跳出二维空间，融入产业数字化，突破不动产资管旧思维|第三届低碳数字化创新峰会笔记

11月20日，“2024（第三届）中国不动产低碳数字化创新峰会”在京召开。本次峰会邀请50余家产业方、不动产资产方、运营方、产业资本同台共创，从新能源革命、空间能源管理、AI+产业升级、数字化与空间融合等角度，进行深入探讨。与会200多家企业线下热烈探讨跨界合作机会。

本次峰会由睿和智库与不动产空间低碳数字化联合创新中心共同主办，华夏幸福创新中心首席联合主办，并得到了中关村数字建筑绿色发展联盟、低碳智慧建筑产业技术创新战略联盟等多家协会，南通开控、能达BEEPLUS创智天地、万物云城、成都中海商业等超过50家企业，财经、科技及行业社群等媒体的大力支持，构建一个基于空间产融结合的前瞻性新思路。

低碳+数字化+空间，是一次长周期的行业革命，也是一次对未来可持续发展模式的共同探索，更是不动产行业走出低谷的新思路。

睿和智库创始人、《地产资管Plus》总编韩玮烨对行业未来充满信心：“目前AI技术正推动产业赋能和模式转变，面对未来五年的转型挑战和国际环境的不确定性，中国经济有望借助AI实现新的飞跃。”

AI驱动，空间数智化应用的商业化机遇

人工智能（AI）被广泛认为是继蒸汽技术革命、电力技术革命、信息技术革命之后的第四次科技革命的核心驱动力。但国家能源集团光伏发电专业首席专家汤洋对于AI集群规模扩大带来的能耗问题表示了担忧。

他指出，随着AI集群规模的增长，能耗指数级增长可能引发电力短缺。光伏能源，尤其是海上光伏和光热电站、装配式建筑，是解决这一问题的关键。国家能源集团正在整合海上光伏、海上风电和海底智能计算中心，并探索空间太阳能电站和AI在核聚变中的应用，以实现能源的高效清洁利用。

在电力领域，AI技术的应用正带来革命性的变化。据东方电子股份有限公司方案部部长、高级工程师郑耿介绍，公司通过数字孪生技术实现了设备状态的实时监控和故障预测，同时AI和大数据技术也被用来优化城市管理和服务。比如在烟台天网工程中的应用，提高了决策效率和应急响应能力，也为各领域带来更高效、更智能的运维管理方式。

在常见投资管理(北京)有限公司执行董事、常春藤资本创始合伙人夏朝阳看来，AI在不动产中的应用，尤其是硬件方面仍需时间发展。但他对中国未来高质量的房地产项目和存量项目的改造持乐观态度，预计这些项目将集成更多的AI技术元素。

事实上，一些不动产垂直领域的企业已经闻风而动，搭建起了AI相关应用。

据悉，阳光海天已通过建立集车场运营ERP、AI智能管控和停车大数据分析于一体的智慧停车平台，为停车场业主提供集约化管理和服务优化的解决方案。其“AI+停车”的智能平台通过生成式AI技术，可实现车场设施的智能巡检和车位预约等功能。这标志着该公司已从传统服务商，成长为一家数字化解决方案提供商。

此外，德必集团旗下的智链合创与科技企业合作的AI大模型，在园区的应用已经开始显现其价值，很多非标内容如园区的财务管理逐渐标准化，也让很多客户需求得到及时响应。智链合创CEO范阳认为，随着游戏规则的重置和改变，拥抱新技术、数字化和低碳化的认知将会使园区服务持续深入，不过园区运营方需打牢数字化基础，再谈AI等新技术的应用。

悦容匯资管也正在着手做全面数字化工作的搭建，今年已接触了一些AI应用公司，找到了和商业运营的结合点，预计2025年将陆续落地。悦容匯资管合伙人、数科中心总经理付闯表示，其非常看好AI在客服和效率提升中的作用，但如果没有一个非常彻底或者全面的数字化工作，很多的新应用都是空中楼阁。

华夏幸福产业综合体总经理刘超也指出，尽管技术在进步，政策也在支持，但落地性问题依然存在。未来，数字化技术应该更多地聚焦于如何助力不动产招商和效能提升，以及如何降低成本，目标是让不动产企业能短期内见效、长期受益。

