龙湖失去「亚军」

龙湖还是失去了“亚军”。

今日开盘，龙湖一度跌超40%，消息面上则是上周五盘后，龙湖公告吴亚军辞职。公告称，原董事长吴亚军因年龄和身体原因，卸任董事长，转任公司战略发展顾问。

龙湖集团现任执行董事及首席执行官陈序平成为董事会主席，而陈序平是龙湖的一名仕官生。

陈序平从清华大学毕业后就进入龙湖，14年间，从一名校招生，一路升到董事长。

投资者会议上，吴亚军直言，此次交接班希望龙湖也能够创造美的何享健交班给方洪波的佳话。

对于当前龙湖的近况，吴亚军认为，“公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。”

作为集团的掌舵人吴亚军女士拥有了众多的光环。吴亚军被称为地产界的铁娘子，不久前曾一度冲击成为中国女首富，不过数日后被恒力石化的范红卫取代，吴亚军成了名副其实的亚军首富。

龙湖能够一次次成功地渡过艰难时刻，和吴亚军的领导能力分不开，也和她在地产界多年以来积累的经验分不开。

龙湖集团走过近30个年头，参与了房地产行业兴衰的整个过程，其一路坎坷的经历和创始人吴亚军的命运紧密相连。

在当前地产业低迷的情况下，龙湖的财报数据表现还不错。

龙湖集团2022年中报显示，龙湖地产营业额同比增长56.4%，净利润74.8亿元，毛利同比增长20.1%。地产界人士对龙湖也多有溢美之词，甚至被称为是民营房企安全的最后一道防线。

但值得注意的是，龙湖的公告中也提到，2022年第三季度全口径销售为人民币598亿元，同比增长仅为0.8%。

一、注定与地产的缘分

吴亚军出生在一个县城大院中。资料显示，她的父亲在供销社工作，母亲是一位裁缝，经常忙到很晚。

吴亚军中学时候的梦想是成为居里夫人，其文科成绩很有优异，尤其作文经常受到老师表扬。事情发生了变化，她在高考选择志愿时，放弃了擅长的文科，选择了逻辑思维更强的理工。1980年进入西北工业大学的的导航工程专业，对鱼雷控制系统有比较深入的研究。

毕业后吴亚军被分到重庆前卫仪表厂做了4年技术员，这个时候估计没人会想到，吴亚军日后的主业却是房地产。

吴亚军和房地产行业产生关联是在1988年，那年她去了建设部城建司市建委主办的《中国市容报》做记者和编辑。有人认为，正是这段工作经历，让其逐渐了解房地产领域，并且有机会大量接触了房地产业高管，完成了最初的人脉积累。

吴亚军正式“下海”是1994年借助报社平台成立重庆佳辰经济文化发展有限公司，主做建材生意。第二年吴亚军夫妇再出资750万变更公司注册资本为1000万，并且几年后报社退出了股权。其中，吴亚军夫妇能在一年时间能搞来750万的资金来源未见公开说明。

同年，吴亚军开始涉足房地产，她和房地产的诸多故事也从这一年真正开始了。地产界的很大大佬如杨国强、许家印、宋卫平和孙宏斌们也都是在这段时间开启房地产业务的。

到了2003年，国内房地产行业这趟列车开始启动，让已经上车买过票的吴亚军迎来了事业快速发展阶段，也让她在未来获得了各种荣誉。这期间，吴亚军的商业头脑和经营能力得到了淋漓尽致地发挥。

二、掌舵龙湖度过多次危机

和众多的企业故事一样，龙湖也经历了多次艰难时刻。

吴亚军在此期间展示出来的韧性和“强悍”危机处理能力足以令人称赞。我们挑一些对龙湖来说重要的事件来进行梳理。

据了解，龙湖原来和花旗有过一笔4亿美元的贷款，当时龙湖正在筹划上市相关事宜，花旗提出用这笔贷款签对赌协议来换取龙湖的部分股权。

当时龙湖处境艰难，吴亚军不愿意稀释股权，最终未在协议上签字。通过吴亚军的努力，最终在2009年龙湖在香港联交所上市前如期归还了这笔贷款，龙湖也成为当年在香港上市规模*的内地房地产公司。相比之下，恒大多次与外资在可转债上对赌，仍未能摆脱最终的危机。

2018年《财经》杂志的一篇文章称吴亚军滞留美国已经8个月。当时被曝出龙湖资金链紧张，拟发行的80亿债券被中止发行，133亿的借款需要归还；同时销售情况也不乐观，前四个月销量585亿元，同比下降了2.38%，与万科、碧桂园等房企差距被拉大。另外内部团队出现波动，高管频频出走。

