疫情下的房地产老板，没有一个不想快点儿跑！

       今日（3月3日），人民银行会同财政部、银保监会，召开了一个电视电话会。会议再一次强调：

保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

自疫情袭来，似乎一切都按下了“慢进键”，土地交易也不例外。

据克而瑞监测数据显示，春节后两周，重点监测城市的土地成交数同比下降了61.6%。截至2月19日，明确表态土地出让延期的城市有26个，紧急按下暂停键的城市有34个，无交易无延期信息的城市有84个。

但就在这个整体平静、甚至冰冷的水面下，地产大佬们依然是动作频频，激情也并未减退。

2020年2月20日下午，中国内地近年最贵的一宗土地买卖在上海成交。

香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块。这一成交价超越2016年深圳新会展中心地块成交的310亿元，刷新内地土地总价纪录。

刷新总价之外，高溢价拿地也在不断上演。中原地产研究中心统计了2月以来出让土地的20个城市中，有12个城市的地块成交均出现溢价率。

北京最热闹。2月18日，绿城中国分别以49.78%和34%的溢价率拿下了通州台湖镇和大兴旧宫镇的两块地。从2月11日至18日，北京接连三场土拍出让9宗土地，总出让金额达363.89亿元，在全国城市中*，平均溢价率为24.96%，而2019年的平均溢价率只有9.3%。

就在此次拿地四天前，绿城还以64亿元、29.8%的溢价率击败众多央企、联合体夺得昌平东小口一宗住宅用地。

绿城中国在北京高溢价拿地的第二天，浙江金华义乌也出现了相似的一幕。一宗起拍价约为10.56亿元商住用地，被世茂房地产旗下的一家公司在经过46轮竞价之后，以总价15.36亿元拿下，溢价率达45.48%。

须知，如此大手笔在公开市场上，对于一贯以并购作为扩充土储主要方式的世贸房地产而言，实属罕事。

地产大佬们，疯了吗？

上一次中国经济有些困难是在2015年，那一年的土地成交款也出现了明显上升。两年后，干了十五年的周小川，在离任前讲了一些掏心窝的话，其中一个重点总结起来就是：

我压力很大呀;经济好，要松银根，经济坏，也要松银根。

古希腊悲剧大师欧里庇得斯说：“如果某种可怕的灾难降临，富人总会有法子。”我们的房地产行业，灾难来临时，*个想办法的似乎总是政府。

地产大佬鸭子滑水扑腾向前的同时，政府的手也没闲着。

据不完全统计，截至2020年2月18日，全国共有南京、福州、衡阳、海南、无锡、杭州、西安等13个省份或城市集体出台针对房地产行业、尤其是土地出让环节的阶段性纾困条款。

这些条款主要聚焦帮助企业“抗疫”，包括疫情期间，允许缓缴或分期缴纳土地出让金、下调土地保证金比例、土地款缴纳50%可预办理不动产登记、引导信贷合理适度增长、保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。

例如，上海市规定，受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付等。

济南市的力度颇大。在企业承诺所贷资金仅用于本宗闲置土地开发建设的前提下，还可为其办理抵押贷款用于土地开发建设。

……

对于差钱的房企而言，这无疑可以争取到资金面上的一个时间差，进而缓解资金链紧张的问题。对于不差钱的房企而言，习惯了高周转模式的日常运作，正是可以迅速拿地追赶差距或者甩掉别人的好机会。

政府帮忙，企业大胆，这是在说，房地产依然还在“黄金时代”吗？

2002年12月25日，清华大学经管教授魏杰在中央二台发表了题为《2002，房地产的冬天》访谈。他说：

如果来年楼市不崩盘，开发商不炸楼，我就去跳楼。

但到了第二年，“非典”冲击后的中国楼市不仅没有崩盘，反而由此步入长达十几年的“黄金时代”。

2003年“非典”结束后的那个夏天，当时还是顺驰地产老板的孙宏斌放出豪言壮语：

顺驰的目标就是*，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。

后来，孙宏斌不但没把顺驰做成*，反倒把公司给卖了。但那只是操作的问题，他对房地产的判断，是准的，甚至，都还保守了。

就在那年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》一纸条例，*次明确了“房地产是支柱产业”这一概念。

紧接着，只要跟房地产沾上边的几乎都发了，房地产成了最炙手可热的存在。

就连一帮港商都沸腾起来：新世界中国决定在沪5年内投资80亿人民币；新鸿基取消多年前规定的投资内地不得超过总资产10%的上限；香港瑞安宣称将自身50%资产投入内地……那一年，年营业额超出预期40%的凯德置地说：

我们没想到，竟然可以卖得这么快。

那一年的中国房地产经纪们，用“有史最旺”、“惊心动魄”这样的词来描述自己的所见所闻和亲身经历。

2004年3月，“831大限”出台，规定所有的经营性土地一律公开竞价出让，说是要抑制政府房地产过热，但结果却是，土地变得市场化，各地土地在一宗宗拍卖中价格飞涨，从此房价更加一发不可收拾……

孙宏斌说要超越王总的两个月前，王石*次在哀牢山见到了自己的偶像褚时健。刚刚承包了2000多亩橙园的褚老，很兴奋地跟王石聊着五六年后的事，完全看不出年近八旬的样子，王石形容：

