许家印下令大抄底！48天上100个项目，誓言17年销售达3000亿

　　2017年销售3000亿

　　恒大拿地的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

　　许家印表示，恒大当前的经营理念和经营战略是“三高一轻”。“三高”是指高周转、高杠杆、高收益，“一轻”是指轻资产。

　　“没有项目，没有发展，谈高周转、高杠杆都是空话。”许家印说，“因此，从目前的发展机遇和发展战略来说，必须坚定不移地大上项目。”

　　恒大对外称，今年的销售目标是1500亿，实际内部目标是2000亿。

　　并且，许家印要求公司未来仍要坚持各项指标年均30%以上的健康高速增

　　长。“按照这样的增长速度和幅度，到2017年即第七个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到3000亿元；到2020年即第八个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到5000亿元。”

　　在2014年，为完成1315亿元的销售目标，恒大全年有53个新项目开盘。全年新开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建工程面积4135万平方米，同比分别上升13.2%、6.5%及4.7％。全年销售面积达到1819.8万平方米。

　　而据恒大回答机构投资者的实录，2015年年初，恒大统计全年存货1700万平方米，预计今年新增货量2800万平方米，货值3200亿元。如果要实现超过2000亿元的销售额，去化率约在62.5%。若只实现对外所称的1500亿元销售额，去化率则在47%。因此可估计真实去化率在47%－62.5%。

　　按照上述数字粗略推算，如果2017年要达到3000亿销售规模，恒大在该年全年可售货值至少不低于4800亿元，可售货量不低于7200万平方米。

　　截至2014年12月31日，恒大土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，较同样知名的土地储备大户碧桂园多出近一倍。但是要在2017年供应7200万平方米的可售货量，1.47亿土地储备看起来就不算太多。而且，恒大在去年拿地841万平方米，少于其2063万平方米的竣工消耗量。

　　根据这个逻辑，当前集中拿地是有道理的。

　　那么，恒大能在两年时间里将销售额从1500亿翻倍至3000亿吗？

　　因恒大“薄利多销”的策略，其要获得与其他开发商相似的销售金额，需要销售的面积比同行要多。以2014年恒大1315亿销售额及1820万平方米的销售面积计算，该公司月均销售面积达到152万平方米，均价7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均卖房1.68万套。

　　2017年若要实现3000亿元销售额，在均价按8000元/平方米计算的情况下，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，月均销售面积高达313万平方米。每套房屋同样按90平方米计算，恒大一个月要卖房3.48万套，是2014年的两倍多。

　　即使恒大确实能完成这一销售任务，当中有多少是有效销售？“带现金流的销售”占全部销售额比例多高？对这一问题，许家印在香港业绩发布会上称，恒大2014年销售1315亿元，回款超过1100亿元。

　　不过，恒大2014年业绩公告显示，其应收贸易账款随销售规模扩大而增加，且增幅高于其销售额增加的比例。2014年总体应收贸易账款从一年前的72.077亿元上升至122.1877亿元。账龄90天以内及半年以上至一年的款项，分别占总数的40%和34%。应收贸易账款这一项，同为香港上市的内地千亿房企中海有61.91亿港元，但账龄在30日内的款项占比九成；碧桂园则为86.9亿元，其中1-6个月客户信用期内97%。

　　恒大首席财务官谢惠华在业绩发布会上解释，应收贸易账款增加的原因是恒大销售规模扩大，此外，恒大还提供了不同的付款方式给买家，部分买家选择了分期付款。谢惠华认为，这是可以理解的。

　　逆市而动

　　“100个项目是老板报的大数，目前还没有报完，按照这个速度不知道会不会超过100个。”上述恒大地区公司负责人说。

　　该负责人表示，其所在分公司主要拿二手房或者三旧改造项目，因为这两类项目可分期付款，不必在两个月内付清。

　　据经济观察报掌握的多家地区公司情况，恒大当前仍在已进入的三四线城市或一线城市周边拿地，调整土储结构的意图并不明显。

　　据统计，今年*季度十大房企新增土地储备面积337.7万平方米，同比下降六成。经济观察报采访的多家房地产企业表示，市场有回暖迹象，加上土地属于稀缺资源，早拿比晚拿好，在这个时间段可适当补充地块。然而，销售不振，拿地预算始终有限。

　　*季度，绿地、恒大和万科拿地总额位居前三位，分别是114亿元、90亿元和42亿元。不过，除了绿城和世茂去年同期没有拿地外，恒大的拿地金额增幅是最为突出的，增长一倍。其他企业拿地金额均同比下跌。

　　标准普尔亚太区企业评级董事孔磊称，自2014年第四季度以来，土地收购降幅一直为两位数。目前，与整体市场好转相关联，土地收购肯定会有所复苏。总体而言，标普评级的公司中，逆市抄底拿地的趋势还不是特别明显，房地产商去库存的压力较重，大举收购土地，对负债的压力比较大。少部分财务状况较好的开发商有一些动作，但不是行业的主流。

　　一名央企内部人士称，虽然今年以来政府出台的多项政策对楼市有利，但市场情况仍然不乐观。“市场会有短暂的回暖，但不会长久。公司仍然维持市场已告别大开发时代的看法，现在拿地特别谨慎，全年以去库存为主要任务。”

　　在土地市场上表现积极的有碧桂园。经济观察报了解到，这是由于碧桂园区域公司有所调整，新成立的区域公司需要拿地发展业务。不过，碧桂园的相关负责人称，公司并没有硬性要求，都是按照工作计划和财务预算来实现。

　　作为行业龙头的万科，认为过去20年业务规模30%的复合增长难以为继。万科董秘谭华杰在接受经济观察报采访时说，万科现在的市场占有率不到3%，发达国家的龙头企业多数在6%左右。“这个业务做到头，也就一倍左右的增长”。

　　市占率实现一倍增长，在整体市场的销售总金额处于平稳状态下，按2014年2151亿元的销售额估算，万科在住宅业务上的天花板是年销售额4000亿左右。如果将住宅业务增长折算成未来十年的复合增长率，这个数字大概是7%。

　　恒大看好市场的理由，以及短时间内集中拿地的举动，让业界有所不解。上述央企内部人士在接受经济观察报采访时说：“我们并没有听到中央会有关于三旧改造和保障房的新的利好政策出台。”该人士说，“连我们都不知道的，不可能有什么大的动作。”

　　该人士说：“三旧项目需要跟踪很长时间，短则3-5年，长则10年。即使旧改和保障房方面确实有利好政策，企业不可能，也不需要在短期内大上项目。”该人士说。

　　当然，突击拿地的另一个显性结果是恒大本来高企的负债“雪上加霜”。2013年，恒大永续债权益是250.24亿元，2014年增加一倍至528.52亿元。如果将“永续债”算作权益，恒大的净负债率为85.9%，但若将“永续债”算作债务，恒大地产的净负债率在250%—303%之间。2014年，恒大地产获得利润181.73亿元，其中永续债持有人应占利润就达到43.39亿元，占到净利润的24.08%。

　　恒大正在将规模扩张落到实处。“（尽管新拿了大量土地）原有的1.47亿平方米土地开发也不会放缓，公司将会招大量基层员工。因为招人比囤地的成本低得多。”上述恒大地区公司负责人说。

　　恒大的管理层在回答投资者问题时亦透露，公司的三线项目保证3-6个月开盘，二线6-8个月开盘。“整个市场只有恒大能做到新增货量跟上市场回转速度，我们对资本市场所做承诺都会兑现。”

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