,房屋空置率上升。这意味着自如积压了巨大的库存,无处消化。

一位北京的房东告诉新莓daybreak,庆幸自己把三室一厅的房子交给了自如,疫情最初她了解到房子基本在空置,但自如每个月还是按时打给她租金。

这位业主是幸运的,当时社交平台传播最多的是,自如管家跟房东沟通,能否合同期内调低租金。那时候市场实在太差了。

正因如此,自如开始审视10年以来的商业模式。这也是一次溺水状态的积极自救。

新模式必须满足三个条件:既满足租客的要求,又能为业主带来持续可观的收益,同时公司又要解决原来的增长模式对企业现金流带来的压力。

2021年3月,自如面向业主上线「增益租」模式。简单来说,自如提供装修,业主付费。自如给业主承诺保底收益,租金浮盈二者分摊。

但新的压力是,自如需要妥善处理来自业主的不满和流失。

自如是目前市场上*采用「增益租」模式的长租公寓机构。行业内,贝壳推出的「惠居」,我爱我家的「相寓」等均还是之前的「省心租」模式。

这一模式下,自如似乎找到一条盈利更快回正的办法,这能给资本市场一个好的交代。2020年之后3年,自如没有再融资。这意味着自如必须依靠自己的能力造血。

首先是横向拓展不同细分市场:目前,自如旗下产品有合租「友家」、整租「心舍」、高端租赁住宅「曼舍」等分散式居住产品,「自如寓」「自如驿」等集中式居住产品,以及大型租赁社区「自如里」,满足不同层次的租房需求。

自如还纵向拓展出「自如家服」,提供保洁、搬家、维修等一系列生活服务产品;「智爱家」,提供一站式家装解决方案。相当于尽可能延长一个用户的服务生命周期。但这些服务还处于非常早期,并没有与长租产品形成分庭抗礼的态势。

02 平衡左右 

「过去3年自如发生了比过去12年中任何一年,都要大的变化。我认为这个变化是『质变』。」在今年4月的2023中国住房租赁发展论坛上,熊林这样描述自如的增益模式转型。

模式变革牵动着自如、业主、租客三方权利义务责任的重新分配,以及自如未来能否适应环境变化及可持续发展。

*个直观的变化是自如角色的转变,自如变成了一个资产管理服务者。不变的是,自如始终需要处理好「双边关系」——左手房东,右手租客。

2021年之前的十年,自如一直采用C2B2C的商业模式。把房子收到自己手中再租出去,赚的是「低进高出」的差价、空置期的剩余以及分租产生的批零差价。

为了缩短房屋出租周期,自如加入装修环节,附加保洁、维修等生活服务,打出品质租房口号。

这是必须顺应的市场变化趋势,越来越多的年轻人对租房提出品质要求:2020年以来,居住体验因素的关注程度提升了34%。其中认为房屋需要配备智能门锁等智能家居,认为租房平台应当提供公区保洁服务的租客占比分别提升了45%和37%。

长江商学院案例中心从自如处获悉,自如标准的装修,让房子出租周期从平均45天缩短到4.7天。

房东在这一时期是「甩手掌柜」,获得的是确定性的收益,即与自如协商好的固定租金和免费装修。

由于自如自主出钱完成装修,所以需要精心计算房源装修溢价与装修折旧摊销的差值,以尽快收回成本。租金数年持续上涨的增幅部分,自如自然拿在自己手里。

这造成了业主和自主方的*个矛盾,业主无法享受市场红利,加深了机构「靠信息差」赚钱的不信任感。

而为了赚取更多差价,机构在装修时会尽可能节约费用、缩短工期,这造成后续装修质量差、环保不达标等一系列问题。

事实是,长租行业混战,主打规模扩张,叠加疫情提高房屋空置率,装修反而成为一笔负担。

种种原因下,熊林和团队决定做存量运营。

此举*的改变是,自主不再为装修进行重资产投入,由业主自己承担。自如负责提供装修、风险承担、营销、租务处理、保洁维修等服务,它的角色也因此转为一种资产管理角色。

自如的收入也就从原先的房屋委托收益,增加了一项装修收入,这在它的财务报表上会以可观的现金流呈现。

为了让业主能接受这一模式,不至于独自承担风险,自如推出「托底」政策。在准确预测市场成交价基础上,向业主提供「保底」租金,大约为预测成交价的80%或90%,扣除部分为自如向业主提供的增值服务。

