2017年实现400万间！长租公寓或将成大众住房*

　　当前，随着一二线城市人口的不断涌入，及二三线城市的城镇化发展，多数人在相当长的时间内不得不接受租房的现实。据统计，2015年，我国流动人口数量已超2.47亿，其中72%是通过租房解决居住问题。

　　对此，2015年11月，国务院出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。某企业表示，在房地产租售并举的大形势下，新兴的公寓产业是符合行业发展趋势的产物，其市场规模或超万亿。

　　业内人士称，2016年或将成为公寓产业的爆发“元年”。“保守估计，未来都市会有20%人租住在公寓这种服务业态里。”某企业负责人表示。

　　长租公寓：万科要在2017年做到15万间

　　乾立基金发现，目前，国内市场在政策引导下，长租公寓蓬勃兴起。

　　5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)对外公布。《意见》提出，中国将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　同时，将对住房租赁行业提供相应的金融制度支持，例如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品，并将稳步推进房地产投资信托基金(下称REITs)试点。

　　具体到一些大城市，近期，上海在近郊几个地块的竞拍中要求开发商必须持有这些地块15%的住宅物业70年，不允许销售、做商业，也不得转让，更不得分割抵押。这意味着，今后开发商不得不经营或委托经营长租公寓。

　　乾立基金发现，一些国内龙头房企，目前更是大举进军长租公寓市场。

　　据公开资料显示，万科宣布开业的长租公寓已超1000间。现在，万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目，万科总裁郁亮表示，未来，万科要在2017年做到15万间长租公寓的规模。

　　万科开发的公寓

　　那么，为什么长租公寓如此受到青睐呢？

　　*，租房是刚性需求大市场。相关数据显示，2013年，中国的租赁市场已达2.5万亿元，按此数据计算，长租公寓行业的市场规模至少应在1万亿左右。业内人士分析，房企入局长租公寓，看中的不仅是庞大的市场需求。更重要的是，通过租赁的形式有效实现存量房的去化及盘活资产。

　　第二，解决痛点。长期以来，租房行业一直面临着虚假房源、中介费高、服务不到位、安全性担忧、信息严重不对称等诸多痛点，长租公寓平台则通过将房源包装，再打包售卖产品和服务，最后为用户在合理价格区间内提供一站式有保障的租住服务，免去了很多繁琐程序。

　　第三，“租房后市场”空间广阔。时下，虽然还未摸索出来一条靠谱的发展路径，但随着长租公寓的快速发展，后期的管理市场也非常值得期待。

　　业内人士指出，今后整个长租公寓行业会出现更多参与者，“小而美”公寓和房企巨头造就的公寓会同时存在。

　　兼并或将加速

　　据悉，长租公寓又可分为“集中式”和“分布式”两种形态，集中式公寓采取的是资方拿下整栋楼，对房间进行统一装修配备和服务的运作模式；“分布式”则是资方分散拿下个人房东的房源并对房间进行装修配备后，以公寓品牌的形式对外出租。但一致的是，长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色，并运用互联网平台降低交易成本，使租客能拥有更好的居住体验。

　　从市场格局来看，长租公寓市场又可分为高、中、低三档市场。其中，高端市场(含中高端)的服务对象为企业高管及外籍人士，这个群体对生活品质的要求很高，但又不愿住在酒店，所以会多选择酒店式或长租服务式的公寓。

　　不过，乾立基金认为，目前的高端公寓面临两个问题：一是经历过08年的金融危机后，外企高管撤离中国的现象日益严重；二是目前的涉外市场面临着“单笔支出减少，人力成本上升”的现象。

　　中端市场方面，2011-2013年间，国内出现了许多青年公寓，且能提供很好的服务：如大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，及公寓定期组织的线下活动。

　　青年公寓

　　低端市场上，以求职公寓、考研公寓及职工宿舍为主。其特点是价格低廉，仅会提供生活必备用品，且多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。

　　研究指出，未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，优质公寓企业或将会通过兼并或加盟的手段来实现扩张。

　　盈利仍是问题

　　不过，在快速扩张的同时，长租公寓的问题也开始渐显。

　　“长租公寓与其它垂直产业链不同，它是个链条非常长的产业，每一步都是脏活累活。涉及到的链条非常长：装修的主材、选型、工人的技术水平等，都会影响到公寓客房的品质。而且还需要有大量资金去投入。”业界表示。除此之外，一些如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题，也让不少房企望而却步。

　　其中，困扰投资者*的问题是长租公寓的盈利难题。虽被视为是产业蓝海，但其发展路径及盈利模式却一直未能明确。现实情况是，不少长租公寓通过互联网金融平台、*平台等进行融资，解决资金问题。

　　而且，由于前期投入巨大，短期收益与回报不成正比，多数企业仍靠风投等资本在支撑，远未实现盈利。不过，目前也有租赁企业将其对租客的经营租赁权收益，通过金融机构变为理财产品转让给投资人。例如，通过发行类REITs的金融创新产品，提前收回部分房租。这在一定程度上解决了长租公寓的资金痛点。

　　业内人士认为，政策红包释放后，将逐步激活我国的租赁市场，也会为更多资金进入长租公寓领域提供契机。机构投资者可通过收购相关资产或与房企合作，打造优质的长租公寓产品，并通过资本化运作获取丰厚的投资收益。

　　中国饭店协会会长韩明强调，长租公寓业已成为房地产行业去产能的突破口，住宿业变革已经开启。据统计，国内长租公寓将在2017年达到400万套的市场规模。预计到2020年底，品牌公寓会超过1000万间。