长富汇银：把握行业发展新阶段的转型机遇

　　自4月份以来，在房地产市场销量急剧回落的背景下，中央与地方均积极实施了各类形式的“救市”举措，楼市“限购”与“限贷”政策也逐步被大面积放松或取消。继9月30日央行贷款新政出台后，地方仍在不断加码救市政策。85折房贷利率已重现多个二线城市，一线城市执行优惠利率的银行数量也在继续增加。

　　政策利好的不断释放，使得行业在经历了“金九不金”的低迷行情之后，迎来了成交逐步放量的温暖“银十”。一线城市的二手房价格也率先出现了止跌迹象。而前期价格下降较大的二线城市，10月份的成交量出现大幅回升，杭州的成交量甚至创出5年来的新高。可以看到，经过上半年的调整，受政策放松的影响，全国商品房销售面积出现跌幅收窄、成交量上升的态势，表明当前行业已经开始触底反弹，处于稳步筑底阶段。

　　成交回暖的同时，土地市场也出现了“井喷”行情，除年初以外，今年一直处于负增长区间的房企土地购置面积增速也自今年3月来在十月份首次“回正”。数据显示，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长1.2%，而1-9月份这一数据为下降4.6%。远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企拿地节奏逐渐加快，显示出开发商对后市仍然存有乐观预期。

　　我们认为，目前行业已经很难再继续恶化，10月份之后地产销售延续环比改善势头将是大概率事件。我们对当前行业的触底反弹持乐观态度，政策向好和基本面回暖将为板块向上提供进一步的动力。同时，我们也认为，行业已经由前几年全线、快速上涨向结构性、温和上涨转变，行业由此已经进入中低速增长阶段。

　　在此阶段，房地产企业再依靠此前的规模扩张、“野蛮成长”来获得效益已经不合时宜，粗放式的管理和同质化的产品使得整个行业过于重视短期利润而忽视创新。在当前库存高企、扩张空间渐趋逼仄之时，整个行业的盈利能力已经开始出现转折。从A股上市公司披露的数据来看，行业收入近几年虽然保持了正增长，但行业毛利率和净利润率自2011年之后已连续3年不断走低；2014年中报的净利润增速则是10年以来首次负增长。因此，行业中低速增长期，房地产企业探求如何积极拓展盈利模式、由此前的规模扩张向效益增长转型已经刻不容缓。

　　可喜的是，我们看到行业中的一些标杆、优秀房企已经在创新、转型中做出尝试，创新、转型的方向主要集中在以下几个方面：

　　与互联网结合的电商思维。利用规模庞大的业主资源与其蕴含的大数据，从销售住宅产品转型为提供延伸服务的社区电商，代表企业如万科的“邻里家”、招商地产的“到家网”、花样年的“彩生活”、绿城的建材B2B电子商务平台等。

　　与银行等金融机构结合的金融思维。入股银行等金融机构不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机，代表企业如越秀集团、万科、恒大地产等。另外，一些房企也以设立金融租赁、P2P、产业投资基金等多种路径涉足金融领域、参与金融创新，代表企业如绵世股份子公司设立的P2P“隆隆网”等。

　　多元化思维。一部分房企除了房地产开发的主业外，已经开始进入全新领域，如文化传媒、医疗服务、休闲旅游等，代表企业如万达和世茂转型影视产业、阳光城涉足健康和医疗产业等。

　　房企转型有利于将相对独立的产业进行有效组合，在规避风险的同时，实现资源共享和利润*化。考虑到目前整个行业资产负债率偏高与融资成本居高不下的现状，房企转型将面临资金方面的现实需求。我国的房地产基金目前仍多以债权方式进行运作，在房地产行业整体盈利能力下滑以及去化缓慢的背景下，单一债权模式的运营风险也在加大，也面临着转型的现实需要。基金管理企业应主动谋求转型，逐步转变以住宅地产机会型为主的投资策略，而加快向增值型、核心增益型转变，逐步实现多元化配置。因此，房企的转型、创新与房地产基金的有效结合，将有利于双方充分利用彼此优势资源，实现优势互补。因此，可以认为，转型与合作是房企与房地产基金适应当前行业生态环境变化的必由之路。在转型过程中，如何对自身进行定位、整合哪些方面的资源，将决定着企业的核心竞争力，也是决定转型成败、能否基业长青的关键所在。