而实际租金与保底租金的差额(简称增益),自如将与业主按5:5(实际谈判中可协商比例)来分成。(一年后「分成」,主要由于一年内可能断租,实收租金不一定超过「保底租金」)原来的空置期也相应取消。

这意味着所有的收益都将摆在明面上,价格公开透明,业主将深度参与城市租赁住房生态升级,与自如共担风险,共享收益。

自如的角色定位由此清晰,在业务与租客中间平衡供需矛盾与时空匹配矛盾的中间服务商,一头赚取业主的资产管理费用,一头赚取租客的租赁服务费用。

03 供给是关键 

技能再高超,作为平台总是无法回避风险。如果自如要稳居长租公寓头号交椅,首先要保证的是收房规模,即供给充足。

2022年底,财经十一人曾报道,转变为增益租模式后,一位自如管家能明显感到跟房东的沟通成本变高、难点变多、周期也变长。「省心租的时候,签约非常快,每个管家每个月签8单肯定没问题。但现在,每个月签5单都能排到公司前50。」

这也能理解。原先,业主不必花任何装修费,每月都会有固定收入进账,现在没见到钱,却得先花钱。

很多业主开始算账。

一位上海的陈女士在小红书发帖称,她在杨浦区的一套44平房子,与自如沟通时,拿到两份合同,一份装修合同,一份租赁合同,陈女士希望自如给出一份抵扣装修费之后的明确收益列表,对方没有同意。

陈女士自行进行了核算。如果按签约5年计算,自如给出的预计出租价为5490元,那么每月的保底收益为4392元(按80%算),而5年内,每月均需分担装修费1899元,支付管理费439元,加上租金浮动可能获得的年底分红,陈女士第五年月均收益可达到3122元。

而陈女士在找自如装修前,每月收益已经达到4200元了。于是,陈女士最终没有选择签约。

事实却的确如担忧的那样,《财经》从自如处获悉,推广增益租的*个月,公司原先千套甚至万套的收房量,骤降至230多套。

而在刚刚提出这一模式的时候,就连自如内部人员都有点六神无主,没有人理解这个事情。

熊林的态度异常坚决。他在公开演讲时说,「增益租是未来*行得通的模式。」

住房租赁行业本质是「存量经营」行业,过去的经营模式,自如的承诺,也可能随时透支,这可能会让企业深陷风险。

与模式调整并举的是自如的运营服务内容:公司在一些关键核心指标下降,对一线管家进行新的培训。同时对增益租模式进行调整,为业主让利。

最终签约率慢慢翻上来了。熊林欣慰道,「三年时间,虽然自如总规模没变,但我们的资产组合发生了巨大变化。我们今年春节后首周签约量比起2019年同期同比上涨了11%。」

其中一个很重要的原因,老旧房屋装修对比效果显著、房屋保值增值作用明显。

自如增益租模式签下的*单,是一套上世纪80年代建的房子,房子在中介市场挂了好久都没租出去。签约后,房屋经过改造顺利出租。类似出租难度大的老旧房屋很可能成为自如的有利市场。

贝壳研究院报告显示,老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京,20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。自如目前的布局正是这些一线和新一线城市。

但这能代表自如的收房风险就此消失吗?11%的增长能否代表自如已经是健康状态?

长江商学院战略学教授滕斌圣提示到,新模式的合同复杂度明显提高了,能否有足够多的房东是自如未来的挑战。

这是个朴素的经济学常识,市场改革调整的对象永远是供给。

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