在大家最为头疼的招商环节，已有相关AI应用落地。据悉，华夏数科不仅推出了AI选址平台“立业云”，还研发了AI招商助手，具备产业链分析、项目研判、企业风险评估等多种功能，帮助园区、商办项目提升招商效率和落地成功率。

突破物理维度，空间数智化要由面到点

不动产行业的数字化转型，正在从简单的物理空间管理向全面多维度的数智化迈进，产业园、公寓、购物中心等不同业态有不同的路径，但都要求我们从顶层设计着手，并着力解决业财一体化和IoT互联等关键问题。

在产业园方面，智链合创的产业园数字化转型，通过顶层设计、平台建设和业务创新的“三位一体”策略，涉及产业赋能和社群活化。主要路径是通过构建综合服务云平台整合资源，提供多元服务，降低中小企业资源获取难度，并借助数字化手段提升园区管理效率和服务质量，最终打造一个开放、共享、高效的园区数字化生态系统。

在公寓方面，自如资管的公寓数智化是通过一整套运营体系去驱动整个资产管理效率的提升，它涵盖了数字业务底盘、管理体系化、规模化周期性运营管理以及持续迭代，拆解后围绕人、房、客、资产四个方面。凭借内部实时更新的动态市场数据，可快速判断公寓项目的可行性和市场定位，无需传统市场调研。这些数据不仅为经营提供支持，也为投资决策提供依据，更提升了对内的敏捷管理。

在购物中心方面，千丁数科的AI冷站智控系统已应用在近百个不动产空间，根据实时感知室内外温度、室内客流情况，预测未来时段的冷量需求，精准调控冷站的各类参数。而这背后，是千丁数科自研物联网平台，搭建的不动产全域感知、全时可控的智慧运营基本盘。通过物联网平台连接商业、社区、公寓和产业园区等不动产的设备设施，实现资产、能耗、安全、空间服务等方面的数字化管理。

顶层设计之外，与具体业务结合也是数字化转型的重要路径。据悉，象屿集团通过IoT系统的迭代升级，实现了设备的远程控制，显著降低了能耗并减少了人工巡察，从而节约了大量电力。根据业务的实际需求和紧急程度来优先安排项目，并考虑投入产出比，是其在数字化转型中决策的关键因素。

此外，萤火智联CEO王小家指出了IoT实施中的碎片化问题，建议企业建立自己的物联网平台，直接连接设备，以增强掌控能力并降低维护成本。他强调，选择安全、稳定的组网技术对于IoT系统的长期运营至关重要。

除了顶层设计和业务结合问题，悦商科技方面认为，业财一体已经成为企业的刚需，但业财一体对项目经理的要求很高，需要精通业务流程和财务系统。同时，由于业务流程与财务的对接复杂，需要一个强大的团队来推动，而找到合适的人是突破业财一体化卡点的关键。

成都城投优联方面强调，要实现业财一体，软件产品设计时考虑财务规范的重要性，以及软件底层逻辑与财务系统对接的能力，其高续费率也归功于自研系统能够满足财务的要求并与财务系统对接。凭借集团庞大的资产体量，以及深入了解业务逻辑和经营场景，成都城投优联在国有资产管理领域有独特的应用落地优势。

在数字化转型过程中，很多企业关心的是，数据如何资产化、如何入表。瑞为技术高级副总裁张灿指出，商业地产领域数据资产入表主要涉及两类数据，客户数据和企业内部数据，具体步骤涉及数据清洗、安全管理，以及与AI和物联网数据的整合。目前公司正在协助客户梳理数据并进行相关管理，预计年底至明年初在数据资产入表方面采取更多措施。

此外，数智未来（D&I llc）执行董事曲景东认为，数据资产在商业地产中并不新鲜，如会员积分系统就是其早期形式，但不同会员数据价值存在差异，集团内部数据交换需考虑资产“汇率”。未来，数据资产入表和鉴定需政策和实操上的明确，否则难以将数据信息变现，这需要行业与政府合作探索。

