产业园区的高空置率

这两年，招商难一直是园区行业*的一块心病，让一线招商人到公司管理层都头疼不已，这一现象背后是那居高不下的园区空置率。据一些公开数据，园区行业的空置率接近30%，但是从实际情况来看，空置率的情况可能更吓人。

01、空置率问题为何变得如此突出？

首先*的问题就是需求端的大幅缩减，受到国内外经济形势影响，民营经济发展的信心受损，企业都处于观望期，一方面创业企业数量锐减，另一方面成熟企业在拓展方面也更倾向于稳妥发展，呈现出“如非必要不做拓展”的态势。

需求量跳水，但产业园区每年依旧有庞大体量的园区项目新建，供给严重失衡。绝大部分的地方政府缺乏动态数据库，区域内工业用地归属于地方国资、央企、实体企业、民营园区运营商等多方，地方政府无法对于所在区域的工业类资产情况有统一、清晰的认知，导致了当地产业园区项目的重复建设。

另一方面，全国各地拍脑瓜定决策，抛开区域所在地的资源禀赋、传统产业优势，盲目上马“高科技”产业，闷头建设研办园区，产业定位方向宽泛、本土缺乏产业基础、又被龙头企业产业虹吸影响，当地根本无法形成良好的“高科技”产业集群，最终导致所谓的“腾笼换鸟”举措，丢了传统产业优势，空余一地“鸟笼”。

02、低价内卷真有出路吗？

为了应对如今的空置率问题，以深圳的“零租金”政策为代表的城市和园区开始掀起了园区的价格战，“1-3年免租期+装修补贴”等极端措施的出台。对于地方政府、管委会来说，这些举措可以理解，因为核心诉求是城市角度的招商引资工作，另一层面的“政策招商”。

但是对于产业园区行业来说，带来了更严重的恶性影响，园区的传统收益模式被打破，推动了市场内园区的恶性内卷，甚至公募REITs市场的资产估值体系也将受到冲击。其次面临这样的局面，民营企业大幅度撤出重资产开发领域，强推国有平台公司冲锋陷阵，承担“价格战”给国资带来的风险，也就催生了如今国有平台公司面临收益考核与市场招商引资价格战矛盾。

价格战本质上是园区行业非理性竞争的产物，折射出的是行业发展的深层次矛盾，而非行业转型发展的正确路径，这种非常态竞争模式对于行业发展必然是弊大于利！

03、究竟改如何解决空置率难题？

统一管理、统一盘活

对于地方政府来说，想要解决园区空置率问题，首先要了解清楚自己的家底，对于所在地的工业类资产进行统一盘点，并建立动态监测机制。不管是否像严控商办楼宇一样严控新增园区的开发，但必须统一调控、统一管理，避免同区域内的同质化竞争以及过量建设。

在方升全国调研走访的过程中，有些地方政府已经开始了这方面的工作，除了提到的统一监管之外，地方政府对于旗下的国有平台公司、国有工业类资产进行梳理，明确主责主业，由当地的专业的园区平台公司对区域内的国有工业类资产进行统一管理、运营以及旧改工作。

关注本土特色经济、避免同质化竞争

扬长避短，一线城市发展科技创新产业、二线城市融入产业生态链，三四线城市根据自身资源禀赋发展属地化特色经济。

就像四川德阳围绕剑南春打造酿酒产业链，带动陶瓷包装、智能灌装等细分产业集聚形成特色产业集群；再比如景德镇围绕传统的陶瓷产业形成涵盖研发设计、生产制造、商贸流通的全链条体系之外，推动了产业升级，推动了“陶瓷+航空”的跨产业协同。

对于很多地方政府来说，“特色产业+”才是正确出路，不要盲目追求高新技术产业。一定要明确自身的优势资源，发展本土特色产业。只有先稳得住基本盘，才能结合现有的产业优势结合最新的趋势、产业方向进行产业的迭代升级，在传统产业基础上催生出新的经济、产业增长点。

生态构建，长期主义

如今的招商引资已经进入了一个全国统一大市场的竞争环境，需要与全国园区进行招商引资竞赛。

产业生态已经成为产业园区招商引资进程中无法绕开的关键一环，其重要性正日益凸显。

一个完善且富有活力的产业生态系统，就像是一片肥沃的土壤，不仅承载着培育企业从初创走向成熟的全生命周期发展，还构建起企业扎根深耕的稳固“磁场”。从园区内部通过育商留商的方式缓解招商压力。

另一方面，产业生态更是园区招商引资的核心竞争力与吸引力所在。在各地园区竞争日益激烈的当下，良好的产业生态就如同闪亮的“金字招牌”，能够凭借其强大的产业集聚效应和品牌效应，形成“以商引商、以链聚群”的良性循环。

当前，产业园区招商引资面临着前所未有的挑战，区域竞争加剧、企业需求升级等多重压力交织，让招商工作难度持续攀升。但危机中亦蕴藏机遇，行业正在加速分化，“二八定律”特征愈发显著——头部园区凭借成熟的产业生态、完善的配套体系和高效的运营服务，持续吸引优质项目集聚，形成强者恒强的发展态势；而部分缺乏核心竞争力的园区则陷入招商困境，逐步被市场边缘化。

对地方政府和园区运营主体而言，找准定位、错位发展是破局关键。应摒弃盲目跟风、同质化竞争的传统思维，立足区域资源禀赋与发展基础，精准锚定产业发展方向与细分赛道，通过差异化竞争策略打造独特优势，以专业化、特色化路径实现突围，在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

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