龙湖又一次到了艰难时刻，吴亚军火速回国灭火，使得龙湖成功地度过了这次危机。

2022年8月，龙湖迎来一次重大的危机。8月9日网传龙湖存在大量商业票据“逾期”记录，或将破产，该消息最后被证明为谣言。10日瑞银发布报告《China Property and PropertyManagement：How is developers' cash burn？》，将龙湖、碧桂园服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。

龙湖股价引发市场担忧出现暴跌，盘中跌幅一度高达19%，收盘报20.9港元，下跌16.4%，市值一天蒸发200亿港元，也创出自2019年高点以后的新低。

两天后，吴亚军展开行动，12日午间龙湖发布公告称，公司控股股东及主要股东选择以新股增持股份来代替收取2021年现金分红，这部分金额高达55.57亿港元，14日龙湖获得35亿港元的银团贷款。

至此，龙湖又在一次危机中安全着陆。

据了解，吴亚军曾在2021年12月对龙湖做过一次极限压力测试，结果是能抗住风险的。有分析认为，此次龙湖事件的大背景是地产行业负面情绪爆发，市场对民营地产信心正在流失，本已经低迷的房地产市场已经变得敏感。

对于经过大风浪的吴亚军而言，龙湖未来将面对的情况才是更为重要的。

三、陈序平能否解答龙湖难题

陈序平的接任是临危受命，还是吴亚军急流勇退？

此前，吴亚军表示，房地产行业底部已经出来了。这是地产人的乐观还是吴亚军在表达捍卫龙湖的决心。有分析人士指出，龙湖集团未来仍存在诸多不利因素。

值得注意的是，龙湖当前的处境要比三个月前还要艰难。

彼时，吴亚军还是中国女首富，龙湖集团的股价在20港元每股左右；如今，吴亚军失去女首富之位，龙湖的股价为不足10元，几月的时间再度腰斩。

龙湖的公告中也提到，2022年第三季度全口径销售为人民币598亿元，同比增长仅为0.8%。

留给这位仕官生新掌舵者的是一个更加艰难的局面。

老板是公司的灵魂，吴亚军的魄力也让龙湖这艘大船继续前行。

地产行业发展艰难。数据显示，今年1-6月，TOP100房企销售操盘金额为30564.7亿元，同比下降50.3%，除越秀地产外，重点30家房企上半年业绩均出现下滑，部分跌幅超过60%，部分企业目标完成度与去年同期比降幅大于20%。

据不完全统计，仅今年已有10多家知名房企陷入流动性危机。分析认为，房地产“黑铁时代”，房企拿地意愿、购房者信心层面都已发生较大变化。楼市分化加剧不可避免，如何完成当下的成去库存是个不小的问题。

政策方面利好暂时稳住了行业，但是行业修复需要一个漫长的时间，房地产行业或面临长期承压的情况。

行业趋冷，龙湖能够独善其身吗？

龙湖经营成色如何，对比财报数据，还是发现了一些问题。

首先，销售目标完成率在下降。数据显示，2021年上半年销售目标完成率为46%；2022年上半年该项数据为28.6%。卖房子仍然是公司收入的主要来源，占比仍然超过90%，且短期内难以改善。

其次，龙湖负债率在上升。2021年龙湖除预收账款后龙湖的资产负债率为67.4%，净负债率为46.7%，2022年上半年该项数据分别为68%和55%，呈现上升趋势。

第三，多元化业务规模总体较小。财报数据显示，上半年商业投资收入46.5亿元，同比增长26%；租赁租房收入11.8亿元，同比增长11%。从数据增长方面看还不错，但对于龙湖几千亿的版图里，占比仍然较低，短期难以贡献大量的资金。

资金方面，尽管龙湖安然度过了8月这次危机，但是被评级机构降级了，再想从海外获得融资的难度将成倍的增加。

不过龙湖的评级也有好转。10月21日，标普（S&P Global）在官网上更新了对龙湖集团的评级结果，维持龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。9月底，穆迪（Moody‘s）发布报告，同样维持对龙湖集团发行人和高级无担保评级 “Baa2”，展望稳定。

尽管龙湖陆续公布获得国内的一些融资，距离龙湖未来的资金缺口有多少差距尚不得知。“三道红线”之下，地产企业主要靠销售回款，上半年销售目标完成度为26%，回款难度可想而知。

对于资本市场方面，龙湖集团股价年初的50港元左右高点仅剩20%，从股价走势图中也能看出，突发事件对龙湖股价的伤害极大，这类情况却不断发生。

不可否认，龙湖仍属于国内不错的民营房地产企业，掌门人吴亚军的危机处理能力也很强。但是面临当前行业景气度不高，市场信心层面脆弱，行业真正摆脱颓势仍需要较长时间。

如果未来再遇到危机，龙湖的境遇会怎样，吴亚军还能力挽狂澜吗？这个问题要交给陈序平了。

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