税收50%来自房地产,海南还好吗?

2019-05-29 10:14 · 微信公众号:华商韬略  徐艳丽   
   
一个项目吃十年?准确说,是一个眼光赚十年。

海南,中国唯一的热带岛屿省份,它的土地“就像宝贝一样,放得越久越有升值空间。”

限购一年,海南降温

爱恨交织,是海南人对房地产的矛盾。

2017年,房地产税收在海南全省财税中占比49%,投资占比51%。内地来买房的人,一飞机一飞机地空降到海南三亚、海口、陵水、澄迈。

“土地不卖了投资一定下来,房地产不卖了GDP一定下来,我们税收50%来自房地产,经济数字一定会下来……”

在2019企业家年会上,海南省长沈晓明直言,房地产确实是一件好东西,但海南房地产的比例越来越大,“我们没有那么多土地可以消耗了”。

2018年4月22日,一纸限购令,镶金边的海南对外地购房者关上大门——从此外地人来买房,必须满足至少两年社保、五年限售、七成首付、一家一套……

限购之前,海南楼市的岛外客户购房占比达到6成甚至8成。东北人、河北人、北京人、河南人、山东人、安徽人……由内地购房大军组成的海南“候鸟族”,春去冬来,养老避寒。

限购之后,几十万候鸟来此安家的念想变难了。炽手可热的海南楼市挨了一记春雷。

严政调控之下,2018年海南房地产开发投资相比上年下降16.5%,房屋销售面积下降37.5%,销售额稍过2000亿元,同比下降23.2%。

去年全年,海南省供应住宅用地88公顷(1320亩),比2015年的住宅用地减少了88%。

一些热门城市,比如省会海口,住建局、物价局多方约谈开发商要求压住房价红线。

去年8月起,海口商品房的备案价一直控制在17300元/㎡以内。限购之前,很多楼盘均价超过2万,限购之后按“官方指导价”卖,有房企坦言:“很难平衡利润与收益”。

冰火之间,适者生存

能不能熬过限购期,似乎成了海南4000多家房企的生死议题。

“422限购”令出一年,部分举债过高、杠杆过大、污染过重或布局过窄的中小房企亮了红灯。

甚至,在部分媒体报道中,万科等当地一线房企也纷纷“梦断海南”“深陷泥潭”“难逃鬼城”“跌下神坛”……

舆论中的海南楼市成了“大型车祸现场”。

实际上,据链家统计的2018房企成交榜,碧桂园以160亿元位居榜首,雅居乐以129亿元位居第二,融创、恒大、保利、万科等皆排名前十,业绩依旧不俗。

在部分中小房企苦撑待变之时,这些深耕海南的“地头龙”临危未乱,雅居乐、碧桂园、融创、万科的销量排名反超上年。

翻看2018年财报,碧桂园营收同比增涨67%,融创海南扛住限购压力,126亿成交金额几乎跟2017年持平;有“海南地王”之称的雅居乐,去年预售金额突破1000亿大关,营收、净利、股东收益保持同比上涨。

“市场冷下来了,我们承认。”一位海南地产中介表示。但头部房企因其土地储量、销售韧性和经营管控能力强,并未因限购政策呈现太多动荡。

高喊“活下去”的万科去年大赚337亿元,其中仅海南项目就成交近45亿。

这些销售,一方面来自海南当地刚需消化,另一方面来自限购的急刹效应——

政府骤然收紧土地供应,在新增建筑面积锐减的情况下,海南楼市呈现量降价涨。422限购之后,三亚新建商品住宅价格在两个月内连续上涨3.2%、3.7%,涨幅全国第一。与此同时,由于楼市供需双向收缩,符合条件的购房力量更加向楼盘区位、物业服务、配套水平具有优势的头部房企浓缩。

由此来看,限购实际上造成了一场当地楼市大洗牌,优胜劣汰,危中含机。

甚至,眼下在海南房企中有一个普遍感受:此次限购,对当地一些运营能力不足、急需回笼现金流的中小型房企,也许很难撑到机会来临。但对没有大加杠杆、没有财务压力且手握大量土地的头部房企而言,这场攻坚战反而是有利的——“家有余粮心不慌”。

