眼见物业起高楼：真泡沫与假繁荣

都2021年了，没分拆物业公司独立上市，没有一份至少增长50%的财报业绩，没有几千万甚至过亿平方米的在管面积撑门面，都不好意思自称规模型房企。

眼下，大如碧桂园服务（06098.HK）、融创服务（01516.HK）、恒大物业（06666.HK），小如时代邻里（09928.HK）、荣万家（02146.HK）、正荣服务（06958.HK），渐次发布年报。其中多数都是首次公布业绩，超高的增速在地产板块已是多年未见。

参考中指研究院统计数据，截至2020年底，港股上市物业企业总市值达到5636亿港元，较年初增长1203%；平均市盈率达到35倍，碧桂园服务的市盈率更是达到71.62倍，远高于港股平均市盈率的10.3倍；多家上市物业公司市值曾经阶段性超过其地产开发业务的上市资产。

人们愿意相信，在地产的一亩三分地儿，已经种不出快速膨胀的希望；但人们更愿意相信，地产做不到的事，物业能做到。趁着二级市场心态转变，2020年房企扎堆分拆物业IPO，2021年扎堆首发财报——欢迎来到“全民物业”时代。

物业这朵花当然美，可也有些妖：“恒碧融万”四家有三家分拆物业，碧桂园服务是融创服务市值的3倍；论业务规模，保利物业（06049.HK）的在管面积与恒大物业基本持平，双方的市值却相差4倍。

都是按照管理面积收取服务费，规模不存在天堑鸿沟，做的都是环境维护、居家服务、空间资源运营，用户的满意度都已转化为营收和净利润，为何市值差距这么大？若非价值评估体系紊乱，那就是大量泡沫作祟。

很遗憾。从已有状况来看，两者都存在。地产没能玩儿出来的花，物业看起来也没开多好。

为物业狂

2020年提起房子时，房企可以说的不多：上半年疫情来了，房子不好卖，日子不好过；下半年疫情过去了，房子好卖了，好日子回来了。

可是提起物业，故事就丰富多了。

疫情爆发初期，物业人坚守一线，值守岗位；疫情进入稳定期，物业人入户服务，稳定大局。住房和城乡建设部副部长倪虹表示，物业管理连接着居民生活服务的“最后一公里”——房子卖了，开发商的故事就此结束，物业公司的故事刚刚开始。

上一个提“最后一公里”的人，还是ofo的掌舵人戴威，结果么，众所周知。那么物业服务会成为又一辆驶入黑暗的“共享单车”吗？在物业人眼中，一定不会这样。

“我们希望在高客户满意度之下，与业主构建共建、共治、共享的信任基础。”中海物业集团董事局主席、执行董事张贵清看来，物业是一门“走心”的生意。

向业主日常需求的物业管理服务、面向开发商项目交付前的非业主增值服务，以及区内资源日常管理社区服务的“三板斧”，都是树立用户口碑才有未来，哪样都不是卖房那样的“一锤子买卖”。

何况这份“走心”还能明码标价，兴业证券面向全国86城12万小区9088万住户开展的一份调研数据显示，品牌物业比非品牌物业在管房屋均价高14%，在更换物业的小区中品牌物业实现0.82%的超额收益。

能让房子增值的物业才是好物业。对业主而言，如此实打实的好处要比务虚的用户体验、润物细无声的笑脸实在多了。

一边是房企迫切的发展诉求，一边是用户资产增值的客观需要，物业服务在其中搭了一座桥。不要小看这座桥，杨国强与许家印靠着它们成功创造了又一个千亿级市值的企业。

回头看看合同销售额突破千亿的地产企业，禹洲（01628.HK）、融信中国（03301.HK）、正荣地产（06158.HK）、佳兆业（01638.HK），有谁市值达到500亿元呢？

