涨疯的上海楼市，卖不出的三四线

9月30日，十一长假前夕，我收到好友小冉的消息弹窗，字里行间充斥着无奈和心酸：

“怎么办？两天三个政策，先是房贷利率要降。然后又是换购住房能享受退税优惠，后面连住房公积金贷款利率也降0.15个百分点。

这里，曾为罗梦朦婚前的生活遮风蔽雨；但这里，也是罗梦朦现在回不去的家乡。

人民银行、银保监会联合发布的通知原文

小冉粗算了一下，如果新规后买房，每个月的利息可以少还将近2000元，30年就可以少还近72万元的巨额利息。

现在感觉凭白无故多出了72万元的“债务”，简直欲哭无泪”！

小冉是一位标准的“沪漂”白领，某种程度来说也是近几年最尴尬的购房者之一，房价、房贷利率双双踩在了最高点，一个也没逃过。

01、买不起的上海，回不去的老家

“这几年，我在买房路上踏错了很多步。”

小冉的*套房是2019年5月和男友订婚时买的。

按照苏北老家的规矩，想结婚就必须要有房子。两家父母咬牙拿出了半辈子的积蓄，买下了这套当时她和男友的“梦中婚房”。

小冉男友在苏北老家买下的房子，交房时的真实照片

这套三环的99平小3房，不算宽敞但单价仍要1.5万出头，为了孩子们能够少点压力，父母倾其所能付了46万元的首付。

小冉提供的产权证部分截图

但是在大城市漂泊的外地年轻人，生活总是充满太多的不确定性。

小冉的工作日渐向好，“拼命三郎”一般的男友也在上海“混得”有模有样，两人年薪有了几何级的增长。

2021年4月，小冉和男友结婚的前一月，经历了无数次的挣扎、犹豫，最终他们还是下定决心，留在上海。

“我们也想回老家，过安稳平淡的小日子，但是，苏北的工资你也知道，和上海真的差距不少”。

以小冉为例，电子商务的月平均工资水平在苏北只有5-6k，比她在上海的薪酬足足少了8k之多。

小冉在boss平台查看的招聘信息截图

而小冉男友从事的互联网行业，想在苏北找到替代更是难上加难，初创企业的leader岗位月薪最多只有10k，而上海的薪酬则是25-30k。

但是，留在上海有个很现实的问题，哪怕两人的年薪已经40万+，但是上海的房子依旧买不到、买不起。

魔都上海是全国“落户、限购、限贷”最为严苛的城市之一。光看这琳琅满目的规则，尤其是认房又认贷二套首付7成，就足以让外地沪漂的年轻人“胆颤”。

上海限购限贷政策一览，图源网络

怎么办？一直租房一直搬家也不是办法。索性先拿“环沪“城市当踏板吧。

两个人一咬牙，拿出了工作多年所有的积蓄，又翻出了订婚时的“彩礼”，另外还借了亲朋好友10万。

男友也大方，彼时婚前的小冉依旧有首房首贷的名额，索性就只上小冉的名字。

首付3成，贷款利率5.45%，在环沪的三线小城买下了第二套房子。

房子不大，却也温馨。

小冉名下的房贷截图

同年5月，小冉和男友结婚了。彼时的他们，是亲友艳羡的对象。在上海有着还不错的体面工作，不到30岁的年龄，拥有了家庭的两套房子。

看似所有的一切都是幸福的开始，但属于小冉他们的挑战，其实才刚刚拉开帷幕。

02、比“养娃”更重的“养房成本”

