银行，“戒”不掉房贷？

7月9日，央行推出了略超出市场预期的全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。

降准资金是否还会大规模流入楼市？中银证券全球首席经济学家管涛日前接受腾讯新闻《原子智库》访谈时表示，在“三条红线”、打击经营贷违规流入房地产等监管政策相继出台、和房住不炒的原则没有松动的大背景下，市场普遍预计房地产景气即将回落。当房价失去上涨动力后，房地产投资热情会下降。

按照央行的设想，释放出来的资金将流入中小企业、绿色发展、科技创新等政策支持的领域。

过去十年间，北京的房价从平均2.2万元/平米上涨至6.6万元/平米，深圳的房价从1.5万元/平米上涨到9万元/平米，银行房地产贷款规模也不断膨胀，新增贷款比重一度占到银行各项贷款的近一半。另外，个人按揭贷款由于低风险、低成本消耗、相对高利率和高回报等特点，也促使银行将大量的信贷增量资源向此倾斜。

央行发布的金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款余额从2011年末的10.73万亿元，到2015年增至21.01万亿元，2021年一季度末，房地产贷款余额达到50.03万亿元。尤其在最近五年，房地产贷款增长迅猛。

不可忽视的是，不少金融机构或个人仍通过个人消费贷、经营贷、供应链融资、银行理财、信托、并购贷款等多种名目，让资金继续流向房地产，且并不反映在房地产贷款中。

而今，在政策的层层限制下，银行开始尝试“戒掉”房贷。

继去年8月，住建部、央行约谈重点房企，提出房企资金监测和融资管理规则的“三条红线”后，2020 年 12 月， 央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型，划分不同的房地产贷款集中度。

有压降就有增加。从房地产领域溢出来的贷款，如今对公正在流向制造业、普惠金融等领域，零售则向消费信贷、小微贷转型。疫情之下，如何寻找优质资产成为各家银行的一项新考验。

银行真“戒”得掉房贷吗？

涉房贷款“僧多粥少”

“现在就是僧多粥少，要是放款容易的话就不会有那么多人来找关系了。”一家国有大行华东地区某支行行长苦笑道，他们在行内属于规模较大、比较重要的支行，平时政策和额度会向他们倾斜，但目前他们房贷的储备项目有几个亿的规模，批下来的额度却不足4成。

据《棱镜》作者了解，一些银行对于房地产贷款增速的要求是零增长，对其规模和指标都有严格的限制。

一家股份制银行华南某分行行长在近期的一场交流会上提到，这两年银行对公贷款的变化非常大，过去银行对房地产的支持比较多，但2019、2020这两年该分行的对公房地产贷款占比维持在24%左右，“实质上总量还是负增长的”。

无论是按揭贷款还是房地产商的开发贷，涉房类贷款正在迅速降温。

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知，规定中资大型银行的房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为40%、32.5%；中资中型银行的占比上限分别为27.5%、20%，并设置了2-4年的过渡期。

据《棱镜》作者统计，截至2020年末，大型中资银行中建设银行和邮储银行个人住房贷款占比超标，其中建设银行超标2.32个百分点获4年过渡期，而邮储银行超标1.11个百分点获2年过渡期。中资中型银行中，招商银行和兴业银行超标较多，无论是个人住房贷款还是房地产贷款占比均需要大幅压降。

“超标的银行会非常难受。集中度管理从总量上控制了房贷规模，加上近几年的严厉处罚，对银行还是很有震慑作用的。”某股份行华南地区分行行长陈航对作者表示，“我们这里产业不太发达，过去房地产是主要的投放领域之一。严格约束房地产投放后，要么接受业绩下滑，要么被监管频频约谈，甚至影响到任职资格。”

在银保监会6月1日召开的“近期监管重点工作新闻通报”会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞介绍称，到今年4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。7月14日，在国新办举行的新闻发布会上，刘忠瑞介绍，上半年房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

一位国有大行华中地区某分行行长此前告诉《棱镜》作者，目前银行对房地产开发贷款实行总量管理、客户准入管理、区域管理三大措施。具体而言，2020年该省的开发贷款不能超过260亿元；只有在全国排名靠前的开发商才能准入，一些当地的地市级的开发商很难再拿到贷款；且银行只做当地市区的开发贷，不再涉足其他城市等等。

华南一家股份行对公信贷经理也提到，由于各家银行按总投放的比例来控制房地产贷款，现在银行房地产贷款的项目很少，基本没有额度。以他们行为例，目前还能拿到房地产贷款的企业，需要满足排名前三十的地产商、长期和银行有业务合作、一二线城市好地段的好项目等条件。

