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BEEPLUS开拓“新办公”市场 规模究竟几何?

2020年以来,新冠疫情、外部局势等种种不确定性因素,给本已长期承压的商办写字楼市场再添挑战。
2020-08-04 16:22 · 互联网     

2020年以来,新冠疫情、外部局势等种种不确定性因素,给本已长期承压的商办写字楼市场再添挑战。近日,多家商业地产服务和咨询机构先后发布各大主要城市二季度写字楼市场调研报告。几乎是毫无悬念,包括四大一线城市在内的多个主要城市,写字楼空置率依旧居高不下。而展望下半年,随着项目陆续开工建设,新项目又将集中入市。

在存量与增量的叠加压力之下,写字楼、存量商办空间的去化已成为当下该领域的“核心关键词”,甚至可能是未来数年的行业主题词。

“去不动”的存量 正是新办公的机遇之窗?

整个2020上半年,一线城市的商办地产*的感受不外乎:存量“去不动”了。

多家行业咨询机构的市场报告均显示,尽管二季度复工复产一定程度上提升了市场交易的活跃度,但新增的供应量仍远超市场需求,存量去化压力进一步加大。

以深圳市场为例,行业预估的*写字楼整体空置率在20.6%至28.1%之间。尽管受疫情影响而滞后的需求开始集中释放,二季度内有多例大宗租赁交易完成成交,但超过43万平米的新增供应量,还是将空置率推升了约1.9%。

如果将时间线稍稍拉长,不难发现商办地产的困境从数年前已现端倪。以福田CBD为例,早在2015年,平均租金水平已达到200元以上水平;而最新数据显示,该区域平均租金为229元。也就是说,五年多的时间,地处深圳核心商圈的写字楼租金水平仅上涨10%,大幅跑输地产行业整体增长水平。而深圳全市*写字楼的平均租金水平更是在今年二季度跌至193.5元,创2013年末以来*值。

分析存量物业的特征后不难发现,市场上最不受待见的往往是老旧项目和地处偏远、配套缺失的新入市项目。前者缺乏运营和维护,入驻体验不高;后者交通、消费、生活配套建设滞后,隐性成本远高于成熟项目。而兼具区位优势、品质和性价比的项目仍是少数,难以带动整体市场的交易活跃度。

曾几何时,写字楼总是以“新”为价值的衡量标准。但随着增量逐渐转化为存量,如何盘活“次新”甚至是“旧”项目,成为一个更具关注度的话题。

在此背景下,有服务商提出城市“微改造”理念,呼吁减少大拆大建,提倡整治改善及保护的模式;有研究机构认为地产需要与“产业发展”形成更紧密的结合,让以办公功能为主的项目与生活与生态相互联系,以项目的“内容打造”制胜。

种种针对商办地产痛点的解决方案,似乎正逐渐朝着一个方向汇聚:未来的项目,将以有别于传统的开发模式和运营模式,为办公空间赋予更多智能化、人性化、生活化的内容,将“价值管理”植入项目的开发、打造过程中。

BEEPLUS将其总结为“新办公”。

办公空间发展的三个“时代”

新办公,并不止于办公场景

BEEPLUS在日前举办的一场面向商办地产领域的行业沙龙上,正式发布关于“新办公”市场的调研报告。

据BEEPLUS判断,商办地产供应量的增加,让企业有了更大的选择空间。未来的市场需求将更加凸显出“以人为本”的特征,企业希望通过空间、配置、运营的优化组合,满足企业员工在办公和生活场景下的需求,对于办公空间的选择也将更多地以企业员工的诉求为导向。

基于这一判断,BEEPLUS认为,“新办公”将成为办公场所发展的新趋势——包括颠覆传统模式的前期项目打造解决方案,以及后期精细化运营管理的赋能,并辅以智慧办公科技手段,深度连接起空间、企业与人,再造办公空间产品。

当下,写字楼、产业园等商办地产的供需方大致可以分为企业自用、投资以及政府主导项目三大类。而无论是从使用者需求的角度,还是从持有者对项目投资回报的角度,“新办公”所倡导的“空间内容运营”和“价值管理”都能够触达各方所需。

