长租公寓迈入资管时代：谁能成为中国的EQR？

在新冠疫情蔓延、全球宏观经济下行的当下，什么才是更有安全感的投资标的？

越来越多的资金（包括外资）正在持续涌入中国的租赁住房市场。

7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获深交所审核通过。这是市场上首单通过的保障性租赁住房REITs（房地产信托投资基金）项目。

3月份，北京大兴中骏金辉·未来云城项目完成一项大宗交易，签约金额18.7亿元。此宗交易标的为大型租赁公寓，购买方为国际知名投资机构KKR和中骏旗下方隅集团。

国际著名投资机构华平也对中国租赁住房市场表现出持续的热情。

今年1月，锦和资管以约1.98亿元的总价，收购了上海徐汇滨江区块核心区域的共享公寓项目——后社·西岸。

锦和资管由华平与上海锦和投资集团有限公司共同设立。

收购后社·西岸，华平进一步扩大了其在华的租赁住房资产规模。此前，华平在中国已经投资了微领地、魔方、自如等多个长租公寓项目。

近期，一位长租公寓行业资深人士接受外媒采访时提到，目前全球投资者对中国租赁住房市场的投资兴趣依然浓厚。

在经历了暴雷、跑路、租金贷危机等剧烈震荡后，国内长租公寓行业有段时间似乎已经从风口跌落。据不完全统计，过去三年，有上百家长租公寓品牌消失。

为什么全球投资者又对长租公寓市场燃起了投资热情？下一个阶段，长租公寓行业如何才能走出之前的阴霾，实现更稳健、长期的发展？

房地产存量时代的超级赛道

中国住房租赁市场规模有多大？

中金研究在一份报告中预计，2035年前后，国内租房群体将扩容至约3亿人，支撑起租金规模达5万亿元的市场。

2021年，也有机构发布调研报告认为，到2030年，国内住房租赁市场的规模就能达到10万亿元，行业将迎来“黄金十年”。

如果你觉得2030年太遥远，不妨可以通过一些数据对比，感受一下中国租赁住房市场的巨大潜力。

据各城市公布的第七次全国人口普查数据，目前一线、新一线城市租住人口不断增长，仅北京、上海、广州、深圳、成都、杭州6个城市的租住人口就已经超过5000万人。

其中，北京有超过1/3的常住人口租房住，租住人口约为730万人。上海租房人口约995万，占常住人口的40%以上。

广州、深圳、成都、杭州的租房人口也分别达到：995万人、1350万人、480万人、477万人，在当地常住人口中的占比也分别约达53%、77%、23.06%和40%。

上述六大城市的租房率与美国旧金山、纽约、日本东京均超50%的租房率相比，仍存在较大差距，但已接近香港的水平，消费者对租房的需求强烈。

但从供给端也就是出租房屋占比看，美、日大型国际城市的租赁房屋占比均超40%，而国内北、上、广、深等一线城市的租赁房屋占比只有约20%，供应不足问题突出。

另外，从租售比（单位月租金/单位房价）维度看，国际标准认为，房地产运行状况良好的租售比通常为1:200——1:300。

诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，2021年，国内重点50城平均租售比为1：615，远远偏离国际标准。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

这意味着，在我国的高房价背景下，租金与房价长期背离。

随着一线城市涌入更多流动人口，而房价又持续维持在高位，一线城市的租房需求未来将长期保持强劲的增长势头。

2021年以来，随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，租赁住房市场迎来新的历史性发展机遇

长租公寓下一步：专业化资管时代

在长租公寓行业的资深人士看来，过去几年长租公寓企业的集中暴雷，很多是因为缺乏资管属性，融资不通畅、运营回报率低造成的。

面对新的历史性机遇，什么才是长租公寓下一步发展的正确姿势？

一些长租公寓品牌包括微领地、方隅、旭辉领寓等给出的答案是：向重资产模式的资管平台转型。

2021年，随着各项利好的出台，微领地毅然向“募投建管”的闭环型重资产模式转型，成为租赁住房资产管理平台。

资管模式下，长租公寓品牌既是资产的持有者，也是运营者，它不仅能获得租金收益，还能享受资产增值带来的收益。

此外，长租公寓品牌通过自建物业或者收购合适的物业进行改造，可以获得相对便宜的资产。

同时，品牌方还可以完全按照目标用户的需求打造产品，提供更好的品质和用户体验。

因此，长租公寓转型重资产模式的资管平台，通过运营管理获得稳定持续收益，回报率得到大幅提升，为资产证券化创造了条件。

实际上，在国外租赁住房成熟的市场，以及物流地产领域，资管模式早已被验证成功。

EQR和普洛斯（GLP）分别是这两个领域的典型案例。

EQR成立于1969年，目前是美国*的长租公寓管理公司之一，旗下运营的公寓房间分布在波士顿、纽约、西雅图等核心城市。

EQR 在过去数十年的迅猛发展中，将机构化、规模化和金融化手段相结合，通过自建或者收购实现自持物业，然后通过标准化的运营管理，为美国租赁住房市场的用户提供服务，最终形成“投、融、建、管”的完整闭环。

除了EQR，AVB也是美国排名靠前的公寓管理公司，它同样采取重资产模式，其管理的大部分公寓为自持。

所幸的是，美国成熟的REITs（房地产信托投资基金）市场在EQR、AVB等公寓品牌融资过程中发挥了重要作用。

早在1960年就推出REITs，并于1991年进一步允许权益型REITs上市流通，这使得更多个人投资者可以参与到房地产投资。

EQR在1993年就以REITs的形式在纽交所上市，成为美国首家租赁住房REITs。AVB也是美国市值*的上市公寓型REITs，目前其市值达276.2亿美元，与EQR旗鼓相当。

