长租公寓“红与黑”

　　一篇题为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子，八月初在朋友圈刷屏，北京房租飞涨成为舆论热点。

　　在这篇帖子里，房主准备以7500元／月的价格出租自己的三居室，自如开价8500元／月，蛋壳公寓则愿意开价9000元／月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元／月，拿下了这套房子。

　　时任我爱我家副总裁的胡景晖，很快给这波舆论添了把火。8月17日，胡景晖接受媒体采访时称，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。

　　当晚，我爱我家官方声明称，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。声明中表示，部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家的观点。

　　8月18日上午，胡景晖在朋友圈称被我爱我家官方勒令辞退。8月19日，胡景晖召开发布会，舆论热度进一步被推高。

　　8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等，总计125725套（间）。

　　一场关于房租的舆论风波，引起了人们对于长租公寓的关注。被认为是“北京房价租金上涨”背后推手的长租公寓，实际上盈利状况并不好。

　　SOHO中国董事长潘石屹在8月19日深圳*SOHO3Q开业时谈到，不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。“原因很简单，就是一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款贷过来建成公寓再租出去，回报率最高超不过1%，这个回报率，租房的价格再翻一番还是亏本的。”潘石屹说。他同时提到，在北京，有关部门对长租公寓租金上涨很紧张，已经提出批评。

　　旭辉领寓国际社区联合创始人兼顾问高杰记得，2016年前后，大量长租公寓品牌拿到融资进入市场，上海闵行、松江区域，一个小区内可以聚集形形色色不同品牌的公寓。但2017下半年开始，更多资本向头部资源汇集，一些小的企业退出争夺。“很多企业都没有实现盈利。”高杰说。

　　进入2018年，长租公寓“风口”进入尴尬的境地。一边是两大头部品牌，自如和蛋壳公寓在年初相继拿到融资，今年1月，自如完成40亿元人民币A轮融资，2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资，6月，宣布完成7000万美元B＋轮融资。两家的投资方中，不乏腾讯产业基金、红杉资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、高榕资本等业内知名的投资机构。而另一边，不少创业公司纷纷倒闭关停，资本对长租公寓的态度逐渐收紧。

　　链家董事长左晖曾在演讲中提到，未来中国大概会有数亿租房人口，北京今年大概30%左右的人租房，以后会到50%，对应的是1万亿到3万亿的市场规模。

　　而今，尽管市场广阔，但大平台靠融资烧钱，小企业生存艰难。整个行业并没有看上去那么风光，在整体不盈利的情况下，长租公寓在抢些什么？

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　　长租公寓是否是房租上涨幕后推手？

　　中国房地产行情网的数据显示，今年7月，北京房租涨幅达到21.89%，环比涨幅2.63％，每平米92.33元/月的租金全国最高。上海、深圳和广州分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

　　全天候科技采访到居住在的北京三元桥附近的自如客的王美，她提到最近租金有了较大幅度的上涨。“今年比去年涨了2000多，平摊在每个人身上，也要将近800元，这个幅度比起其他公寓或是自租房都要高太多。”但是，居住在双桥（传媒大学）附近的张琳对全天候科技表示，她从两年前开始租住自如寓，期间租金有上涨，但涨的不多，总共在300元左右。

　　究竟是哪些原因导致了今年夏天北京房租的飞涨，此次成为舆论中心的长租公寓又是否是主要的幕后推手呢？

　　中原地产首席分析师张大伟告诉全天候科技，一线城市房租上涨较快，长租公寓争抢房源确实是重要原因：“就像共享单车市场，竞争激烈的时候，几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式，改变了行业生态。很多长租公寓，把一些中低端的房源租来之后升级改造，变成中高端房源，租金明显上涨。”

　　高杰告诉全天候科技，在长租公寓激烈的竞争环境中，抬价抢房源非常常见。但是房租上涨，并不只有这个原因。“北京最近房租上涨跟北京拆除违章建设（以下简称“拆违”）有关系，这影响了整体市场的供给量。另外，现在是毕业季，价格也会有一些上涨。”

　　据媒体报道，2016年，北京原定拆违计划为1500万平米，最后完成2979万平米。2017年的拆违计划是4000万平米，实际完成5985万平米，2018年的计划也是4000万平米，但前四个月就已经完成1640万平米。

