万科、融创、碧桂园困于地产“围城”？

地产商跨界智能制造、机器人餐饮、新零售和现代农业，但真实运营情况在财报中难觅踪影。

万科养猪、碧桂园“无人驾驶”、融创拍电影……地产商跨界的路数愈发清奇。

近日，融创、绿城、碧桂园、万科等龙头房地产企业先后公布2020年度业绩，财报大多披露其跨界转型、产业多元、布局生态的步调。

在国家“房住不炒”的指挥棒下，市场调控政策趋紧，传统地产商们危机感深重——不借助优势寻找新机遇，就会被市场加速淘汰。土地和金融红利双双消失的“后地产时代”，裸泳者将逐渐浮出水面。

地产商跨界早已不是新鲜事。曾经誓不做商业地产的万科，如今滑雪场、长租公寓、酒店度假等产业风生水起；碧桂园押注高科技业务，总裁莫斌表示“建筑机器人和机器人餐厅预计明年盈利”；恒大则在新能源汽车、文化旅游、足球体育、消费金融等多领域纵横捭阖。

地产商们深知，产业转型既是时代的要求也是自救的出路。

地产商跨界的路数

地产商试图“逃离房地产”的动作已持续多年，一方面意在降杠杆、提高资金周转效率，另一方面更是寻求第二增长曲线的活力。

事实证明，在科技属性的加持下，传统行业也能迸发新生、造就资本风口。上一个成功“逆袭”的赛道，是新能源汽车。

碧桂园自2018年起便有心向“高科技”标签靠拢。

2018年7月，碧桂园博智林机器人项目启动建设，大力发展机器人产业，重点聚焦建筑机器人研发、制造与应用。按照碧桂园董事局主席杨国强的设想，未来要以建筑机器人取代大部分工地建筑工人。由此，碧桂园可能成为全球*家用机器人建房子的公司，一时间舆论哗然。

“圈子里的同行觉得碧桂园都开始‘不务正业’了，是不是快不行了？”碧桂园招聘经理方堃苦笑。2018年上旬，他收到上级下达的招募200位机器人领域高学历人才的通知，也觉得“没听说过造机器人的房企，确实一时间摸不着头脑”，但还是“相信公司的决策自有道理”。

外界更是质疑不绝。“博智林的产品研发大多停留在理论层面，形式大于意义，比如工地条件和建筑机器人适用场景不匹配，机器人砌墙的操作也未免大材小用了。”一位不具名的行业人士表示。

最新财报显示，截至2020年12月31日，碧桂园已完成46款建筑机器人的研发，其中已有18款在佛山顺德机器人谷和凤桐花园等超过15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万平方米。碧桂园集团总裁莫斌表示：“今年下半年，建筑机器人会逐步进入批量生产。”

除了建筑之外，农业、餐饮也是碧桂园高科技业务重点布局的领域。

2020年1月，碧桂园旗下千玺机器人餐饮集团下的Foodom机器人中餐厅旗舰店，在广州珠江新城开业；2020年3月，碧桂园农业完成以3亿元对华大农业80%股权的收购，10月又宣布和北大荒合作打造万亩无人农场。

莫斌还在年报发布会上表示，建筑机器人和机器人餐厅有望在2022年实现全面盈利。

雷声大，雨点小

业绩，终究是地产商们考虑的重点。

克而瑞地产研究发布的2020年度房地产企业销售排行榜显示，按全口径销售金额排名，碧桂园以7888亿元位居榜首；恒大、万科、融创、保利分列2-5位，全口径销售额均超过5000亿元。

以上龙头地产商的动向可谓是行业风向标，一举一动都备受业内关注。其中，不仅碧桂园在“不务正业”的路上越走越远，万科、融创等地产商也纷纷做起“副业”。

万科在2020年3月正式成立了食品事业部，业务开展初期主要布局三大领域：生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮。至此万科形成由8个事业部单元组成的新业务矩阵：海外、印力、物流、教育、酒店与度假、长租公寓、万翼及食品。

融创三大“地产+”业务也在各自领域提升存在感：融创服务于2020年11月在联交所主板上市；融创文化围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频5个赛道深化布局；融创文旅已进驻39座城市。

然而这些跨界业务大多都是 “雷声大、雨点小”，不管是智能制造、机器人餐饮，还是新零售和现代农业，运营情况在财报中都难觅踪影。

2020年财报显示，碧桂园全年总收入为4628.6亿元，同比下降4.7%，为2008年以来首次出现年收入负增长的情况。

其中，传统房地产业为碧桂园贡献超97%的收入——权益合同销售金额增长3.3%至5706.6亿元，合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%。这也反证其第二曲线发展乏力，可见跨界转型业务远未达到能够为业绩分忧的程度。

