去海南炒房,还有机会吗?

2018-05-14 09:44· 微信公众号:苏宁财富资讯  陈春春 
   
要是有一天,海南的看点从优美的风景变成了一片片鳞次栉比的房子,恐怕会让人感到十分遗憾。一句话,别让房子挡住了风景!

  随着海南全岛建设自贸区的消息传来,最近一段时间,频频有朋友来咨询——去海南炒房,还有机会吗?

  嗯,也许真的没有机会了。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅已于4月22日晚发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》),实行严格的限购政策,并在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。那么,全域限购到底怎么限?投资客一点机会都没有了?下文将一一详细分析。 

  全域限购到底怎么限?

  根据《通知》相关内容,海南本次出台的全域限购政策主要包括以下几个方面:

  第一,部分城市的住房,只能对本地居民出售。具体而言,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售,也就是说,外地居民的投资投机性购房一概被禁。

  第二,加大对重点城市的限购力度。海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而且,即使符合了购房条件,最多也只能购买一套房。

  第三,在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就意味着,不仅是海南的一些主要城市限购,就连在一些不知名的地区,买房也要开具个人所得税和社保缴费证明。

  此外,除了限购,海南房地产政策还规定,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款的首付款比例不得低于70%;同时,居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

  可以说,海南此次全域限购的力度之大、范围之广前所未有,这既是历史的惯性,也具有特定的时代背景。  

  限购的历史惯性和时代背景

  至今年3月以来,海南已4次加码楼市调控政策——3月31日的“完善房地产限购政策”、4月14日的“建设用地总量在现有基础上不增加”、4月20日的“公积金贷款首付提至30%”以及4月22日的“全域限购”。再将时间轴放长一点,近两年来,海南省已接连发布了十多次房地产调控政策,其中,影响较大的几次如下:

  不难看出,本轮的全域限购是海南历次限购政策的惯性和延续。          

  从根本上讲,海南是我国最大的经济特区,地理位置独特;其拥有全国最好的生态环境,同时又是相对独立的地理单元,具备成为全国改革开放试验田的优势,前景不可估量。这是支撑当地房地产行业投资投机行为的基础,也聚焦着来自全国甚至全世界的房地产投资投机者的目光。

  当然,本轮全域限购也具有特定的时代背景。

  在博鳌亚洲论坛2018年年会和海南建省办经济特区30周年之际,《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布,明确提出“支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系”。一时间,嗅觉敏锐的购房客迅速从全国各地纷至沓来,各大楼盘销售中心人潮涌动,资金扎堆进入海南房地产市场。

  几天内,部分楼盘价格就出现了1000元-3000元的上涨;还有的房地产企业发现有利可图,乘机捂盘、哄抬价格。如果此时再不出台相关政策,一旦房价高企、泡沫形成,后果将不堪设想。

  事实上,海南楼市已经坐过两次过山车:  

1988年,海南建省办经济特区,几年内,楼市被翻炒了好几波;到1994年,泡沫破灭,留下一堆烂尾楼。

2010年,海南建立国际旅游岛,房地产市场再度升温,到了2011年年中,泡沫连同投资投机者的梦想一起破碎。

  历史不能重演,也不应重演。

  目前,海南当地居民的购房压力、生活成本已经不低。2017年,海南全省城镇居民人均可支配收入30817元;而现阶段,海口的住房均价已超过15000元/平方米,三亚更高达30000元/平方米。政府实施全域限购以限制过热的投资投机需求、防止房价的畸形上涨刻不容缓。

  限购的市场反应和折射出来的问题

  在如此严格的限购令面前,市场反应如何?

  纵观海南房地产市场,每年有将近80%的份额被外地购房者所占据;而本轮限购主要针对外地购房者,如此一来,当地房地产企业势必会有大量意向客户流失,而它们的资金回笼也很可能出现麻烦。因此,部分房地产企业不得不着手研究新的融资方案,甚至编制人员裁减计划等内容。

  既然本轮全域限购主要是针对外地购房者,那么外地购房者是否可以考虑将户籍迁入本地,进而实现其购房计划呢?答案是,很难!