除去成本因素,企业对于办公空间的品质和个性化需求正在凸显

以企业自用空间为例,快速成长的互联网、金融科技、生命科学、信息技术等领域的独角兽、准独角兽级企业正在成为写字楼市场一股不可忽视的“消费力”。这些踩在风口上的企业,无论是对于资本还是人才的吸纳能力,都远高于其他类型的企业,而一个拥有良好入驻体验、能够体现品牌调性与个性化的办公空间也正在成为这类企业的“标配”。

但传统的供应市场,办公空间“产品”却多以同质化、流水线模式打造的形态呈现,难以满足企业对于个性化、人性化和智能化的需求。在此背景下,新办公模式在前期项目打造阶段的“设计、建设、采购、管理一站式解决方案”就体现出独有的优势。

而对于需要考虑招商的投资型商办物业、政府产业园区而言,项目的价值除了区位因素等“硬件”原因之外,软性的生活化配套打造和精细化运营管理的服务,也同样是提升价值的重要因素。

目前,包括传统设计公司、公装公司、五大行等专业服务机构等多个领域的服务商,都在从各个环节切入“新办公”这条赛道,基于各自的专长领域,为企业和物业所有者提供有别于传统模式的服务。而以BEEPLUS为代表的创新品牌,则是以“新办公”的理念进行商业模式和服务方式的设计,为新办公打造出整体化的解决方案。

活下去,商办地产需要融入城市的运营

随着时代的发展,人们对于“办公”的理解和需求也在不断变化,这在一定程度上倒逼着商办地产的开发商们作出改变。早在20世纪40年代,以美国洛克菲勒中心为代表的城市综合体逐渐兴起,定义了近现代都市人群生活与工作的基本模式。而近年来伴随着互联网大潮而崛起的现代城市,其核心竞争力正在向少数明星企业和产业集群集中,未来,产业运营能力和“小物业”服务能力将成为开发商和物业持有者们“必备”的能力。

美国的硅谷、新加坡的纬壹科技城,一定程度上可以认为是当下成功的产业园区代表。它们的真正价值在于通过打造办公、生活、消费、休闲、教育、医疗、公共服务等全方位配套,建立起成熟的产业导入机制,在园区甚至每一栋建筑内实现“综合社区”的功能。

在这样的的运营理念下,硅谷以不到美国总人口1%的生产力,贡献了美国总GDP中的5%,并在过去的近40年里成为全球计算机业和电子工业的制高点。

近年来,中国也在大规模发展高端写字楼和产业地产,几乎每个地级以上城市,都配套了至少一个园区项目,大量新增的写字楼项目便来自其中。但相比于项目开发的规模而言,无论是配套设施的打造,还是产业的导入,都明显滞后。“后开发时代”的价值运营还有很长的路要走。

据统计,仅在公装领域,当前我国市场规模已达到2万亿人民币水平,且在2017至2022年期间,将维持7.2%的年复合增长率;而在公共空间物业管理方面,当前全国管理面积已达67亿平方米规模,且还将持续以5%的增速持续增长。加上快速增长的智慧办公、围绕办公场景的零售和休闲服务需求,不难预见,对于BEEPLUS这样的新办公赛道服务商而言,“新办公”将是一片巨大的蓝海市场。

整合了设计、公装、运营、智慧办公领域的“新办公”,将拥有广阔蓝海市场

目前BEEPLUS已在全国一线城市、准一线城市以及粤港澳大湾区全面布局,打造出一大批商企、政务、产业和公共类空间产品。其中以瑞思&BEEPLUS深圳玖悦雅轩空间、BEEPLUS深圳G&G空间等多个项目的投资回报率,相比打造前能够得到显著提升。

BEEPLUS基于丰富的商企、产业空间打造运营的成功经验之上,今年更与地方政府、地产公司合作,进军更加多元化的政务空间、公共空间以及百万平米级规模的产业园区项目打造领域,凭借“新办公”的赋能与加持,推动商办地产迈向“产业地产”时代。



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