他的眼里有光。

从哀牢山上下来的王石，想着自己偶像眼里的光，看着眼前一骑绝尘的房价，提出了一个令所有人瞠目结舌的目标：

十年，实现千亿。

此后，政府一直在加强对房地产市场的调控，但房价几乎就没有停止过上涨。而企业界的大哥，也唱不衰。

2007年12月31日，被五百亿魔咒缠身的王石发出楼市拐点论，引起业内一片哗然，说要降价的万科被人砸了售楼处。深圳的一些房地产公司老板找到王石说：

王总啊，我求求你，你能不能在公开场合说房地产走势就要开始上升？

半年后，金融风暴来了，温总理在后来被安邦收购了的华尔道夫饭店给美国人说：

在经济困难面前，信心比黄金更重要。

在柴静的逼问下要去找水喝的潘石屹显然是最有信心的那一个。2008年的一个凌晨，拥有千万粉丝的老潘在博客发了张房企负债排名表。

那张表上，SOHO中国负债居最末，净负债率为80%，史上最安全。而从他嘴里抢走双井地王的富力，高居负债表*名。老潘因此幸灾乐祸地预言：

一百天内中国地产业会发生巨变，有大型房企会死掉。

对于老潘的预言，张力慌的一比，他开始迅速转移焦点，对外说其实最难的不是富力，而是碧桂园。他说，他的好朋友杨国强每天都愁得睡不着觉，每个月初睁开眼就要还银行二十多亿，都要亏本卖房子了。

这下轮到机构们慌了，碧桂园股价狂泄九成，缩水1000亿元。公司元老、同村好兄弟和杨国强玩起了“你抛我接”的对峙序幕。为发笔5亿美元的可转债，杨国强还被迫和美林签股份掉期协议，对赌股价。

那段时间，一上网各大地产板块头条都是类似“开发商集体跳水，市场大幅萎缩”的说法。国庆节期间，全国同行都在降价，但市场反应依然平淡：

没人买。

但就在王石、潘石屹都以为自己的看空即将成为现实时，形式却陡然逆转了。2008年年底，四万亿一放，此前被迫接盘的杨国强翻身成了全天下最爽的人。

王总没有去公开场合扳回预判，但2009年一到，他就把万科总部搬到了深圳盐田大海的沙海边。

新的总部大楼很酷，不远处的半山腰上，散布着深圳最贵的别墅区。挂着万科Logo的天琴湾，24万元/平方米，当时在全国都是天价豪宅。

没多久，万科入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”， 当年入选这一榜单的内地房企只有两家，另一家是营收74.13亿元的SOHO中国。

搬家第二年，万科提前实现了目标，转身成了千亿级地产公司。

往后的日子里，江湖群雄四起。恒大扶摇直上，碧桂园长成参天大树，很多此前在100亿名录里都看不到的企业，也纷纷变成千亿、甚至是几千亿了。

当年倒了台的孙宏斌，也卷土重来，成了“当红炸子鸡”。不仅以言语怼了郁亮的“白银时代”论，还以实际行动买出了一个庞大的帝国，超越了万科。

一切都是虚惊一场，房地产行业仍然处于黄金塔尖，大佬们的热情在江湖里澎湃。

这一次，还会像上次一样，冰冻三尺后，转至烈火烹油吗？

情况有些不一样。喊着“钻石时代”的孙宏斌，也开口说：核心城市房价已经达到高点，未来房价很有可能会出现下降。

而且，真的有开发商急得要炸楼了。

2019年，房地产企业共459家破产，其中以三四线城市中小开发商居多，但也不乏部分规模较大的企业，比如银亿股份、新光集团等，也加入破产名单。

若不是眼前关山难越，谁有功夫回忆往昔？

比溢价拿地更具影响的是，打折卖房。

75折是恒大的标配，还有更多的折扣不为人知。不管是恒大，亦或是其他房企，开启线上销售通道、打折、兼职销售员超千万等热搜词背后，一面是对未来行情的依然看好，一面是不得不面对的财务现实。

可既然这样，为什么还要拿地？答案和为什么要卖房差不多：

保持规模，保持速度，才能保住位置。

房价不能再疯狂地涨下去了，中国经济不能再依靠房地拉抬了，这已是举国共识。一些地方政府帮助地产企业渡难关之时，从2月16日至19日仅4天时间内，财政部、统计局、央行等多部门密集发声：

坚持“房住不炒”，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

今日（3月3日），人民银行会同财政部、银保监会，召开了一个电视电话会。会议再一次强调：

保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

但房价要就此下跌，房地产公司已经夕阳了吗？

答案也是否定的。

“中国经济是一片大海，而不是一个小池塘……经历了无数次狂风骤雨，大海依旧在那”；房地产的黄金时代是没有了，白银时代还是有的，但并不是每个人都能拥有这个白银时代。

这一点，许家印早在几年前就很明白，他说，未来是行业越来越集中的时代，只有足够的规模和市场份额才能活下来。房地产不可能像过去那样爆发式增长了，但14亿人的总规模还是足够支撑一个巨大的市场，而这个市场也就那么大了，你多吃一口，我就少一口了。

大家都想多吃一口，甚至还能吃上一口的人。所以，可以看到，还在努力拿地的几乎都是前些年落跑了、土地储备不多的人；而敢大手笔打折卖房的，都是手里地多、要维持货如轮转的人。

可以预见，房地产业一轮更惨烈的洗牌，已是指日可待，甚至已经发生在明争暗斗中了。无论是头部的，还是腰部的，甚至是脚部的，大家都得紧张起来，没有一个不想快点儿跑。

这一关，不是什么大干快上，而是大浪淘沙，不进则退，跟不上步伐就被甩出历史舞台了。

至于房价，基本也是一样。

1.《张力在杨国强的伤口上撒盐》地产SHOW 2009年3月

2.《冯仑与王石的交锋》付兴业 2011年3月

3.《万科千亿背后》中国企业家 2011年1月

4.《与偶像的对话：王石谈褚时健》中国经营报 2015年1月

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