而对于中小房企而言，不仅自身很难获得市场融资，甚至连旗下的其他业务也会受到影响。湖北一家绿色纤维材料公司的负责人对作者表示，原本他们想做一笔定向增发，所有材料准备就绪，结果赶上证监会对于涉房企业再融资暂不推进审核的政策，因为他们的大股东是一家房企上市公司。最终他们只能通过银行信贷来获得部分资金支持。

“如果不是涉及到房地产企业的话，我们完全可以通过定增、发债来解决资金问题。”该负责人称。

“围堵”开发贷

一份来自中国银行研究院梳理的房地产新增贷款比重变化图显示，2018年以来，随着房地产融资政策的收紧，房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重已由2016年45%的最高点降至2020年前三季度的23.9%，降幅明显。

据《棱镜》作者梳理，新增房地产开发贷在近十年间始终处于银行新增企业信贷的前列，仅2016年新增投放有所减少。

2018年，主要银行新增房地产开发贷7438.12亿元，房地产成为银行对公投放规模最多的行业。此后，房地产开发贷逐年回落，2020年新增房地产开发贷为5977.06亿元。

不过，在多位银行业人士眼中，上述开发贷规模显然不足以支撑房地产业的高速发展。

“条条大道通地产。就看你怎么包装。”陈航对作者称，“七八年前，本地一家医药上市公司借款，我很清楚这笔资金是流向了它旗下的房地产子公司。但我还是借了。”陈航告诉作者，在银行报表上，这笔贷款记录在医药行业。

“那几年，房子根本不愁卖，房地产商利润率也高，更高的利率成本也能承受。而制造业的利润比刀片还薄。”陈航表示，“从我的考核上来说，借给地产商不仅安全，业务能快速起量，而且一亿贷款能多挣几百万利息。”

2016年成为房地产商的分水岭。监管部门要求，自2016年起开发商必须以自有资金拿地，银行停止发放储备贷款。此后监管部门三令五申要求金融机构收紧房地产开发信贷资源，调整信贷结构，但难以抑制银行为地产商放贷的冲动。

“对于支行来说，要是接到一个地产项目，就是起码十几亿的大单。配套提供按揭贷款，零售业务也有了，还能给客户提供装修分期。一个项目就能吃好几年。”某国有大行分行人士钟飞对作者表示，严监管下，银行为地产商融资依然动力十足。

华东地区某金融监管部门人士殷铭则告诉作者，前几年监管手段有限，也没有穿透式监管的理念。监管部门主要依靠银行提供的报表来核查银行信贷是否合规，而反映在银行报表上的数字，总是显示其房地产贷款在下降，信贷结构在持续优化。

据他介绍，在开展影子银行整顿前，银行资金通过信托、资管计划等多种业态流向开发商。“规模庞大的影子银行里，一大部分和房地产融资有关。”

2017年开始，监管部门集中整治不规范的同业、理财和表外业务，2018年资管新规落地实施。近两年，银保监会、各地银保监局加大对银行违规的处罚，其中一项重要理由就是信贷资金违规流入房地产。

“出台贷款集中度管理的背景是，影子银行等其他途径流向房地产的通道已经被堵上。投向房地产的贷款，都被归拢到同一项科目中。”华东某城商行行长对《棱镜》作者表示。

郭树清在6月10日的陆家嘴论坛上介绍，我国影子银行规模已较历史峰值压降20万亿元，但存量规模依然较大，稍有不慎就极易反弹回潮。

银保监会5月21日通报，对中国银行、华夏银行、渤海银行、招商银行、东亚银行(中国)有限公司5家银行重罚3.66亿元，很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。典型的违规方式包括规发放并购贷款，同业投资、理财资金等违规投向地价款或“四证”不全的房地产项目，向房地产开发企业发放贷款未记入房地产开发贷款科目等。

“现在监管手段升级，说一套做一套行不通了。”殷铭告诉作者。

“一览无余。”曾看过监管系统的陈航介绍，“现在监管系统内的银行账户打通，资金的流转一清二楚，尤其是流向地产的贷款。可以说，现在银行的罚单增多，主要就是监管科技能力的升级。”

遏制按揭贷款

住房按揭贷款也遭遇同样的遏制。

前述国有大行华东地区某支行行长告诉《棱镜》作者，现在银行的住房按揭贷款和个人经营贷“很难很难”放，前者是因为有了房地产贷款集中存管度上限，银行对房贷有了整体额度的控制；后者是因为严查经营贷款流入方式，银行端实际上很难监管资金真正的、所有的流向。

