2018中国房地产报告:掘金新一线,布局新二线

2018-02-22 14:12· 经济观察报  郑永祥 
   
夫风生于地,起于青苹之末。奋斗新一线、筑梦新二线,也应从“青苹之末”着手,顺势而为。

  中国房地产在2017年迈入了全新的历史节点:住宅居住功能的重要性被提升到新的高度,租售并举、职住一体、多主体供应等指针有望深刻改变行业市场主体的运行模式。与此同时,全国房屋销售额仍然在过去一年创造了历史高位,市场份额的结构性变化仍然给规模增长注入惯性。

  在行业的历史性阶段,企业对市场需求的发现、挖掘、竞争和满足,都面临着更高的要求。新的一年里,主流企业将采用何种基调和策略来实现可持续性的增长和布局,我们选取了一批主流蓝筹公司作为访谈样本。当然还有一篇对市场的展望鞭辟入里的文章作为特别推荐。

  最近网络上有一个段子特别火,讲述的是“房子”和“比特币”的故事。

  几个老同志,这样语重心长地对80、90后说:别玩那些区块链啊、比特币什么虚拟的玩意,人生啊,应该做点实事,比如踏踏实实的上班,然后在北京买个房子、娶个媳妇多好!

  一个90后这样回答说:你们这些老同志啊,就知道忽悠我们,这些年,你们经过不懈的努力,终于把几千块成本的钢筋水泥,搞成了10万一平方米的房子;如果,我们不再另谋出路,把一堆堆数字和字母,搞到10万一串卖给你们,我怎么买得起你们的房子!怎么对得起这个时代啊!

  那么,我们处在一个怎样的时代?

  2015-2017年的地产大牛市,宛如一场财富盛宴,从东部到西部、从一线到四线、从省城到县城,除了18线的偏远地区,几乎全部房价翻番。简言之,但凡像样的城市,仅靠房产,过去3年城市有房居民的财富基本都实现了倍增。2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升3.62%,财富效应不言而喻。具体来看,我们有以下三点发现:

  一、北京、上海、深圳等东部一线城市市场规模快速下降,如深圳2017年新房售259万平方米,仅为郑州的8.1%,成都的9.6%,市场转向租赁运营已成共识,商办物业的开发运营成为核心。

  二、郑州、武汉、成都等中西部核心二线城市爆发式增长,融创中国以其投资布局策略,大规模提前进入强二线,快速跻身4强,2017年销售规模达3600亿元,年增长幅度141%。

  三、宜昌、阜阳、赣州、湛江等中西部三四线蓄势已发,碧桂园全国布局近400个城镇,采用“农村包围城市”战略,实现了5500亿元销售规模。(见表1)

表1

  北京、上海销售规模下降,郑州、武汉、重庆、成都、西安等城市销售规模上升,这一降一升变化的逻辑是什么?为何一线城市供销断崖式减少,二三线住宅规模跳跃式增长,四线城市开始重新进入了我们的投资视野?

  一、从经济上看,经济中心开始从沿海贸易转向内陆消费,消费持续增强,出口走弱;具体数据上看,全国消费占比从2007年的34.55%提升至2017年的44.28%,10年提高近8.4%;而出口呈现出持续滑落的态势,出口占比从2007年的34.6%下降至18.5%;投资呈现出从高增长(2007-2012年提高18.8%)到稳增长(2013-2017年仅提高0.78%)的阶段性变化特征;

  二、从政治上看,中国政府主导强干弱枝的体系,打造区域的平衡性是地缘稳定的核心;这一点,对比美国来看,美国基本都是完整的四方形结构,而中国几乎都是不规则形状,即体现多元性与包容性,又形成相对制约与平衡的发展关系。

  因此,在中国沿海发达地区,会同时存在一个政治中心、一个经济中心,例如广东的广州深圳、福建的厦门福州、山东的济南青岛等。

  三、从地域上看,新型城镇化及劳动力人口增量空间分布于中西部区域,而非东部核心城市。

  北京、天津及上海已到了稳定发展阶段,城镇化率>70%,潜在城镇化人口增量有限;东部沿海城市大部分处于快速发展后II段,城镇化率60-70%,已经进入城镇化减速阶段;中部地区基本处于快速发展后I段(除河南外),城镇化率50-60%,城镇化仍有巨大潜力;西部地区基本处于快速发展前期(除重庆外),城镇化率30-50%,城镇化刚起步,农村人口占据主导。

  从人口流动趋势看,中西部的安微、广西、四川人口已开始出现大规模回流。以安微为例,剔除人口自然增长(出生人口-死亡人口),2008-2012年5年间,人口减少 345万(即流出人口),而2012-2016年,人口出现小幅增长38万,开始吸纳周边省域的人口。(见表2)

表2

  从政府的投资倾向上,二三线城市郑州、济南、南宁、海口2017年人均固投均位于6亿-7亿元/万人,远高于北上一线城市的水平(3亿-4亿元/万人),且速度在持续加快,政府的主导发展方向正发生转变。(见表3)

