去库存加速或是暂时现象，楼市仍将维持长期稳定状态

　　数据显示，截至2015年1月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0.7%，同比增长17.1%。这意味经历近一年的持续上升后，我国一线城市住宅库存首次出现下降。

　　长富汇银董事长兼总裁张保国指出，去年年底以来央行的一系列利好政策，对楼市的利好效应正逐步得到释放。而其中，2月5日央行下调存款准备金率，释放的利好效应尤为明显。对流动性极度缺乏的开发商而言，央行存款准备金率的下调无疑是雪中送炭，意味着房地产企业从银行贷款的难度降低，融资的成本降低。未来，随着REITs试点的逐步推进，房企融资渠道将更为丰富，最为困难的日子即将过去。

　　在政策层面，张保国认为，2015年楼市有望再度迎来政策市。由于年初已见国家公积金管理中心下发文件将首次购买90平米以下公积金可贷额度由80万升至120万，而调研亦显示在房价下行风险显著降低的大背景下商业银行对于按揭贷款的支持力度将有增无减。未来随着政策边界的逐渐突破，预计我国房地产市场市场或将在今年下半年至2016年实现软着陆。

　　从行业政策动向上来看，营改增、房产税推进步伐以及一线城市限购是否最终取消或将成为未来楼市三个主要关注点，尤其是营改增或有望率先在房地产行业实现。近日有税务人士表示，房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出，而相关文件则会较快出台。虽然对于具体税率是11%还是17%尚无定论，但从目前的消息来看，似乎房地产业实行11%的可能性更大。一旦营改增落实，届时11%的税率意味着房地产企业税负将明显降低，这对于整体毛利率已落到30%以下的房地产行业而言，无疑又是一大重要的利好。

　　需要注意的是，从目前情况来看，此次一线城市住宅库存出现下降或只是暂时性现象，未来较长一段时间内，我国房地产市场仍难以出现实质性的转变。据国际三大评级机构之一的穆迪预测称，预计2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0%-5%。惠誉则认为，中国房地产市场2015年不会实质性复苏，中国商品房整体销量增速可能在-5%至5%之间。

　　张保国指出，在未来高库存的持续影响下，政策对于房地产市场的影响将不同于往常引起大幅波动，楼市将在一段时间内维持稳定状态。而从不同城市来看，三四线城市短期需求依然饱和，存在较大去化压力；一线城市和部分二线城市在利好政策叠加作用下价格趋于企稳。尤其是长三角、珠三角以及环渤海区域仍然将是中国经济增长的主要驱动力，预计该类区域的核心城市将是房地产需求最旺盛的区域，表现将优于国内其他城市。