　　而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋面积为3594万平米，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅。

　　“如果真的想要解决年轻人的住房问题，在拆违的时候，应该提供备选项，让这些住在违章建筑里的人有地方住。如果市场供给一直不足，价格肯定要上涨。”高杰说。

　　对于房租上涨的应对之策，高杰认为，有关部门应该牵头，通过信息化手段，将房源进行有效统计，协调供需关系。避免有些房源空置，局部地区需求又过热。

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　　长租公寓：难以突破盈利瓶颈

　　2010年左右，国内最早一批长租公寓诞生，但规模都不大。2014年，YOU＋获得雷军旗下的顺为资本的A轮融资，长租公寓才逐渐受到资本市场的关注。

　　近年来长租公寓成为新的风口，包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都建立起自己的品牌，华住等酒店集团也入局，更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌，以及以蛋壳公寓为代表的创业公司。

　　高杰认为，长租公寓的发展是大势所趋。近两年，随着房价上涨，二手房买卖交易呈波动下降趋势，租赁交易呈波动上涨的趋势，但个人租赁房源的供给比例持续下降，未来更多的租赁需求将只能通过机构化的租赁房源满足。

　　同时，政策向长租公寓的倾斜愈加明显。2017年年中，一系列支持住房租赁的政策的出台，鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，短短时间里，长租公寓几乎重塑中国房地产新格局。

　　自如网CEO熊林曾在今年的一次采访中表现出了“雄心”：“10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场。自如则希望占领整个市场的20%。”

　　不过，这个看似火热的市场，面临着*的一个问题：盈利难。

　　有业内人士曾提出，3万-5万间的长租公寓会在业内具有竞争力，可以通过规模化的装修和物业等降低单一房间成本，为精细化运营提供空间。

　　但高杰告诉全天候科技，目前行业内，只有小规模的公司才能盈利。“规模越大的公司，要经营网络后台，要建立运营团队，还要联系装修、物业，成本很高，很难盈利。”

　　对于潘石屹提到的长租公寓回报率不超过1%，高杰表示，长租公寓盈利难是行业面临的共同痛点，普遍投资回报率在1%—8%。

　　他指出，长租公寓与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。重新装修的房子，比如三室一厅会改建成四间房，也就是N+1模式。但这套房子主要的盈利来源在于N+1里面的1的租金。如果空置，将很难赚钱，规模一大，很难控制空置率。

　　在高杰看来，长租公寓经历了一轮风口之后，盈利模式仍在探索中，亏损情况严重。因此会出现阶段性的退潮。

　　根据地产研究机构克而瑞统计，2017年共有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣布关闭，原因多是经营不善、资金困难、盈利难等原因。即使是YOU+、魔方、窝趣等一些知名品牌，上一轮融资时间也要追溯到2016年或2017年初。

　　以深圳的长租公寓品牌窝趣公寓为例，成立七年，一直未盈利。据其公布的数据，2015年公司净利润亏损达到246万元，2016年亏损扩大至585万元，到2017的前3个月实现营业收入仅为54万元，净利润亏损达到234万元。

　　2017年，由于亏损增大，母公司铂涛酒店拟以1200万元的价格挂牌转让窝趣16.4％的股权。窝趣公寓品牌副总裁杨稷曾在接受采访时提到，并不是因为公司不赚钱所以转让股权，公司未盈利是为了规模化发展，前期投入资金较多。

　　高杰提到的，除了小规模的公寓，行业内保持稳定发展的公司，多为房地产商建立的品牌，据悉国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。

　　但即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企，在长租公寓的盈利上，也依然面临困境。

　　“房企对房源的需求没有那么高，不会指望长租公寓来赚钱。房企看中的是借长租公寓开发租赁业务，并通过租赁运营，为持有资产保值增值。同时，租赁业务的客户在几年内也很可能会发展成房产买卖的客户。”同策研究员首席分析师张宏伟提到。“而其他长租公寓的的投资方是看到长租公寓在保证精细化运营的情况下，5年以后有盈利的空间。”

