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外联出国：葡萄牙买房的中国人，这些年赚到了什么？

2021-10-12 15:13 · 互联网　　　

自2012年10月启动后，葡萄牙投资居住许可（简称ARI，也称“黄金签证”）计划迄今已满九个年头。

九年里，获批主申请人达10000位。中国籍投资者4986位，*；其次是巴西、土耳其、南非和俄罗斯籍投资者。

再看投资额。59.4亿欧元总投资额中，房产投资额占比九成以上，为53.9亿欧元。

葡国房产为何热度不减？

天下熙熙，皆为利来。高溢价是葡萄牙房产受宠的关键。

9月出炉的数据显示：过去一年里，葡萄牙所有地区的房价都在上涨，平均涨幅8.4%。涨幅*的是马德拉自治区，为17.4%；*的两座城市里斯本和波尔图，分别为10.2%和8.4%。

数据来源：葡萄牙统计局

葡萄牙统计局（INE）的一份报告则把时间跨度拉长至6年前，报告指出，2015年第三季度至2021年*季度，葡萄牙房价指数从101上涨到159，涨幅57%。

觉得上述数据还不够直观的话，不妨计算下具体投资收益。如果一个人2015年9月在葡萄牙购房，2021年3月出售，他的投资回报将会如何？

投资葡国房产能赚多少？

假设一位中国投资者在2015年9月以50万欧元购入某葡萄牙房产，考虑到交易成本，总投资约为53.9万欧元（含交易税、印花税等）。

2021年3月，该投资人出售该房产。前面说过，过去五年，葡萄牙房价指数上涨了57%。（注：房价指数和房价是两个不同的概念，前者是为方便比较，常用于对比不同范畴如城市、板块等的房价，并不能精准描述具体房源价格的变化，但也能在一定程度上勾勒出其大致趋势。

据此，我们不妨求同存异，粗略得出一个结果：即，50万欧元的房产，资本增值将达28.5万，所以该房产出售价格约达78.5万欧元。扣除约3万欧元的资本利得税，该投资人出售房产净收入约75.5万欧元。

外联出国葡萄牙事务负责人透露，房产投资收益，除了房产本身的大幅增值，还有稳定上涨的租金。过去五年，葡萄牙住宅租金回报约为3-4%。50万欧元的房产，每年租金毛收入1.5万-2万欧元，5年合计7.5万-10万欧元，扣除持有成本（物业管理费、物业税等）、经营维护（租金税、出租印花税等）和管理成本（出租管理费、水电气费等），保守估计租金净收益不低于4万欧元。何况，这位投资者获得的远不止于纸面上的增值。

葡萄牙购房自带移民属性，外国人买35万欧起的房子，可以同时办理移民，全家收获葡国黄金居留身份和权利，自由通行欧洲申根26国，享受随之而来的欧盟教育、医疗、养老福利。

要想投资、身份一箭双雕，葡萄牙房产的确是不错的选择。

葡萄牙房产“攻守兼备”？

在本次疫情导致的全球经济震荡中，葡萄牙房价、甚或整个欧洲房价都持续上涨，证明了欧房“攻守兼备”，在抵御风险的同时，能够为投资者创造价值，带来丰厚回报。

鉴于此，不少经济学家认为，未来欧盟房地产仍将是全球*投资潜力的资产之一。国际评级机构标准普尔（S&P）预测：2022-2023年，欧洲房价上涨趋势会更为明朗。主要是因为届时疫情阴霾散去，经济有望恢复正常，尤其是对那些经济严重依赖旅游业的国家（包括葡萄牙和希腊）来说，市场情况将会大有好转。

今年最后一个季度的海外投资，葡萄牙房产值得推荐。

热门区域购房受限，怎么投资？

最有投资潜力的区域当属里斯本、波尔图等热门城市。但很快，它们都将进入购房移民限购名单。简单来说，房子还能买，身份不再“送”了。

外联出国葡萄牙移民事务负责人介绍，2022年1月1日起，葡萄牙黄金居留签证政策将大调整：里斯本、波尔图等葡萄牙房产热门投资城市，将不再接受购房移民的申请！

根据外联出国客户目前的平均审核周期，最晚2021年12月15日前，必须完成购房或基金认购流程。建议最迟10月20日前启动开户、汇款等事宜。

其实，你还有另一条路可选，不直接投资葡萄牙房产，却可获得房产溢价红利，而且没有高额维护持有成本，5年后即可现金赎回。它就是同样有移民属性的葡萄牙房产基金——PSGF葡萄牙战略成长基金。