EQR和AVB作为REITs的管理者，可以获得REITs的管理费+收益提成，而REITs的收益主要来自租金、运营增值和资产增值。

可以说，REITs就是美国公寓企业普遍采用重资产模式，自持资产的核心前提。

据一些公开数据，过去 10 多年，美国长租公寓REITs的年化收益率约为 8%。这甚至高于当地房地产开发销售的收益回报。

普洛斯（GLP）也是典型的重资产模式。它在全球范围内投资、建设优质、高效的仓储基础设施，然后出租给客户并为其提供物业管理服务。

REITs也为普洛斯提供了融资便利。截至去年底，普洛斯物流地产业务资产面积达7500万平方米，不动产资产管理规模超1000亿美元。

在中国，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”也于去年在深交所上市交易，成为中国首批基础设施公募REITs试点项目之一。

这为普洛斯搭建了资本循环的新平台，募集的资金将全部继续投入到中国市场的物流基础设施，为投资人创造回报。

2021年，监管部门相继出台对保障性租赁住房的金融支持政策。其中，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，标志着保障性租赁住房REITs驶入快车道。

微领地CEO周君强认为，REITs相关政策和项目在国内落地，将为重资产模式的长租公寓带来更通畅的融资和流通渠道。这也是微领地向重资产的资管平台转型的契机。

谁能成为中国的EQR？

除了重资产的资管模式，世界上成熟、稳定的长租公寓市场还有哪些成功的经验值得借鉴？

聚焦核心城市是国外大部分长租公寓的共同选择。他们集中在人口数量排在*、第二梯队的 15 个州，这些地方都具有高就业机会、高房价、低购房率等特征。

2000年后，EQR剥离非核心城市资产，重点布局纽约、波士顿等经济繁荣、人口稠密的大城市。AVB同样聚焦于人口稠密的热点城市。他们用实践证明，不是所有城市都有大规模的租房需求。

在国外一些核心城市，就业机会多，但房价高企，毕业生需要 5 ～10 年的过渡时间，租房需求旺盛，为长租公寓的发展提供了土壤。因此，EQR等长租公寓品牌的目标客户都是年轻人。

以年轻人为代表的租户，更喜欢面积小，租房成本低，但配套设施齐全、交通便利的长租公寓。所以，在2006 年- 2016 年，美国的长租公寓单套面积呈缩小趋势。

国外以REITs 为代表的机构类投资运营商更偏好大体量的集中式公寓，因为公寓体量越大，越能降低人房比，减少人工费用，提升运营效率。

反观国内，年轻人，尤其是90后已经成为城市租赁人群的主力军。每年有上千万应届毕业生涌入市场，而他们结婚越来越晚，这群人基数大、增长稳定、租房需求强烈，为长租公寓提供了发展土壤。

那么，面对年轻人的租房需求，谁是中国的EQR？

目前来看，微领地在客户和产品定位、城市布局、发展模式等方面都与EQR高度契合。

2011年成立的微领地，始终面向刚需客群——毕业三、五年内的年轻人，提供月租金在2000-4000 元价位的一房产品，致力于满足上海青年新市民的租赁需求。

微领地曾用“25的N次方”对年轻用户做过精准画像：25岁的年轻人是租房的主力人群；房租占他们收入的25%，这样才能手头宽裕又能保障居住品质；25㎡独门独卫是居住底线；同时，这群人还需要社群生活。

所以，微领地开发出“小户型、大社区”的青年社区产品。25平米的精致单间小户型，拥有卧室、客厅、厨房、卫生间，现代化的装修，2000~4000元/月的租金。既满足年轻人对于品质、租金的要求，又能用社区内丰富的功能模块满足他们对社群生活的需要。

今年，他们又提出了*性价比策略——产品和服务要时尚舒适、地理位置和交通服务要便捷，更关键的是，还要是区域内*价。

一直以来，微领地都在探索超级社区模式，以大体量的集中式公寓为特色，运营过10个千人以上的大店。

在成立之初，微领地就着手打造了一套后台技术系统，覆盖了社区开业、项目交付、日常经营管理等操作流程，可为用户提供APP预订、签约入住、报修、水电充值、第三方服务、投诉等标准化服务。

这套系统为他们高效管理大体量社区提供了有力的支撑，帮助他们在每个环节降本增效。

在2018年当大量长租公寓还在亏损和低出租率为代价跑马圈地时，微领地已经实现全部单店盈利，全年出租率达到93%。2020年，微领地实现公司整体盈利。

成立至今，微领地始终聚焦上海市场，他们曾连续四年蝉联上海集中式公寓规模*。

微领地CEO周君强表示，未来几年，微领地仍将持续深耕上海市场。

2021年，微领地在上海一口气拿下6个重资产项目，管理资产规模逼近200亿。如今，他们已经拥有7个重资产青年社区（含在建），自持超30000间房，是国内头部的市场化青年社区租赁住房资管平台。

过去几年，限于市场环境，微领地只能以包租模式扩展市场。但周君强称，这个过程中，团队的运营管理能力得到了提升，这也是他们*的收获。

长租公寓市场经过上一轮洗牌后，头部品牌正在迈入资管时代，未来将出现更多中国版EQR、AVB，品牌们要比拼什么？

周君强认为，“⻓租公寓最终的核⼼竞争⼒是完整的经营链条及每个经营环节都要具备竞争力。”所以，微领地将坚持“深耕细作，长期主义”的方法论，实现资产稳健升值，用最慢的姿势快跑。

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