优客工场欲赴美上市?“烧钱”模式扩张下,高估值“含金量”存疑

2019-02-28 14:39 · 蓝鲸财经  窦洁   
   
自联合办公产品诞生以来,联合办公品牌倒闭和兼并就频有发生,但与共享经济下诸多产品的发展路径一样,资本给共享办公行业带来短暂的虚假繁荣后,理性成熟的发展模式才是企业的生存之道。

优客工场拟赴港上市的传闻还未“退热”,近日,一则优客工场最早将于2019年三季度在纳斯达克上市,并寻求30亿美元估值的消息,又被传的沸沸扬扬。

近两年来,共享办公这个曾被资本市场热捧为“风口”的行业,由于盈利模式单一、入驻率低、服务专业度不足等问题,多个企业或倒闭、或被收购,资本市场态度明显出现下降。

在资本退潮的当下,此前一直以融资+收并购扩张模式为支撑的优客工场,又该如何应对未来这场上市挑战?

租金收入过高,单一盈利缺陷未解决

在2015年的双创浪潮下,大批初创企业成立,引发了共享办公空间的巨大需求,优客工场便是在这一时期诞生。优客工场成立于2015年4月,由明星职业经理人毛大庆创办。虽然成立时间不长,但在不到4年时间里,优客工场的足迹早已遍地开花。据毛大庆于2018年末表示,目前优客工场已经进驻40余城,有225个社区,分布在中国、美国、新加坡等国家,有12000家的企业用户,将近70万平方米的管理面积。

在联合办公的“风口”之下,优客工场风头渐盛,扩张速度也让业内咋舌。那么,优客工场又是靠着怎样的模式凭风起舞?

从业务模式来看,优客工场以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出,三大业务板块。在此业务板块之下,毛大庆为优客工场梳理了三大盈利模式:第一、生态圈的股权投资。通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时也享有股权收益;第二、流量搭载。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现;第三、品牌加盟与管理输出。除了加盟管理费,大量企业用户的数据沉淀下来会更快的扩充优客工场的数据库,加盟业务会让发展更快更轻,规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。

按照毛大庆的设想,优客工场主要通过吸引初创企业入驻,以联合办公为流量入口,面向入驻企业提供企业服务的资源撮合和共享平台。然而,从实际情况来看,打着提供多元增值服务模式的优客工场,并未完全被市场接受。据媒体报道称,2017年优客工场营收为1.67亿元,其中,物业租金收入的占比约为90%。这也意味着,在优客工场发展迅猛的表象下,其盈利模式单一的缺陷仍未得到解决。

易居研究院研究中心总监严跃进则向蓝鲸房产指出,目前很多联合办公企业都和互联网有一定关联,这些成本相对低的、粉丝经济运作的企业,需要正视联合办公产业发展的周期和规律,才可以真正找到盈利解决之道。

加盟模式下出租率参差不一

事实上,在联合办公快速发展之下,盈利难题一直是未能解决的行业痛点。联合办公企业虽然是以提供多种企业增值服务为亮点,来创造更多服务收入效益,但目前为止,赚取租金差价的传统模式依旧是联合办公行业的主流模式。在此之下,房屋出租率成为决定一家联合办公企业盈利情况的关键所在。

据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,但对于联合办公企业而言,单体项目85%的出租率并不容易做到。而这个难题也同样出现在优客工场的发展中。

据其公布的数据显示,优客工场的项目出租率一度达到95%。但据蓝鲸房产梳理发现,由于优客工场采用的是加盟模式扩张,这种模式优势在于可以迅速获取房源,扩大规模,但加盟店质量、地段等水平不同,也直接导致优客工场的出租率参差不齐。例如优客工场位于北京海淀区的四季青场区出租率接近95%,而位于北京丰台区方庄的优客工场,则由于位置偏僻、配套落后,出租和运营情况并不理想,甚至出现过企业退租现象。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产透露,自营和加盟模式各有利弊,前者的可控性更强,比较容易在服务内容、质量和标准方面实现一致性,也比较有利于拓展联合办公的附加价值。而后者属于品牌和管理的轻资产化输出,投资回报率更高,但是可控性相对较低、各方面的实现一致性的难度较大。也就意味着,优客工场通过并购整合,旗下联合办公场区品质、规模参差不齐,会带来更大的运营压力。

