2018年以来，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛极一时的P2P，大面积消退，尤其在2019年上半年，整个行业被很多人猜测将迎来消失的结局。曾是众多写字楼主的理想租户，带着支票去看楼、出手阔绰的P2P公司，如今大规模从*写字楼撤退，不断上演人去楼空的桥段。

写字楼总是有来也有去，来的多还是去的多，谁来谁去，都是藏在其中的秘密。行业内的人都知道，那是探究经济冷暖和风向的一个窗口。

攀升的空置率和突如其来的焦虑？

多地曝出写字楼空置的消息，与P2P行业整治不无关系，但即便影响再大，仅凭一个行业，当然无法对整个写字楼的景气与否造成决定性的影响。

从2018年开始，不断有写字楼大面积空置的消息传出。短短时间内，此前很少在公众视野中出现的写字楼市场，关注度火速上涨。

据世邦魏理仕统计，2019年第二季度，全国17个城市写字楼新增供应逾200万平方米，与上季度基本持平。一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能，使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。

净吸纳量是衡量写字楼市场景气度的重要指标之一。简单来说，一家公司，此前退租1000平方米，到别的办公楼重新租了1000平方米，净吸纳量是0；如果新租1200平方米，净吸纳量是200；新租800平方米，净吸纳量就是-200。

高力国际在2019年上半年的报告中称，深圳*写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%，完全超出业内人士的预料。有评论称，写字楼空置率攀升是全国的普遍现象，这是国内经济增速下滑的具体表现，也是房地产投资的后遗症。

有媒体曾作过统计，2018年深圳*写字楼空置率为10.3%，2019年一季度上涨至18.2%。虽然各大房地产顾问公司的统计口径有所差别，但总体的趋势显而易见。

随后深圳市住房建设局负责人出面澄清称，深圳写字楼空置率超过20%，其中前海空置率高达60%的文章，严重不实。深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常情况。写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的，总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。

业内表示，即便是23%也不是最严重的状况。另据统计，部分强二线城市中，天津、重庆和西安的写字楼空置率都超过30%，南京和成都的空置率也在20%的红线附近。

2019年一季度过后，一位资深业内人士还曾较为乐观地表示，“空置率是一个非常复杂的指标，不足以判断整个市场的真实情况。北京和上海的写字楼市场相对稳定，在众多裁员、退租写字楼发生的同期，几乎差不多面积的、没有被报道出来的IT企业在扩租。”

但到了第二季度结束后，这种乐观变得极为少见，空置率持续上升，租金下调，已经成为业内普遍的预期。

即便是一向稳定、多年紧俏的北京写字楼市场，也呈现出同样的趋势。从2018年年底开始，北京写字楼进入降温期。

“2018年第四季度，北京市场迎来了最近八九年以来的*次需求下降。”世邦魏理仕华北区办公楼租户主管张冀苏回忆，这种情况在当时的市场上并没有引起过多的关注，“那时候我们认为是不是进入了调整期，比如因为圣诞、过年的原因，外资公司沉寂了等等，但是2019年的数据是，北京二季度*写字楼净吸纳量是-34000多平方米。”

“这意味着不仅没有新增面积，还吐出3万多平方米。”写字楼的需求量在下降，北京地区2019年上半年同比下降了104%，尤其是中资企业的需求下降的趋势更明显。统计称，2019年第二季度，北京写字楼市场没有新增供应。上半年仅两个项目入市，租户的决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。

此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时多宗科技企业大面积退租或削减面积，使得北京写字楼空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。

存量上升、需求下降，成为空置率上升的最直接原因。业内机构分析，这背后是宏观经济下滑、经济周期等因素的叠加。

“写字楼市场受国内外经济和行业发展的影响非常大，可以说是宏观经济和产业变化的晴雨表，经济冷暖和风向都藏在写字楼的一个个数据里。”张冀苏说。

“但总的来讲，中国的情况还是要好于其他地区。”这也是各大机构在公布空置率上升数据后的普遍态度，虽然需求在下降，但并不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”并未出现。

即便空置率上升，以张冀苏的经验，北京还没有进入买方市场。

“现在的行情是在业主方市场和客户方市场之间摇摆，空置率达到15%以上才是客户方市场，北京的写字楼市场还远没有达到。”他说。

写字楼变迁史：外资撤离、中资抢房、业主抬价

2008年摩托罗拉从北京国贸CBD迁往望京新址、“摩托罗拉大厦”易主并改名“丰树大厦”的时候，舆论一片慨叹，昔日的全球巨无霸辉煌不再。

该消息还未被官方确认的时候，全球五大房地产顾问公司之一的仲量联行就开始对同一位置的“丰树大厦”进行招租，委婉地介绍：“丰树公司已于2008年成为新的业主，目前项目正在按阶段进行内部改造，预计2009年1月全面完成。”

三年后，在望京摩托罗拉的楼下，国内多个同行摆起了招聘台，等待大批被裁员的人才。在那之前，张冀苏已经陆续接到了多家外资企业办理退租的业务。

“那时候很多外资企业撤出中国，中资企业大面积扩张，我们比员工知道的时间早，但是不会透露任何消息，只是默默地走退租程序，因为这种情况事先都需要签订保密协议。”张冀苏随后一笑。

2011-2012年，国际金融危机不断发酵，多家外资企业开始大批裁员。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等，通信、日化、家电、零售等多个领域的多家全球知名企业，先后公布其全球裁员消息。