  全域限购的新政规定:自本通知发布后,户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并且须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  这样,在短期内,外地购房者已不可能通过户籍迁移以达成其购房目的,无法在户籍上“动脑筋”、“钻空子”。

  不过,与过去大多房地产限购令一样,本轮的全域限购新政仍不可避免地面临“假结婚、假离婚”的困扰和挑战:  

一方面,通过“假结婚”方式,外地购房者可以轻而易举地获取购房资质;

另一方面,通过“假离婚”方式,本地购房者也可以享受到凭空增加的购房名额和贷款优惠。

  尽管新政明确规定,将严肃惩戒“假结婚”、“假离婚”等骗购行为,但事实上,对于“假结婚”、“假离婚”等行为进行监督的社会成本过高;同时,“将婚姻登记严重失信当事人名单报送全国婚姻登记信用信息平台”实属软约束,对骗购行为人的处罚力不够、约束力不强。

  当然,在全域限购的新政下,骗购者依然有空子可钻,不过,其也面临着诸多风险。一方面,新政指出,居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让;且不说,5年内海南房地产市场将呈现何等景象,万一受新政影响,房价掉头下挫,骗购者自当深套其中。另一方面,只要此项政策长期执行,即使过了5年之限,符合资历的接盘者(购房人)也不多、甚至寥寥无几,到时骗购者是否还能将房产如愿变现,也着实堪忧。

  不过话又说回来,限购始终是行政手段,其对经济调节只能起一时之效、治标不治本;从长远计,海南房地产行业的持续健康发展,还是要从最根本的战略入手,通过思路、结构和制度的调整,充分发挥出市场及其主体的力量。 

  海南房地产行业将往何处去?

  笔者以为,海南房地产行业发展的战略调整,大致可以从思路、结构和制度三方面进行。

  首先,思路调整。长期来看,海南应充分挖掘其独特优势,发展可持续的“休闲度假经济”,而不是传统的、一锤子买卖的“住房经济”。“休闲度假经济”,需要通过各组成部分的累积,逐渐形成一个大花园、大景区,培养出长久的、三宜的(宜居、宜游、宜健康)、开放的、国际化的度假天堂;不能只顾眼前小利、急功近利,开发销售一般居住型的房地产而浪费宝贵的土地资源。而对于旅游房地产的开发,其不仅要与周边的生态环境、自然资源、旅游景观等相得益彰,更要让前来休闲旅游、度假养生的人都能够在海南留下珍贵的印象,充分体验、享受到海南的美好。事实上,从“住房经济”到“休闲度假经济”的战略转型,本身对炒房团、投资投机者们来说也是重要的政策信号,能对房价攀升构成一定的抑制作用。

  其次,结构调整。明确海南休闲度假的特殊属性,接下来的项目开发,就要牢牢树立与旅游观光、休闲度假相联系的理念,包括小城镇建设和新农村建设等所有建设项目,也应与国际旅游岛的需要相衔接,与城市化的发展相联系。一方面,可以依靠资源整合延长产业链,“开发一点而带动一片”;另一方面,可以通过产业集聚培育若干个“园区经济”,形成新的经济增长点,这使投资领域得以拓宽,从而避免投资投机者过度集中于房地产行业。

  再次,制度调整。海南在一个比较落后的基础上打造国际化的休闲度假圣地,需要大量的资金投入;而海南实际上又是一个经济实力不太强的省份,其投入的资金又大都需要从外部引进。这时候,海南不妨充分发挥其经济特区的优势,大胆进行制度的调整和创新,组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构,以分散旅游房地产的经营风险,提高旅游房地产市场的可信度、信誉度。

  要是有一天,海南的看点从优美的风景变成了一片片鳞次栉比的房子,恐怕会让人感到十分遗憾。一句话,别让房子挡住了风景!

  (注:北京师范大学研究生曹孟宁对此文亦有贡献)

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