房企为何不出海了

2021年，不少房企走上了“卖卖卖”之路。在这期间，处置海外资产成了众多房企的选择。

2月18日，泛海控股以略高于2300万美元的价格将夏威夷的一宗毗邻Ko Olina Resort的20英亩地块出售给檀香山住宅开发商Alakai Development。

据了解，该地块是泛海控股在2015年斥资超5亿美元购得，原计划在夏威夷西瓦胡岛建造一个新的混合用途社区，包括新住宅，零售中心和高尔夫球场。

据野马财经统计，自去年11月以来，除了泛海控股，还有世茂集团、万科、中海地产、中国奥园、长实集团、 保利集团等多家房企均在处置海外资产。截至2月22日，完成资产交易和传出交易的项目超过12个，涉及金额超过500亿元。

知名地产分析师严跃进表示，当前房企频繁出售股权、资产，本质上都是为了回笼资金，进一步促进企业流动性的改善。

房企加速海外资产处置

早些年，在国内发家致富的房企将目光投向了海外，相继选择到国外投资，布局海外市场。如今，面对国内房地产行业下行，不少房企选择逐步处置海外资产。

2月初，据媒体报道，世茂集团董事局主席许荣茂计划出售伦敦金融城的Christ Church Court大楼，预计售价3.4亿英镑（约29.3亿元）。

据悉，该项目是许荣茂在2015年以2.7亿英镑收购的伦敦项目，靠近伦敦证券交易所，此前曾出租给高盛作为伦敦总部。

同样是在今年2月，绿地集团以约4000万英镑（约3.44亿元）的价格，将位于伦敦西南部Wandsworth的住宅开发项目——兰姆公馆（Ram Quarter）未完工部分，出售给英国上市开发商伯克利集团（Berkeley Group）。

作为一向求稳的万科，在2022年喊出了“黑铁时代”，也在斩断其海外的布局。今年1月底，万科将其位于伦敦市区的办公大楼Ryder Court出售给了 M&G TS Ryder Limited，售价1.32亿英镑（约11.3亿元）。目前，万科海外仅剩下香港丽晶中心一项投资物业。

除了上述几家房企主动出售海外资产外，中国奥园处置海外资产则是迫于无奈。

1月19日，中国奥园选择“躺平”，宣布公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。据了解，中国奥园1月到期的两只海外票据，共涉及金额6.87亿美元。

从去年11月开始，中国奥园就频繁处置海外资产。今年1月初更有资本市场消息称，中国奥园正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右，还会处置其加拿大、澳大利亚的部分项目。

1月26日，中国奥园以2.15亿加元（约10.78亿元）出售位于加拿大的多处资产。完成此次交易后，奥园将获得1530万加元（7673万元）收益。

实际上，早在2017年，曾经高调“出海”的房企万达遭遇“滑铁卢”之后，开始抛售海外资产，中国房企的海外置业潮就开始渐渐消声，出现反转。

在短短的十余年间，房企风光“出海”，又失意“回归”。

房企 “出海”热恐难再现？

进入21世纪，在房企的布局之路上，海外市场成为规模扩张的重要一环。

据了解，中国房企最早的一次公开“出海”，可以追溯到2004年。万通控股总经理助理张冬冬曾回忆表示：“2004年，万通就有了在海外投资的想法。”。

当时，绿地集团、上实集团等企业共同投资成立的海外联合投资公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区——波罗的海明珠项目。

不过因为信用延期问题，万通控股从2006年准备投资，直到2010年才宣布投资约5亿元承租美国纽约曼哈顿世贸中心（WTC）重建项目世贸中心一号楼（原称自由塔）64层部分与65-69整层，打造名为“中国中心”的商务中心。

在民营房企中，2005年，中坤集团在美国洛杉矶投资了2万平方米的商业中心。此后，其于2007年在美国纳什维尔附近直接购地1200英亩；2011年，在冰岛以2亿美元购地300平方公里。如今，中坤集团在住宅市场中几乎销声匿迹。

SOHO中国董事长潘石屹也是最早“出海”的房企大佬之一。从2011年开始，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托投资海外资产，包括纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。据了解，这些投资总金额约27亿美元。

彼时，万达也开始进军海外市场，并在英国伦敦南部的沃克斯豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购买土地，还收购了美国洛杉矶的地产项目。

此后，万科、保利集团、中海地产、中国奥园、世茂集团等房企纷纷将投资目光转向海外，购买海外的商业地产、地块，开启了一轮房企海外投资热潮。

据仲量联行发布的调研报告显示，2013年-2016年，中国房企在海外市场的投资金额分别为113亿美元、165亿美元、251亿美元和330亿美元。

严跃进表示，中国房企加快海外投资脚步也是投资国际化的一种体现。从宏观面来说，有利于国内房地产企业的结构性调整以及剩余产能转移。从微观面来说，实现企业的区域扩张，进而实现房企新业务的进一步拓展。

不过，2017年，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合发布《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，引导和规范境外投资方向，其中将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资列为限制类。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为，像上一波那样中国房企大规模“出海”的情形，恐怕近几年很难再现。

处置海外资产应对“偿债潮”

自从2021年以来，房企的债务压力成为悬在头上的达摩克利斯之剑，债券爆雷、理财爆雷等促使部分房企选择处置资产优化债务。

在严跃进看来，2021年房企的“生死挑战”才刚开始，眼下处理不好手头的债务，2022年陷入流动性危机或者爆雷的企业会更多。

不久前，万科总裁郁亮表示要缩紧裤腰带过日子，地产行业进入“黑铁时代”。这不仅描绘了当下市场的严寒景象，更反映了2022年上半年偿债高峰期带来的压力。

克而瑞数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高。此外，3月-7月，同样是房企偿债小高峰。

除了受债务影响，海外项目的收益下滑也促使部分房企选择优化资产。

据了解，受疫情影响，2020年以来不少规模房企的境外项目销售业绩下滑明显。克而瑞数据显示，2020年，中海地产、龙湖集团、万科的境外项目销售业绩分别同比下滑59.5%、45.4%和29.2%。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣认为，去年11月以来，多家房企处置海外资产，正在加速资金回笼，无论从降低项目风险角度，还是从提升项目投资回报率的角度，都值得去做。2022年或有望迎来土拍窗口期，叠加风险与机遇因素，房企借此契机处置境外资产，可以为境内投资蓄能。

面临即将到来的偿债高峰，还会有哪些房企处置海外资产呢？

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