金融危机之前，外资企业的租户在北京写字楼市场占据大多数，业主们也非常喜欢这类租户，“有信誉、稳定、租金高，一些把写字楼租给外资企业的业主甚至对此有点小骄傲。”

那时候的张冀苏刚正式做写字楼地产经纪没多久。即便是开始大规模裁员，撤离的那两年，这些外资企业也会遵守约定，事先跟业主谈，再一步步走退租流程，这给他留下的印象很深。

外资那波“退租潮”过去后，中资企业开始迅速崛起，互联网金融时代到来，北京写字楼市场进入了火热的时期。

“那时候要靠抢，尤其是2012-2014年。”处于风口的正是P2P，用户规模、交易量和平台数量都在以惊人的数量激增。

张冀苏回忆起当时的情形，大量的客户寻租，“出手很阔绰，看房的时候拿着支票，今天看中今天定，上午不定下午就没了。”一度北京写字楼的空置率降到3.84%，面对巨大的需求和稀缺的项目，谁都束手无策。

然后，就是大规模的业主违约提价。就他接手的客户来讲，那时北京市场业主违约提价的比例大概有75%。“没有任何办法，客户有时候也跟我们抱怨，但是我们也没办法，因为根据法律规定，业主方是可以以收回自用的理由，不履行续租合同。”

提价的幅度，大概在30%-50%，如果客户从确定租到最后签合同之间时间比较长，业主涨价的可能性就变得很大。

但是很快，在2015年后，经过监管对P2P行业进行了多轮整治，行业开始大清洗。大规模跑路引起“退租潮”的同时，写字楼业主的态度也发生了反转。据当时的媒体报道，部分*写字楼已经不再接受投资理财类的互联网金融企业入驻，有大楼的开发商甚至对部分租赁已到期的P2P企业实行劝退。

这时候，共享经济已经接过接力棒，成为写字楼业主的租户主力。共享单车、共享汽车、联合办公，在写字楼涌现，然后消失，其后又是二手车等等，一拨一拨的新兴行业迅速崛起又倒下。

“以前一个行业的风口期是5-10年，现在很短，大概2-3年就会交替。一个公司，两年没有明显起色，一般就死了。洗牌的速度非常快。”互联网公司有一个跟传统行业明显的不同，它们扩大的需求要求在非常短的时间内找到合适的写字楼，但是在北京写字楼市场，这是一件比其他城市都要困难的事。

除了极为紧俏的2011-2012年，对于这种急租的情况，写字楼经纪们一般有自己的解决方案。

“如果不能在短时间内找到满意的写字楼，一般会退而求其次，选择比如70%满足要求的楼盘，然后花钱改装。”张冀苏说。

“虽然年收入百万，但总是被小看”

即便是在全球知名公司，即便客户大多是世界500强企业，在跟客户初次见面自我介绍的时候，张冀苏也不得不把自己称为“中介”。

“你说你是咨询顾问，提供一体化的解决方案之类的，没人知道你做什么，大家都听不懂。你只能说，我是中介。”他很无奈，不止一次他遇到过不礼貌的对待，有中资也有外资。“在出现分歧的时候他就会说，你不就是个中介嘛。”

像张冀苏这样的资深写字楼中介一般年收入都会超过百万元，但他们的社会地位并没有因此变高。人们对中介的印象总是停留在街边一块简陋的牌子：“旺铺招租”，一两个身穿衬衫的人站在一旁聊天。

“那种是针对个人业主多一些，而我们更多的是针对房企、企业性业主。”一般来讲，如他所说的世界五*企业，大部分是跟公司层面的合作，而自己也需要开拓内资一些有规模的目标客户群体，尤其是在北京。”

“当然越是大的公司，越希望跟大的公司合作，但是拓展起来并没有那么容易。总有谈不来的人。也有不少从刚入行就打交道的人。我入行13年，当年一起打交道、关系还不错的人，基本上是同龄人，大多在基层，但现在很多已经到了重要的岗位，多少会给一些面子。所以这个职业，跟律师和会计师一样，要靠吃‘年龄饭’。”

业主同样需要维护。很多互联网企业要在一个月内需要写字楼办公，这种情况下根本没有时间装修，或者在市场资源紧张的时候，根本抢不到房，怎么办？这就需要看经纪的业主资源。

“一些空置还没有到市场，比如有人退租，如果跟业主关系好，就会提前知道。这就是一个好经纪和一般经纪的差别。”除了逢年过节的维护，定期拜访，邀请业主参与论坛、活动是必不可少的项目，但是张冀苏坦言，很多时候，在一起喝半个小时的咖啡聊一聊，效果远比送两盒月饼要好得多。“很多人已经相处成朋友。”

像他这样有经验的人，手上一年大概有30个左右的项目。有一年，他曾经同时跟过40个项目。一般的新手，一年里也大概要跟十几个项目。

“因为成交是有周期的，有时候一个项目是否能谈成、周期长短，跟面积的大小关系并不大，而是跟公司的性质有关。一些国企可能走流程要慢一些，而刚才提到的互联网公司这种风口企业就快得多。最快2-3个月，最慢的项目要2-3年才能最终定下。”

张冀苏说，写字楼是宏观经济的一个微观切面，而写字楼经纪就是这个切面上，*知道“春江水暖”的人。

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