九州通医药仓储物流REITs正式申报，医药领域REITs首单启航

9月22日晚间，医药流通巨头九州通(600998.SH)发布公告称，公司医药仓储物流基础设施公募REITs项目已正式向中国证监会、上海证券交易所提交申报材料。这标志着九州通在资本市场上迈出了进阶步伐，正式吹响其医药物流资产证券化战略转型的号角。

九州通表示，“公募REITs赋能公司，可以帮助公司提升企业形象及品牌价值，有效提振资本市场影响力，显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值，实现九州通和公募REITs‘双上市’平台的协同共赢。”

发行公募REITs，助推绿色低碳转型

据悉，九州通公募REITs的产品亮点在于其资产的独特性和市场稀缺性。公司拥有可入池的医药物流仓储资产及配套设施约300多万平方米，本次入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，总建筑面积约为17.2万平方米。这些资产不仅满足了医药行业高标准的仓储要求，也为投资者带来了特有的投资机会。

公募REITs作为一种创新的金融工具，通过将不动产资产证券化，为广大投资者提供了参与大型不动产项目投资的机会。2024年，中国公募REITs市场在政策的积极推动下，实现了显著的发展。2024年1-9月份，上交所新增已受理含申报状态的REITs产品共有11只，市场活跃度提升，为九州通REITs等新项目的稳健推出和成长提供了坚实的基础。

同时，公募 REITs 作为公司重大转型战略之一，将实现公司轻资产运营，回笼大量权益性资金，从而推动公司经营业务持续稳定地发展。如经批准，九州通有望成为国内医药行业首单发行公募REITs以及湖北省首单民营企业发行公募 REITs 的企业，具有较强的示范效应和积极正面影响。

值得一提的是，8月27日，央行、发改委等八部门发文推动金融支持长江经济带绿色低碳高质量发展，提出支持长江经济带相关企业符合条件的基础设施项目发行资产证券化产品和基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

作为长江经济带绿色低碳的重要参与者，九州通拥有规模庞大的医药物流仓储设施，未来还可通过发行绿色能源公募REITs投向医药仓储资产的光伏建设，不仅能够实现经济效益的提升，还能通过减少碳排放为社会带来环境效益。

自2013年布局光伏发电项目以来，九州通已在全国11个省市建设光伏电站24座，累计装机容量约16.6兆瓦，年均发电约1,660万度，减少二氧化碳当量排放约13,628吨；经初步勘察，公司全国自持的仓储基础设施空闲屋顶面积资源约100万平方米（含已建设利用部分），若能够全部利用并建成并网，预计装机总容量约90兆瓦，年均发电约9,000万度。

“双碳”目标提出后，绿色低碳转型发展成为大势所趋，公司拟利用仓库等设施屋顶空闲面积推广屋顶光伏项目，不仅能为公司提供清洁的能源解决方案，降低物流运营成本，同时也有望成为医药物流行业绿色能源融资的标杆，推动整个行业的可持续发展和资产证券化进程。

简而言之，九州通的公募REITs项目不仅对公司自身的财务和战略发展具有重要意义，而且通过绿色低碳转型，为实现“双碳”目标做出了积极贡献，同时也为医药物流行业的可持续发展提供了新的思路和模式。

REITs时代东风已至，赋能多层级资本运作

2022年10月，党的二十大报告提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成,构建现代化基础设施体系”。公募REITs作为资本市场的创新金融工具，为基础设施建设提供了全新的融资途径，同时也为金融市场带来了投资新选择，创新了金融服务实体经济的模式。

2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs试点阶段结束而正式进入常态化发行阶段。

九州通认为，发行公募REITs将助推公司搭建轻资产运营平台，加快重构公司轻资产运营商业模式，盘活公司医药仓储物流资产及配套设施，加快资产流动性，为公司筹集更多运营资金，促进公司主营业务的快速发展。

机构人士指出，公募REITs时代机遇已开启。公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，价值不仅仅在于一次融资，而是实现了商业与资本的闭环，能够帮助企业低负债、健康、可持续地不断扩大商业管理规模，发挥规模效应和管理优势，实现管理平台本身价值的不断提升。

事实上，九州通正在构建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台，包括公司正在开展的公募REITs发行将与Pre-REITs形成互补，Pre-REITs提前为公募REITs扩募提供优质资产，可以快速实现公司医药物流仓储资产的变现和增值。

值得注意的是，九州通公募REITs的申报和Pre-REITs的培育孵化，不仅为公司带来了资金回笼和财务优化的机会，也为投资者提供了参与医药物流领域投资的新渠道，同时对整个医药流通资产证券化领域具有重要的示范效应和积极的社会影响。

对于九州通REITs而言，如本次公募REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元；如Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过11亿元。这将有助于公司盘活优质存量资产，回笼权益性资金，降低资产负债率，并通过搭建轻资产运营平台，实现业务上“轻重分离”以及多元化收益。