在参差不一的出租率下,优客工场的营收情况也不免令人担忧。截至目前,优客工场并没有披露营收状况,仅表示其在2018年与客户签订了1.5亿美元的租赁合同。另据优客工场官方披露,2018年上半年,优客工场共享办公运营收入是2017年同期的2.5倍以上,且其经营成本较2017年同期下滑,实现品牌溢价。

但在2018年12月,无界空间在北京望京南的共享办公区因拖欠业主房租,导致入驻商户被断电。而早在2018年3月份,优客工场已宣布与无界空间合并。对于这次事件,有专家分析表示,从法律角度上看,优客工场当然要对此事负责,支付业主房租。

由此看来,对于优客工场而言,想要真正实现扭亏为盈,并不容易。

高估值含金量存疑,烧钱游戏难以为继

对于联合办公产品盈利难的问题,优客工场的解决办法是通过扩大规模实现盈利,最终插上资本的翅膀,但目前来看,在一幕幕的融资游戏下,优客工场面临的挑战或许比想象中更多。

早在2018年5月,优客工场创始人毛大庆曾对媒体表示,“公司预计将在今年或者明年年初上市,地点是香港和上海二选一。”近日,有外媒报道称,优客工场最早将于2019年三季度在纳斯达克上市,寻求30亿美元估值。对于优客工场转战纽约上市的消息,蓝鲸房产联系优客工场相关负责人,对方表示不予置评,但有业内人士分析认为,这个转变或许与优客工场自身的“烧钱”模式有关。

柏文喜对蓝鲸房产表示,此次优客工场将上市地点又由香港调整为纳斯达克的原因,可有两个原因:第一个原因可能是在行业竞争加剧的情况下,公司的即期业绩未能达到预期,导致在香港的上市难度加大,从而将上市地点转移到更加重视企业成长性和对经营业绩更加宽容的纳斯达克市场;第二个原因可能是美国资本市场对联合办公这一商业模式更容易理解和接受,可以大大降低上市时的发行难度。

事实上,在过去的四年发展时间中,优客工场始终处在频繁的融资和不断“买买买”的状态下。据天眼查数据显示,从2015年4月至2018年6月11日,优客工场共进行了15次融资。其中,投资方包括红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地、创新工场等知名机构。截至目前,优客工场的融资额度累计超50亿元。

频繁融资下,优客工场的扩张野心也愈加显现。过去一年中,优客工场不断加快并购步伐。据蓝鲸房产不完全统计,截至2018年末,优客工场全年完成6次并购案例。另外,优客工场的官网显示,以北京已经开通的72个服务社区为例,其中优客工场直营的社区仅有30个,其它42个则来自并购、加盟或者挂牌,占据全部社区的60%。但是其中多数地处偏远,月工位租金仅在700元左右,盈利空间十分有限。

而这种先融资再扩张规模的“烧钱”模式,对于企业发展而言无异于饮鸩止渴。标准研究院院长谢良国对蓝鲸房产分析认为,大规模的并购扩张一是融资上市的要求,二是规模效应是联合办公企业目前盈利模式较为单一情况下的必然选择,显然会对企业资金链和管理水平提出更高的要求。

一位业内专家向蓝鲸房产表示,联合办公空间的一大卖点就是装修和服务,而联合办公企业盲目扩张造成的资金短缺势必导致产品质量和服务难以得到保障,长此以往很可能造成客源流失。

但值得玩味的是,这并未影响到优客工场估值水平的“攀升”。据优客工场官方新闻称,其估值已经涨到了110亿元。据媒体报道称,此前,一名优客工场的老股东正在筹划转让所持优客工场股权,双方协商的交易对价以优客工场60亿元估值作为基准,这与其对外宣传的110亿元估值水平相差甚远。

还有业内人士对蓝鲸房产分析表示,优客工场经历了十几轮不同类型的融资,除了现金投资,也有资产作价入股,但很多笔融资并不能查到。氪空间总裁钟澍在私人社交软件上也评价称,“氪空间是直营模式,优客工场的管理面积包含许多加盟、挂牌和换股的场地。从估值角度,氪空间过去的融资均是由现金构成,优客工场进行过多笔资产融资,估值体系并不一样。”显然,优客工场估值究竟有多少“含金量”,很难判断。

自联合办公产品诞生以来,联合办公品牌倒闭和兼并就频有发生,但与共享经济下诸多产品的发展路径一样,资本给共享办公行业带来短暂的虚假繁荣后,理性成熟的发展模式才是企业的生存之道。对于急切谋求上市的优客工场而言,亦是如此。

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