表3

  对于全球人口最多的国家来说,除了北京和上海,如果能打造更多经济发展中心,疏解特大城市的人口压力,无疑是利国利民的。北京统计局公布,2017年末,北京市全市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,下降0.1%。

  从集中力量发展若干超大城市,到全面均衡发展打造区域发展极,中国已进入了全新的历史发展阶段,开始进入先富(东部)带动后富(中西部)的新征程。

  对个人而言,除了用数字货币在技术上实现对老一代的逆袭,还可以先人一步到新一线去奋斗,到新二线去筑梦,在空间上开辟碾压老一代的新赛道。

  对开发商而言,积极融入再平衡的新趋势,主动下沉到更多中西部城市,就有机会把握住业绩上弯道超车的重大历史机遇。

  在新的经济、政治、地理格局驱动下,城市分化仍将持续,不同地域城市的机会点将更加多元化,从增量视角看,如何寻找出最具潜力的新一线及新二线城市是制胜的关键。我们认为,主要有以下四个核心条件:

  一、行政中心城市:有一定文化底蕴,行政教育配套基础资源相对丰富,通常为省会城市,或者相对独立的地域中心城市;

  二、交通枢纽城市:呈接东部回流,吸纳地域城镇化人口,通常为高铁枢纽型城市,拥有2条及以上的交通轨道线(如西安、郑州、武汉、襄阳、阜阳等);

  三、区域经济中心:有一定的经济基础及就业机会,提供基本就业保障;有一定的商业生活等配套基础,满足美好生活愿望的需求,通常经济体量大于5000亿;

  四、人口规模优势:辐射区域人口具有一定规模,综合劳动力规模、结构比例、潜在城镇化人口(农村人口),广东、河南、山东、四川、河北等省域人口规模优势最为明显。覆盖的省会城市,或相对独立的地级市受省会的吸附小,人口竞争力优势明显。

  具体到城市层面,我们通过各城市的经济、人口、土地、产业等62个基础维度数据,将全国主要城市划分为10个等级,从2021年对比2016年城市价值排序变化看:

  掘金新一线的优选城市:一线城市新增杭州、南京、成都、苏州、武汉、郑州等六个区域中心城市。

  这是我们寻找的新一线城市,其中,天津(受益于京冀津一体化次中心的建设)、南京&杭州(受益于上三角一体化都市圈次中心的建设)、郑州&武汉(中部核心城市崛起)等城市排名上升,值得重点关注;

  布局新二线的优选城市:强二线城市新增济南、长沙、宁波、西安、合肥、昆明、海口、无锡、福州、太原、东莞、厦门、佛山、珠海、南昌。

  这是我们寻找的新二线城市。其中,济南(发达地域中心)、海口(唯一热带省域中心)、太原(西北地域中心)、南昌(中部省域中心)、兰州(大西北一带一路节点)、南宁(广西省域中心)等城市排名快速上升,可积极布局。

  同时也可关注部分三四线区域中心城市的崛起,从2016年和2021年的排名变化,我们还可以找到潜在风口城市,廊坊(上升22名)、常德(上升16名)、宜昌(上升15名)、阜阳(上升15名)、张家口(上升14名)、亳州(上升13名)、遵义(上升12名)、衡阳(上升10名)。(表4)

表4

  具体到投资策略上,城市的规模化扩张仍是核心,大规模的基建,提升城市功能,吸纳区域人口往中心城市聚集,为城市的核心发展逻辑。

  结合120个重点城市的数据,我们发现,随着投资配套的落地及人口的聚集,城市往往会呈现从1到6的扩张逻辑,在不同发展阶段及时间周期,投资的主导区域的策略方向,会有明细的差异。

图1

  如图1所示,以大家较为熟悉的老一线上海为例,上海已经发展到第6阶段,城市内部发展从规模扩张转向质量提升,工业、居住等功能开始转向城市外围40-60-80公里圈的小城市,所以过去两年,上海的商办大宗交易日趋活跃,住宅市场方面,则是花桥昆山嘉兴等环上海区域异常火爆。

  夫风生于地,起于青苹之末。奋斗新一线、筑梦新二线,也应从“青苹之末”着手,顺势而为。

  具体到新一线城市(目前多为强二线),我们可以看,2016年平均经济规模为1.04万亿元,人口为990万人,但核心城区范围小(644平方公里),平均人口密度达1.53万人/平方米,人地关系紧张。持续的扩容需求和人口规模导入的发展策略下,会呈现出摊大饼的现象,即土地空间从3到4,城市全方面向郊区扩张,郊区的土地价值也将得到全面重估。

  以南京为例,目前抢占江北、江宁和浦口的投资开发机会,依然是最佳的选择,在南京晋升新一线城市的过程中,这些区域不可避免将承担起吸纳新产业、新人口、新生活的空间使命。

  (作者为禾略咨询CEO)

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