长久以来，按揭贷款由于有抵押、期限长、收益相对较高，且能帮助银行筛选出优质客户，成为银行个贷领域最重要的基础资产。央行统计显示，截至2021年一季度末，个人住房按揭贷款余额35.67万亿元，在金融机构贷款余额中占比19.77%。

商业银行自1998年开始全面推行个人住房按揭贷款业务，但却是在近十年才迎来快速爆发。作者统计，自2010年以来，14家主要商业银行新增信贷投向按揭贷款规模快速攀升，银行逐渐对房贷“上瘾”。在创纪录的2016年，主要商业银行过半新增信贷投向按揭贷款。2020年，主要银行新增按揭贷款29800.06亿元，占新增信贷的28.04%。

有国有大行零售业务负责人表示，在发展不均衡、经济下行风险加大时，个人零售业务相对抗风险能力比较强，对银行整体业务起到支撑稳定作用。

“按揭贷款可以快速做大零售业务规模。而通过按揭业务接触到客户后，随着客户财富不断增长，还可以继续开发理财、消费信贷等业务，进一步挖掘零售客户的价值。”陈航表示，“不同于生产型企业生命周期短、风险大的特点，零售业务的优势在于细水长流。”

2014年9月开始，住房金融政策迎来新一轮松绑，“支持居民合理住房需求”成为商业银行年报中加码按揭贷款的理由。2015年，主要银行新增按揭贷款大增55.21%，达到21577.28亿元。2016年更是劲增87.44%，达到40444.83亿元，占当年新增信贷55.83%，创下历史纪录。农业银行、中国银行新增按揭贷款更是占当年新增信贷的78.17%、70.47%。

2016年底的中央经济工作会议上，“房住不炒”成为此后房地产政策调控的基准导向。调控组合拳之下，新增按揭贷款规模有所回落并保持相对稳定，从2017年至2020年间，每年新增规模都在3万亿左右。

光大证券在一份研报中分析称，2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。这也是前述房地产集中度管理制度出台的主要原因之一。

供需不平衡下，房贷的利率也在持续上行。据贝壳研究院6月的监测数据显示，72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点；平均放款周期为50天，较上月延长2天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。

1.7万亿资金寻找优质资产

房地产贷款被抑制之后，其释放出来的资金量又将流向何方？

根据中国银行研究院的测算，2020年9月末，房地产贷款的数值为48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%，如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下，“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题，如何寻找优质资产成为各家银行的新考验。

华南一家股份行的副行长对《棱镜》作者表示，对房地产贷款的集中度管控之后，银行对于房贷这一块有所压缩，溢出来的部分主要流到了其他对公业务和零售体系，零售体系内主要是小微贷和个人消费贷，“这两块在保证质量的前提下，会有一个比较好的增长”。

前述股份行对公信贷经理也提到，房地产贷款溢出来的资金主要流向了制造业，而且必须是新型制造业，如机器人、精密加工、芯片、新能源等行业的上游设备制造等。

此外，普惠小微贷款和个体工商户贷款也是监管鼓励的方向。银保监会的数据显示，截至4月末，普惠型小微企业贷款余额16.9万亿元，同比增长31.8%，高于各项贷款增速19.8个百分点；个体工商户贷款余额5.4万亿元，同比增长27.8%，高于各项贷款增速15.8个百分点。

在零售领域，个人消费贷则成为各家银行发力的重中之重。

今年3月份，中国银行业协会在调研各类银行业机构的2384位银行家后，发布了一份《中国银行家调查报告(2020) 》，显示超七成银行家认为个人消费贷款业务是首要重点，主要是其具有对象广泛、单笔体量小、风险分散等特点，且利差水平较高。在银行业利差不断收窄的背景下具有吸引力。

光大证券在研报中预测，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力的重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等，甚至也不排除部分银行将与按揭性质相似的“房抵贷”作为发力重点。

“消费贷现在也不好做，竞争越来越激烈了。”某股份行卡中心消费金融部相关负责人夏凌对《棱镜》作者说道，在他看来，这两年四大行也开始重推消费贷产品，对他们才是降维打击，因为四大行*的优势是费率：“他们年化利率敢做到4%，比基准都低。”

麦肯锡在6月23日发布的一份中国消费金融报告中提到，截至2020年，中国狭义消费信贷（不包括房贷和车贷）的余额规模已超过美国，达到约15万亿元人民币。在各大玩家“跑马圈地”蓬勃发展的同时，市场也面临低利率环境下利润空间收窄、市场竞争加剧以及不良资产快速增长三大挑战。