被低估的“低碳”，将爆发哪些力量？

在全行业致力于通过数字化转型降低成本和提高效率的同时，睿和智库希望，能从长远出发，重视节能减碳的重要性，特别是在房地产这一全球碳排放的主要领域。要实现国家的双碳目标，不动产企业需要提前规划，从新标准、新材料、新技术多渠道入手，确保行业的低碳转型得以有效实施。

“低碳智慧建筑产业的融合发展正在成为建筑行业的一个关键趋势，这不仅关乎楼宇经济的数字化和智慧化运营，还涉及碳排放的计量与核算、低碳商务楼宇的评价以及数字化智慧管理平台的建立。”低碳智慧建筑产业技术创新战略联盟秘书长、清华同衡规划设计研究院绿色建筑与节能研究所副所长李晋秋表示。

中林绿碳（北京）科技有限公司总经理毛林海通过木结构建筑领域的实践案例，包括亚运会接待中心和与高校合作的项目，展示了木结构建筑在实现绿色双碳目标中的积极作用。木结构建筑不仅是一种亲和宜人的建筑形式，而且具有显著的固碳功能，与混凝土和钢材等传统建材相比，木结构在全生命周期中能够节能50-70%。

氢能是能源革命的重要组成部分，特别是在减少对石油和天然气依赖、应对环境约束方面发挥着重要作用。中集集团总裁战略顾问、能源专家郑贤玲指出氢气的爆炸范围虽然较广，但通过先进的气瓶设计和传感器技术已得到了很好的控制。其还提及了氢能在建筑领域的应用，特别是在家庭热电联产方面，已在日本和韩国有应用案例，中国未来在这一领域也会有相应的发展。

除了新材料的应用，通过技术创新降低成本并提高数据准确性，对能源监控和减排至关重要。中建碳科技有限公司十分注重利用IoE泛物联网技术优化楼宇碳数据管理，公司成功以碳数据融资1.3亿，探索了碳也可以成为数据资产，有融资的可能性。

北京云栋科技有限公司创始人、天津大学建筑学院副教授刘魁星分享了融科资讯中心智能运维项目实践案例，并强调了建筑数据是实现绿色建筑和智慧运维的基础，建筑节能改造有很大的潜在市场规模，通过物联网传感器和AI算法等技术可助力建筑节能。

上市公司广联达已通过BIM技术、数字化设计与管理、智慧工地、运维管理以及绿色供应链建设等措施，实现建筑项目从设计、施工到运维的全生命周期低碳管理，推动建筑行业绿色转型，减少资源浪费，降低碳排放，为实现可持续发展目标贡献力量。

此外，建研院国检中心低碳健康建筑技术负责人刘宇钏论证了工程质量检测与碳排放的关联，并强调了工程风险排查、检测和诊断在减少建筑碳排放中的作用。BIM平台的开发，以及大数据和无人机技术可进行建筑能耗分析和风险评估，以降低能耗和碳排放。

中海商业广佛公司商办高级业务总监武磊以中海总部大楼项目为例，讲述了企业如何将过往经验和业务集成到项目中，实现近零碳的5A级高层写字楼。他展望了不动产的未来，强调了楼宇ESG体系的重要性。

西门子作为德国百年企业，也正在积极执行低碳计划，2030年实现自身运营的碳中和，并在中国启动了零碳计划。其旗下的西门子智能基础设施集团，正在帮助园区客户实现零碳园区、节能降碳。在该公司内部已达成共识，节能降碳不仅是减少碳排放，也是减少资源消耗的过程，并增加可再生资源的应用，以及产品全生命周期的回收便利性。

不动产空间因其属地差异化、重资本等属性，与数字化的结合，必然是复杂的。但一栋房子承载了几百甚至上千种材料，更承载着城市规划以及与人相关各类生活场景的融合，这决定了其必定是低碳、数字化、AI等应用的重要场景。

通过两天会议和研学，与会企业都看到了各类场景的落地创新。而众多资本，也看到了在深入研究场景背后的产业投资趋势。

相信在2025年的不动产市场，我们会看到更多科技赋能空间运营提效的创新案例！