　　但胡景晖却对长租公寓的现状表现出深深的担忧。他直接指出，长租公寓目前仍然寄托于融资而生存，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。胡景晖在媒体见面会上透露，“真正想投长租公寓的资本都应该感谢我，因为我告诉了他们什么是风险。”

　　胡景晖的担忧也非空穴来风。由于融资难，资金需求量大，很多长租公寓通过金融手段保持资金流。相关的隐患也逐渐浮现水面。

　　2017年，住房租赁证券化推行，据国泰君安统计，2017年获批的各类资产证券化产品达500亿元。魔方公寓和自如相继发行房屋租金分期类的租金收益权（ABS）产品，自如的首期发行规模高达5亿元；碧桂园、旭辉、保利则选择了公寓型类房地产信托投资基金(REITs)产品。

　　但相关产品背后都存在着风险。以ABS为例，*风险依然是没有抵押物。ABS是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。因而没有抵押物，收益具有不确定性。

　　还有部分品牌选择“房租贷”，核心模式是租客、公寓和金融机构三方签订合约，租客向金融机构申请贷款用于支付公寓租金。如果公寓对资产管理不完善，利用提前获取的租金盲目扩张规模，可能导致资金链断裂，最终影响租客的居住权益。

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　　真房源抢夺战

　　在张宏伟看来，今年以来租房市场的变化，包括自如、蛋壳的抢房风波，以及此前链家等传统中介开始做租房平台，归根结底，是对房源的争夺。

　　左晖在多个场合提到，未来租房市场，核心竞争力就是“真房源”。我爱我家CEO谢勇也提到，真房源是行业的大势所趋。

　　作为租房中介和二手房交易市场的两个巨头，我爱我家和链家都为抢夺市场上的“真房源”使出浑身解数。2016年以来，两家相继孵化出“自如”和“相寓”两个长租公寓品牌，期望通过长租公寓，打通部分租赁房源，助力其他业务。

　　根据贝壳研究院2017年发布的数据显示，以北京租赁市场为例，中介和品牌公寓所占比例不超过50%，还有大量个人、二房东等手中的资源有待挖掘。

　　2018年5月，链家上线“贝壳找房”平台，把手伸向了另外50%的房源。链家将自己的成交数据、房源信息注入“贝壳找房”平台，同时导入其他合作商家的租房房源信息。

　　对于房源信息搜索平台来说，“真房源”无疑是最能够获得消费者信任的元素。而链家此前付出巨大线下成本走访收集的“真房源”数据，则成为“贝壳找房”的杀手锏。

　　一石激起千层浪。6月12号，58集团作为平台方与我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业等多家地产发起全行业真房源誓约大会。此举被解读为联合对抗“贝壳找房”。

　　6月22日晚，我爱我家集团发布公告称，我爱我家股东的三家股东共同将持有的1.5亿股无限售条件流通股股份，转让给58集团。引入58集团作为战略投资者，有分析认为，这是我爱我家与链家对战的重要表现。我爱我家董事长谢勇甚至提出，以后行业内只有“链家系”和“非链家系”之分。

　　这场“站队”和竞争，双方互不相让，最终导致在长租公寓领域，演变出抬价抢房的事件。

　　8月19日，北京市房地产中介协会约谈包括自如、蛋壳公寓等北京10家主要住房租赁企业，这10家企业共同承诺不涨房租，并拿出全部12万套存量房源投向市场。

　　贝壳研究院的数据显示，目前北京全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，其中存量可租房源为150万套。那12万占到其中的8%。在张大伟看来，8%的房源不涨价，可以适当控制整个租赁房源市场。

　　不过，要保持租金不上涨，需要释放出更多房源。

　　胡景晖在媒体见面会上提到，国内现在还有大量的空置房源，要向充分利用，可以效仿香港，推出空置税，对没人住的房间征收一部分税金。这必然会让大批空房流向租赁市场，扩大可用房源。

　　“很多国人把住房看做一种投资的，我跟一些大的一些开发商聊的时候，他们管理的物业，空置率很多超过10%。没有租出去，也没有去打理。”高杰提到，有关部门也在考虑出台相关的政策，限制空置房，但到政策落实的可能要至少等到2020年。

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