此外，夏凌还观察到，最近各大银行都在发力车贷，因为房贷受限之后，车子成了*的大场景消费。此外，随着新能源汽车普及，出现了不同的营销方式和需求，对于银行而言会是新机会。

前述副行长也对《棱镜》作者表示，车贷今年会有一定幅度的增长，特别是在电动车领域，“有的品牌我们已经占到了全市场的30%-40%”。

短期难“戒掉”的依赖

尽管监管层对于涉房贷款有着严格限制，但部分资金仍然绕道流入房市，对于一些银行而言，短期内“戒掉”对房贷长久以来形成的依赖并不是件易事。

刘忠瑞在前述通气会上就提到，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行合理控制房地产贷款增速，对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。

除了对公贷款之外，个贷领域的经营贷、消费贷通过各种方式最终又流回楼市的例子更不鲜见，这其中，贷款中介发挥了不小的作用。

2020年，以深圳为代表的一线城市楼市在疫情期间出现成交量、价格快速上涨的情况，市民戴着口罩抢千万豪宅的新闻刺激着大众的神经。媒体报道分析指出，经营贷大量违规流入楼市。

据作者统计，2020年，主要银行新增个人经营贷达到5953.71亿元，是2019年新增个人经营贷规模的近3倍。为支持被疫情冲击的小微企业，国家推动金融机构提供优惠利率的纾困贷款申请便捷，且贴息后利率低至3.65%，远低于当下5.3%左右的按揭贷款利率。

不过，较低的贷款门槛以及远低于房贷的利率被投资客盯上。北京一贷款中介刘文告诉作者，银行在疫情期间推出贴息政策，一些经营贷利率低至3.65%~3.85%，远低于当前5.2%的房贷利率。去年刘文经手的个人经营贷客户同比增加20%。刘文称，可以帮客户完成购买营业执照、垫资、公证、下户等全套流程，费用为贷款额的2%左右。

中银研究院指出，去年以来，为了对冲疫情的影响，央行实施了三次降准、LRP 等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市。这部分资金既无法监测，也加大了风险隐患。

这一现象引发监管关注。今年3月，银保监会、住建部、央行三部委联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构加强审核和管理。

相似的一幕，在四年前就发生过。2017年10月，央行会同原银监会要求各地监管部门，防范消费贷款违规流入房地产，原则上不发放超过100万元或期限超过10年的个人消费贷款。这一要求的背景是，当年前7个月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，是前一年同期规模的3倍多。

钟飞对作者表示，住房按揭历来是个贷的投放主力，消费贷款则是比较缓慢增长，而很少会出现爆发式增长。“在房地产调控加码、住房按揭额度受限的情况下，多地出现新房价格低于周边二手房价格的情况，居民购房意愿依旧很强。”钟飞对作者表示，“消费贷和个人经营贷，或许只是名称的改变而已。”

监管人士殷铭介绍，此前现场多次检查发现，多数消费贷的发放对象是公务员、教师、国企员工。“这样的用户怎么会贷款来消费呢？”殷铭表示。“我不敢说全部，但应该有70%-80%的消费信贷被挪用流向了房地产。”

央行在2020年第四季度《货币政策执行报告》中坦言，要激发国内消费潜力，但不宜靠发展消费金融来扩大消费。

钟飞告诉作者，当前银行普遍通过大数据发放信用贷款，贷款用途上会要求客户承诺不流向楼市和股市。但实际操作中，银行较难管控资金的具体流向。“去年资本市场行情好，许多贷款其实也流向了股市。”

今年3、4月份，北上广深四家银保监局先后公布了银行房贷自查结果，其中，北京涉嫌违规流入房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元；广州涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户；深圳提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款；上海发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

据《棱镜》作者统计，仅今年5月份，银保监会官网就公告了8起针对银行的行政处罚，处罚原因包括个人经营贷款、消费贷款管理不审慎，资金挪用于购房；个人消费贷款违规流入股市等等，罚款金额从几十万到几百万元不等。

“中国的城市化进程还在继续，房地产作为重要的支柱产业之一，仍然有较大的发展空间。这个市场会逐渐扩大，那么资金从何而来？占到金融体系七成资源的银行必不可少。不过银行在信贷投放中会更加审慎，选择实力更强、份额更高的房企合作。而小房企的日子会越来越难。”殷铭认为。

（文中陈航、钟飞、殷铭均为化名）

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