只要集齐四个因素，2017房价必然暴跌！被坑的最惨的不是房奴

房价暴跌的时候，被坑得最惨的不是房奴，不是炒房团，而是没有积蓄的“老百姓”。千万别再期望房价暴跌了，缓慢地回落才是对我们最好的。

2017-01-29 08:20 · 凤凰财经　　　

　　二、未来购房刚需人口减少

　　购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据，做出各年出生人口分析如下：

　　我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口，不考虑死亡因素，则各年刚需族增长率如下：

　　我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是*的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。

　　刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。

　　三、开征房产税

　　今年，国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标：一是在2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。而是在2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能要启动！

　　房产税令人捉摸不透的地方在于，人要不要买房、要不要卖房，最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来，也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本，那么该房的还是会买房，该炒房、屯房的还是不会卖。

　　如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。

　　四、收紧货币和信贷

　　房价的涨跌也必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。

　　中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国 1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的*驱动力并不是需求，而是货币。

　　今年的中央经济会议提出，要实行“稳健的货币政策”，意思就是货币和信贷不会再向以前那么宽松了。

　　显然，政府已经认识到靠超发货币和宽松信贷，已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账，还会推高各类商品价格，包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机，实体经济却得不到补充，这对经济发展是有害的。

　　因此，减少了资金向房地产的流入，房价回落十分有望。

　　简单分析了未来房价最可能下跌的因素，不妨再来大胆预测下，房地产泡沫破灭之时房价暴跌会发生什么？哪些人将损失惨重，哪些人又会从中大赚一笔？房价暴跌后，损失最惨的是谁？

　　表面上有多套房的亏得最多，但实际上，他们最能从房价暴跌中获利。

　　当房价下降开始，有刚需的忍不住想买房，嗅觉敏锐的炒房客就出动了，因为掌握的房源多，总有一套是能卖出去的吧。

　　接下来，房价继续往下走，直到底部，炒房客拿着卖房的钱又能以更低的价格把同样的房子买回来，还赚了一笔差价。

　　所以说，有多套房的，是真的不怕房价暴跌。价格波动越大，他们投资获利的机会就越多。

　　而房价暴跌，损失最惨的是最希望房价暴跌、买便宜房子的的无房者。买东西最求便宜无可厚非，但房价暴跌，买房就便宜了？这可不一定，买房甚至可能变得更“贵”：