融创、绿城和万科亦是如此。除去房地产开发及相关资产经营业务和物业服务，2020年万科其他业务收入录得32.3亿元，仅占2020全年4004.5亿元营收的0.77%。尽管同比增长近3成，和主营业务相比仍微不足道。

对此，亿欧EqualOcean接触到的地产圈内人士大多表示，头部房企跨界业务的战略意义大于实际产出，传统地产需要“拥抱科技”的标签为其开路，避免今后把路越走越窄。

“要说房企靠科技属性在资本市场讲故事为时尚早，房企体量庞大，科技转型只是和原有业务互补的尝试，算不上什么大事。”有业内人士告诉亿欧EqualOcean。

针对近日引起热议的万科养猪一事，万科董事会主席郁亮的回应也印证了上述说法。他表示，万科养猪并不是因为“猪肥房地产瘦”，养猪是客户配套的一部分，是万科的一个小小尝试。

地产商的远方

“沉迷副业”的地产大亨们谋求的是远景，是“草蛇灰线、绵延千里”的长久打算。

然而跨界业务尚未成功，“三条红线”和“集中供地”两桶政策冷水已经泼向房地产主业，外界唱衰房地产的声量不断。“难上加难”的地产行业将沉寂下去了吗？

答案是否定的。

“‘三条红线’可以理解为地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。”韬晟咨询总经理何涛告诉亿欧EqualOcean，这是倒逼地产商从财务杠杆驱动的“规模扩张型”向稳健发展的“质量效益型”转变。

彭博分析指出，未来地产商可能会通过分拆上市、配股和资产出售等方式去杠杆，同时寻求通过表外负债为合约销售增长提供资金。

其报告显示，有11家地产商已于2020年上半年满足监管机构对“三条红线”的要求，被允许有息负债规模年增速不超过15%，分别为万科、中海外、华润置地、龙湖、龙光、新城、碧桂园、世茂、远洋、越秀和旭辉。

“三条红线”新规对地产行业的余震尚未消弭，近日关于国土自然资源部将针对住宅用地供应分类调控的消息又不胫而走。

据悉，包含北上广深在内的全国22座重要城市将实施“两集中”三批次供地。“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动；全年分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

何涛认为，与三条红线金融侧改革对应，集中供地实质上是对地产行业的供给侧改革，即从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

两大改革政策已指明房地产行业的发展方向：一方面，降低风险去杠杆、符合“三条红线”的房企，未来才能走得更远；另一方面，“集中供地”将利好实力强的头部房企，对中小房企来说，融资难度和融资风险都将显著提升。

土地红利和金融红利消失后，行业集中度势必加速提升。强者恒强，头部房企在适应外部环境变化上显然更有优势。跨界，只是其前瞻战略中的一颗棋子。

写在最后

重压之下的房地产行业如同“围城”，外面的人想进来，里面的人想出去。

近年来，腾讯、京东、美团、字节跳动、B站等互联网公司热衷买地，豪掷百亿盖楼俨然互联网大厂标配，地产公司频频出让名下效益不济的物业楼宇的新闻与之形成鲜明对照。

克而瑞地产研究分析，新型城镇化仍将是房地产行业*的制度红利。“十四五”时期常住人口城镇化率仍有约4个百分点的增长空间，约5600万人将由农村迁移至城镇，继续给房地产市场提供需求支撑。

如碧桂园2020年财报中所说——中国的城镇化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不会变。如此看来，智能制造、机器人餐饮、新零售、现代农业都是在为这个*目标服务。莫斌表示，中国新型城镇化提供了广阔的发展空间，碧桂园仍看好四五六线能级城市的未来发展。

与城市化相伴相生的地产行业是时代巨潮中的一朵浪花，站在云端思考是他们自始至终的姿态。

致谢

因篇幅限制未能将所有内容附上，但感谢多位专业人士在本文写作过程中提供了非常有价值的观点及丰富案例，特别致谢（排名不分先后）：

前厦门万科管培生文小鹿（化名）、韬晟咨询总经理何涛、恒大营销团队员工陈夏涵、某上市房企投资拓展部总监褚晖（化名），以及多位碧桂园新业务条线内部人士。

参考资料：

1、《「一年只卖三次」的赢家与输家》，一勺言

2、《地产股集体大涨，资本市场也给“土地集中供应”政策投赞成票？》，地产人言

3、《营收乏力的碧桂园，能靠自嗨的高科技翻盘吗？》，深潜atom

4、《5193亿回款的碧桂园，未来将要往哪走？》，涛哥杂谈

5、《碧桂园2020年市占率真相》，一勺言

6、《行业透视 | 集中供地模式下，中小房企彻底凉了？》，克而瑞地产研究

7、《“三条红线”有望打破中国房地产行业融资的恶性循环》，彭博Bloomberg

【本文由投资界合作伙伴亿欧网授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。