既然有空间，就大手笔投入吧。至于方式方法，看着总有些“眼熟”。

整个2020年，是物业公司快速膨胀的一年。通过收并购的方式，物业公司的体积不断扩张。都说在地产圈儿孙宏斌的大手笔无人可及，其实在物业圈儿大手笔操作已是家常便饭，所有人都想把体积撑得再大一点。

理由很简单：有规模，企业市值不一定高；没有规模，企业市值一定不高。参考物业公司的最新数据，更为庞大的规模代表更高的市值，逐渐成为企业信奉的价值观。

2020年，碧桂园服务收费管理面积为3.77亿平方米，同比增长36.6%；同步成长的还包括近10万人的新增员工总数，增幅达到184%——只要规模上得去，多花点钱不算什么。

“正荣服务将探索战略投资、收购及合作机会，进军有增长潜力的新市场。”正荣服务董事会主席黄仙枝的态度可以看出，整个行业要么正在收购，要么正走在收购的路上。

目的只有一个：我要变得更大。

消失的价值

回想地产行业的“黄金时代”，房价如同坐在火箭上，房企在山沟里开发的房子都能快速出清。彼时，大量人员涌入地产行业，满大街都是手拿厚厚一打宣传册的售楼小哥。可即便如此，房企也很少出现一年多出近10万员工的情况。

那么问题来了：如此规模的在管面积扩容与人员集中流动，能够孕育几个千亿级的巨无霸？

“只有把服务客户做到位，才有机会升维。”彩生活董事长潘军提出了一个“放之四海而皆准”的观点，不痛不痒。就好像西贝老板贾国龙认为“食品行业良心是关键”，“大嘴”余承东直言“研发创新投入是核心”一样——答案听上去*正确，就是有些答非所问。

别怪物业公司给出如此答案，眼下它们只能这样回复。为了维持高口碑，物业公司不断补充员工数量，碧桂园服务就是典型案例之一。始终让业主觉得自己身边有人，随叫随到的服务就是核心价值。

参考乐居财经研究院发布的2021年*季度物业公司服务满意度榜单，前十名得分都在95分以上，这正是“人海战略”能够达到的最终效果。

提起执行“人海战略”，A股上市公司不少：纺织业的常山北明（000158.SZ）、玩具制造业的奥飞娱乐（002292.SZ）、家具业的大亚圣象（000910.SZ）。它们身处不同领域，却有相同的归属，“劳动密集型行业”。

企业被扣上这顶帽子，市值就像戴上紧箍咒，始终那么大。这么多年，三家公司拼了命出圈：常山北明成立北明软件，奥飞娱乐投资网游业务，大亚圣象拓展整装家居业务……不过几经波折，市值还是在100亿元内——没办法，靠“堆人”成长的圈子都是这样。

论“堆人”，物业公司不任何一家类似领域企业弱。看看典型企业的数据，有谁的成本不是翻倍式增长？要想堵住业主抱怨的嘴，就得迈开物业人的腿；让物业人迈开腿，钱就要给到位。因此，物业公司十分慷慨。

当然，企业的海量投入并非没有回报。综合各家公司收入数据，人员最集中的基础物业管理服务收入占比普遍维持在50%以上。凭着这些足够“走心”的服务，至少证明物业公司将钱花在了能带来回报的地方。

可是带来收入的板块，反而让物业公司“劳动密集型”的特点更加明显。一位业内人士表示，物业公司的核心能力，不能只看谁扫地更干净，谁垃圾清理得更快，谁维修设备更专业，更要关注降低管控成本与提升服务效力的能力。简单说来，就是如何降本增效。

如今物业公司的规模与成本两翼齐飞，“本”降不下去；人员越来越多，增值服务却不见增长，“效”也提不上来。如此传统的业务形态，资本市场还会给出动辄数百亿乃至千亿的市值，这合适吗？

“当前，房地产行业已经从过去的土地红利时代、金融红利时代，进入管理红利时代和创新红利时代。”2020年业绩会上，金科股份董事长周达对地产行业的点评，其实是物业时代的预警。奈何警报已经拉响，物业公司动起来的却不多。

