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改造逻辑“反着来”,柏曼以2年回本目标硬控酒店改造

2024-09-12 16:00 · 互联网     

近期,“世界就是一个巨大草台班子”的比喻再度引发热议,这也恰如其分地映射了当前酒店存量市场的改造现状。

2011-2018年间国内新开酒店数持续递增,按行业惯例,这期间开业的不少酒店都已到达改造阶段,致使不少酒店品牌竞相推出各式改造产品,然而面对五花八门的概念和选择,投资人往往陷入迷茫,难以抉择。有人能一击即中顺利逆袭,但不可忽视的是失败案例同样触目惊心,改造项目非但未能如愿以偿,反而因改造漏洞而雪上加霜,各种声音加起来都能开个吐槽大会了。

在转型大戏中,怎么一出手就翻红成为改造王炸?今天我们从投资盈利角度出发,围绕市场导向、盈利模式重塑及精准改造策略,来和大家分享一招扭转思维的改造,把一家酒店彻底盘活。

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回归盈利本质,市场导向型改造重塑酒店投资价值

看到同行业绩好就跟风斥巨资改酒店,收益却不尽如人意?这往往是对不上当地市场的胃口,好比精心准备佳肴,却未能满足客人的口味。

选什么品牌来改造,是决定酒店存亡的关键。大量在营酒店业主在思考改造时,第 一反应就是拿名气高的品牌当作救命稻草,将复活希望寄托于其品牌效应上,然而这种策略在改造中往往行不通,现实不少案例表明,尽管品牌影响力不容小觑,但因改造并非专长,过度依赖标准化产品而不考虑当地市场的特点,即便开业时风光无限,也难逃被市场冷落的命运。

目前市场上改造产品,多数仍停留在产品导向阶段,即根据产品定改造费用,缺少对后期盈利能力的全面考量,改是改了,但没改到点,让回本周期难以预测,失败案例屡见不鲜,不少改造项目因定位失准或运营乏力,变成人人口中的“反面教材”。投资人高总之前在聚会时就吐槽,一些看上去高大上的品牌犹如“改造刺客”,改造标准高附加条款多,加盟改造犹如推倒重来,让他几乎放弃。

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翻新只是改造投入,业绩翻红才能赚到钱。资深投资人胡总认为,改造的核心是盈利,投资人更需要聚焦于项目的实际价值创造,综合评估自身情况和品牌的专业匹配,包括市场契合度、成本控制、流量引入等,才能确保投资的安全性和回报率。

胡总的单体酒店在2022年时参与了东呈“老店翻红计划”,改造开业后综合出租率直翻2倍,实现“一招定胜”,夸张的业绩对比让他铁定心继续将手头上的酒店都参与改造。

“老店翻红计划”全面考虑市场适应性和成本效益等因素,通过持续三年的迭代升级后,以“大品效、大流量、大资金、强智造”为核心驱动力,多维度为门店在改造上持续上分,成为不少在营酒店提升商业价值、实现业绩增长的重要途径。

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值得一提的是,胡总所选择的“老店翻红计划3.0”核心产品柏曼酒店在改造上和传统的产品导向思维相反,通过市场导向改造模式,根据市场动态灵活调整投资成本,在策略上实现了根本性转变。更进一步,柏曼酒店近期推出以“2年投资回报周期的业绩增长为托底”的3大改造套餐,这一创新模式在业界引起了强烈反响,被媒体誉为存量酒店行业中的“改造革命”。

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不让一分投入打水漂,以2年回报为核心倒推改造成本

改造中,哪些必改,哪些完全不动,哪项能带来更高溢价,哪些价格不菲却对客户体验影响小?面对数百种改造选项,大部分投资人是不清楚的,往往因信息不对称而盲目跟风白烧钱。

酒店改造不应是孤注一掷的赌博,怎么确保每一笔投入都能带来相应的价值增值?柏曼用“以终为始”的逆向思维,通过评估当地市场承受能力和目标客群,先设定回本周期和目标卖价,再据此反向推算合理的改造成本方案:优先改造对顾客体验与收益提升影响显著的项目,同时注重产品的可持续性,选择耐用的材料,有效规避了盲目投资的风险,让每一步都更有目的性。

有110间客房的柏曼酒店佛山陶瓷总部湖涌地铁站店,在柏曼团队结合实际情况分析改造项后,将改造集中在大堂、公区及客房部分区域,改造中严格监控各项指标,一旦发现与预期不符的情况立即调整,实现改造质量与进度的双保障,两个多月便完成了整体改造;线上线下的多渠道营销策略,也为酒店带来了前所未有的曝光度与客流量,开业后单日平均房价同比单体时期提升超200元,直接验证了改造的成效。

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基于过去400多家改造店的成功经验,柏曼详细分析各项改造的成本效益比后,今年更是将回本目标从三年回报周期缩短至两年,通过精确匹配单房改造成本与RevPAR提升目标(如3万元成本对应至少40元的RevPAR增长值),为投资人提供了明确的投资回报路径,强化收益管理,同时还辅以全方位的加盟、设计、工程到运营多个板块支持,涵盖多项费用的减免及补贴,全面减轻投资人的初期负担,促进项目的成功落地。

近期刚开业的柏曼酒店济南泉城广场趵突泉店,单房改造成本不足标准造价的一半,却凭借集团总部的全要素赋能和属地化支持的快速响应,实现了开业即满房的火爆场面,平均房价580元以上,远超市场预期实现超档收益,老单体逆袭为商圈标杆,预估2年左右回本,投资人的高度评价,不仅是对门店业绩的认可,更是对柏曼改造专业性与高效性的赞誉。

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柏曼这种创新改造模式,不仅确保改造方案贴合实际需求,帮助投资人实现快速回本的目标,更是打破了传统思维定式,实现了从僵化的产品导向到灵活的市场导向的转变,让酒店保持最 佳生命力,也为整个酒店业提供了一套可复制的成功案例。

规则已被重新书写,如果你不想酒店成为时代的眼泪,现在正是采取行动的最 佳时机。马上东呈参与“老店翻红计划3.0”,了解柏曼专享改造扶持政策,让酒店焕发新生成为翻红明星店吧!

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