利出四方,有粮不慌

十年前,海南陵水湾畔的12公里海岸线上,“万亩大盘”清水湾首次开盘引发轰动,第一年就创下64亿销售额的海南单盘销售冠军。

“神盘”名号一炮打响。此后十年,清水湾成为海南地产全面复苏的标杆。

一个项目吃十年?准确说,是一个眼光赚十年。

十年前的海南陵水,荒土四野,农业立县,人烟渺茫,土地价格每平米200多元,拿地成本在项目开发成本中几乎可以忽略不计。

在考察当地自然人文条件后,当时刚刚走出广东的雅居乐数年之内重仓1.5万亩地,累计投资320亿元,为期十年规划开发,在国境之南搞拓荒。

十年后,偏居一隅的陵水县蜕变为星级酒店林立、旅游项目遍布、文教娱乐快速发展的海南旅居胜地。涌入4万住户、创造3.5万个就业岗位的清水湾,先是荣获联合国环境署认可的“国际宜居社区奖”,后又被评为国家4A级景区,项目所在地陵水县连续9年GDP增速全省拔尖。

清水湾一举开创了中国旅游地产的先河。开发商与地方政府各取所需,经济、人文与环境效益兼顾,结结实实的双赢。

截至去年,雅居乐清水湾项目累计销售超过1000亿,纳税200亿,投入产出比超300%。目前,剩余可售建筑面积的货值依然超过千亿。

拿地早、开发早、回本早,这是雅居乐、万科、恒大这批2009年前后进驻海南的龙头房企,即使面对目前海南严酷的限购政策,依然稳坐钓鱼台的底气。而超大盘、长周期、低杠杆的投资模式,是这些大开发商不因一时一地限购政策动摇大局的根基。

“这些海南的龙头房企,早就回本了,不存在所谓高杠杆拿地的财务压力,所以限购对他们来说,短期影响在销售额上可能有一些,但从中长期来看,土地储备会越来越值钱,利润更丰厚”,一位业内专家这样分析。

事实上,由于大型房企的全国性布局,限购造成的短期影响也并不突出。从战略上看,海南的确是中国楼市大盘上的必争之地,但在战术上却有非常大的弹性。

截至2018年底,恒大在海南的130亿销售仅占其全国地产大蛋糕的2.37%;即使对于雅居乐这样重仓海南的房企而言,在其全国3600多万平方米的土地储备中,清水湾也只占115个在售项目中的一小块版图。

海南如果冷下来,这些房企还有云南、湖南、河南……其他各地项目贡献业绩。但海南一旦燃起来,将是潜力爆发的重型引擎。

“好多利好还没有兑现”

海南,中国最大热带岛屿、最大经济特区,面积相当于32个香港、49个新加坡,9个迪拜。处在“两洲”“两洋”十字交汇点上的海南岛自来有南海明珠之誉,年平均气温23℃,是全球同纬度最宜居地区之一。

这几年,赴海南安家养老的内地“候鸟族”逐年扩大。2015年,来三亚市买房养老的“候鸟老人”达到50万。这一年,三亚市的户籍人口统共才58万。

去年春节,567万游客赴海南过年,海口三大港外排队进港的万余辆车堵了几十个小时,当地人民煮粥送饭到服务点救急。有前车之鉴,第二年春节,海南游客不降反增到580多万。

没有什么能够阻挡,内地人对海岛的向往。

即便在“422限购令”之后,当年开售的绿地城、融创观澜湖、保利中央海岸等海南楼盘,依然有连续不菲的成交量。其中海口新盘雅居乐金沙湾项目,首期200多套房子一周去化率超95%。

海南是中国唯一的热带岛屿省份。融创董事长孙宏斌不止一次强调,中国这类地方选择性很少,海南有许多利好都还没有兑现。

2010年,海南国际旅游岛规划出台,相关旅游免税政策落地。2018年,海南又获批自贸区自贸港,对内鼓励发展赛马博彩,允许通宵营业娱乐场所,对外向59国实施入境旅游免签,仅三亚一市已吸引29家世界500强企业入驻投资。

这几年,北上广人满为患,粤港澳落户艰难,海南适时推出“百万人才进海南”计划,只要落户安家、符合条件的人才,购房、信贷皆有优惠。今年4月刚出台的新政,海口作为II型大城市甚至全面取消了落户限制。

稀缺性的地缘、环境优势,辅以种种政策利好,加码了开发商和投资机构长期看好海南楼市的信心——岛内土地是有限的,海南的想象力是无限的。

伴随自贸区、旅游岛的开发规划,不论是国内养老型购房、岛内新吸纳人才刚需购房还是旅居购房、改善购房,目前都暂时在限购令下积蓄需求,只待将来释放。

对海南而言,地产是其开放三十年相伴相生、荣枯与共的一个经济折射面。

在新一轮密集政策下,这片南海热土依靠天时地利,开启一场可持续发展的内部产业调整,也迎来更大规模的开发开放。与它一同走到十字路口的海南房企们,与其说面临一个生死关口,不如说走到一个全新起点。

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