再看龙头企业的千亿市值，泡沫不是一般得大。身处其中的人，心里都有数。

出路

物业板块必然存在泡沫，资本市场普遍达成默契，都有些见怪不怪。

“2020年是物业股的上市窗口期。”是啊，就如同易居研究院智库中心研究总监严跃进说的，那是“窗口期”，谁会在此刻脱掉“皇帝的新装”，在地产行业已经见底、物业板块好不容易吹起来泡沫的时候，把它们挤得一干二净呢？

何况眼下的时代，哪门在炉火上升腾的生意没有一点泡沫点缀——人工智能、新能源汽车、生物制药……要是折腾这么久，物业概念股没有泡沫出现才不正常。

据东方证券分析测算结果，2030年基础物管物业市场规模将达到1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。香甜的蛋糕仍然在，关键是要把它做大才好分。泡沫大一些不可怕，找一些价值灌进去就行。

2020年10月，国家发改委等多个部门联合发布的《近期扩内需促销费的工作方案》，提出“搭建智慧物业平台、推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈”理念；12月，住房和城乡建设部等部门发文，将推动物业服务向高品质和多样化升级。

这是在顶层设计上指引物业企业得发展方向：增值服务才是实打实的蛋糕，才是支撑物业公司突破百亿，甚至千亿市值的灵药，别老想着扩张基础物业服务版图。

想来也对，物业服务模式创造众多典型应用场景：工作人员与开发商、业主、服务供应商等，都存在应用创新技术的条件与需求；AI、物联网、5G，无论哪个概念，都能在物业服务的场景中找到自己的角色。

一众科技公司想方设法要夺取的数据和资源都在物业公司手里边，却没有被高效利用过，这就是巨大的浪费。

早在2018年，碧桂园（02007.HK）计划着5年内投资800亿元，招聘万名科技人才研发机器人，如今几年过去了，落地的只有六家FOODOM天降美食王国概念餐厅中的炒菜机器人。如果这些机器人能够应用于物业服务，碧桂园服务是否有必要一年新增10万员工？

说到底，物业公司的发展模式还比较传统，仍然在玩着“规模换市值、市值换资本、资本换规模”的套娃游戏，始终没能将创新元素高质量地与业务相结合，创造更多增值空间。

不要把锅甩给业主，认为他们思想保守，没有消费需求和能力。2015年，永升生活服务（01995.HK）就联合装修公司、家具商、橱柜商、家电企业等合作伙伴，面向120户业主推出产品团购活动。2020年底，这些服务被整合到“旭惠美家”平台，为业主提供一站式置业服务。

只因为起步早，“旭惠美家”已经从120户小范围线下活动，发展为面向线上客户的大型服务平台，创新模式的价值显而易见。可是创新的星火，在物业公司内部只有点点微光。

或许这些业务成长壮大后，才是物业时代真正到来的时候。希望那天不会太远。

结语

按照中指研究院2020年底的统计数据，后续还会有20多家物业公司准备上市，所谓的“窗口期”会延续一段时间。可以想见，融到钱的物业公司们会继续挥舞钞票，在全国范围内掀起新一轮的版图扩张游戏。

那里没有“三条红线”，没有“两集中”政策，也没有“一城一策、因城施策”，只要规模够大，品牌够响，市值就能冲上新高。如此简单的游戏，不参与一把就是浪费。这样的理念，好像是地产圈生存逻辑在物业板块的“二次投胎”。

物业公司追求规模增长当然没有错，可是总不能只有这一门心思。曾经的多元化布局，面向创业公司的投资，以及那些仍然停留在图纸上的创新规划，都应该尽快准备起来。所有人都知道，现在泡沫不会破，可是那些后来者入圈的时候，总要有些拿得出手的卖点，一些规模之外的卖点才行。

都说地产行业需要变革，从追求规模化的粗放发展模式，向利润与创新导向转型，物业服务行业何尝不是如此？至于利润和创新从何而来，物业公司*在想明白后再来参与这场游戏。

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