“生完孩子，我后悔买房了”，这是小冉，不止一遍跟我说的原话。

是的，说不上是老天眷顾还是玩笑。2022年，结婚第二年，他们的孩子出生了。

此时的他们，一边是欣喜地迎接新生命，一边又面临着新的人生挑战。

1、两套房的房贷月供1万+，压力山大；

2、新增一项养娃成本，奶粉尿布衣服等到处都要用钱；

3、买房之后，苏北老家和环沪城市的房价，一直不涨反跌；

4、房贷利率踏在了最高点，两套房当时的房贷利率分别是5.5%和5.45%，8月份利率都下调至4.1%，新规后利率更是将下探至“3”时代。

小冉粗算了一下，养娃成本尚能承受，但“养房”之重，却压的他们喘不过来气。

她给我算了一笔账，两笔贷款总金额差不多220W，当年的等额本息30年利率分别是5.5%、5.45%（如今4.1%）。

每个月的月供达12000余元。如果新规后利率能降到4.0%，每个月就可以少还近2000元，30年就是72万元的高额利息差。

让他们犯难的是，从待产到产假的近半年时间，小冉只有生育津贴没有工资，所有的家庭开支都压在了小冉老公一个人身上。

于是，他们萌生了卖掉苏北房子的想法。

但三四线城市的楼市现状却无比残酷，当地的二手房已经有价无市，即使亏钱卖，挂到2019年的价格，依旧无人问津。

要知道，当地的新房开发商为了去化回款，已经拿出了“首付6万，房价打折、送车位”的大招。

小冉在朋友圈看到的广告

二手房的带看越来越少，更难谈成交。

令她难受的是，三四线城市的房子价格跌就算了，买房时的利率也“*”踩在了最高点。

更让她受打击的，当初定下了雄心壮志，5年社保之后卖掉所有房子，在上海买下一个属于自己“小窝”，孩子也能接受到更好的教育。

但上海的房产、户籍在某种程度上和教育是绑定的。优质学校一般要求“户籍对口”或“学籍对口”，还有“入户年限”等各种繁琐的要求。

上海户口可以靠时间熬，但房子却需要实实在在的真金白银。

和大多数沪漂的年轻人一样，买不起上海房子的TA们，群租过外环2000元/月的隔断单间。也曾咬牙租过5000元/月的中环公寓，高昂的租金让他们“肉疼不已”。

她已经记不清搬过多少次家，也不想回忆和多少个二房东曾斗智斗勇。

如今的她在环沪城市扎根，靠远途的11号线地铁在上海和昆山之间每天3小时往返通勤。但所有身体上的累，都没有磨灭掉她想要在上海“扎根”的梦。

但现在，所有关于房子之下的“美梦”，似乎都破灭了。

03、上海买房的游戏规则，已暗定

上海的楼市操盘者，很聪明。

新房在土地出让前，就已经制定好房地联动价（也就是未来的楼盘售价）。这个价格，往往会低于周边的二手房。

业内称此为“价格倒挂”，比如说XX新房单价要10万，而周边二手房的单价15万，那么这个单价的倒挂值就是5万。

但不是所有人都有资格参与“一二手倒挂红利”的角逐，人性是趋利的，大家都会想要抢占“倒挂值”更多的新房。

而像中环以内这种宅地建设指标很少的区域，往往新房的供应会更少，那就会造成市区的新房不够抢，郊区的新房没人要。

于是上海又制造了一个“新房积分制”游戏。

上海新房积分制，图源网络

在买新房之前，所有的购房者都要参考以上图表，暗自给自己打分。

高分选手可以买到“高倒挂价差”的网红盘，而像小冉这样非沪籍、社保年限少的低分者，只有两种选择：

远郊的新盘或者高价买市区二手房。

深谙人性的上海楼市，制造出了“一二手倒挂”，在一二手房之间不停制造价差红利，让所有人都有一种买到就赚到的认知。

举个简单明了的例子，今年上海积分最高的楼盘，是前滩板块的东方悦澜。

新房联动价是11.9万/㎡，而板块内二梯队的二手价格是16-18万/㎡，84-165㎡的2-4房，总价倒挂的利差，能达到至少三百万至多千万级别。

而该楼盘的入围分是96.9分，按照项目0.18分/月的社保系数计算，如果基础分满分达到60分，那还需要至少205个月上海社保。

而满足基础分满分60分条件同样严苛，需要同时满足“上海无房的沪籍家庭，且5年内没有购房记录”。

那购房者买不到东方悦澜这样“高倒挂高价差”的楼盘怎么办？

购房力下沉、积分下沉，直至买到可替代的楼盘。

如此循环之下，上海绝大多数区域的新房，都不愁买家。

同时，新房供应高的板块，下一批次就会就暂缓甚至减少拍地，新房未来的供应缩减，二手就不怎么会下跌。

如果新房二手压力都大的区域，就会在落户、限购上松个口子，比如说五大新城和临港的购房限制，目前已经到了低点。

如果还不好卖，那就会搞个利好出来，比如说搬来某某名校分校。

至少那些都好卖的新房，触发一定的认购率，就会限售5年，锁死不准交易。

这就是真实的上海楼市。

面多了加水，水多了加面，不停循环，几番骚操作下来，带来了上海楼市持续多年的飘红。

04、难以下手的，上海高价二手房

上海楼市是典型的存量房市场。

按照总量逻辑来看，上海的存量房（二手房）大约将近800万套，是全世界*的二手房交易市场。

今年上海的二手交易量大概会维持月度成交1.5万-1.8万套波动，而根据往年经验，上海的年度二手成交总量大约是20万套左右。

至于新房，在上海十四五规划中也提到每年8万套的供应目标。底层数据很清晰，上海二手和新房的成交比大概是5:2。

所以像小冉这样，积分不高预算也不高的年轻人，二手也不失为一个选择。但是，有个信号却不得不值得注意：上海的二手市场已经开始胶着了，涨到了无解状态。

图源小胖看房

以上海月度成交量*的300-600万价格段为例（考虑200万是做低总价因素，不计入）。

购房者手拿300万想买到大一点的3房，偏远的临港、奉贤、金山、崇明是*选择，而这些板块通勤市区，也是极度的痛苦。

而五大新城区域，2房次新基本都要400-500万级别，小3房基本在500-600万级别。

图源链家app

至于徐汇、黄浦、静安等这样的内中环市区，300-600万就只能摸到1房-2房，拥挤局促，很难实现自住的生活品质。

上海还是那个上海，苏州河的婉约和黄浦江的奔流交织在一起，只不过时代变了。

一方面要向外界展示国际大都市的精致，但另一方面房价的高企却已暗中“透支”年轻人的未来。

许多满怀希望来到上海的年轻人，以为可以享受到国内*活力的都市魅力，没想到却陷入了“996福报”，秃顶的速度不亚于房价涨幅。

都说上海“海纳百川、包容一切”，但人才们留在这里的*考验，最后都集中到了两大核心问题：买房和孩子教育。

许多人才一方面带着人才引进的光环在上海扎根，一方面却又在个人购房、孩子入学的时候尴尬狼狈。

这就是属于一线城市上海的真相，残酷且真实。 

05、新一代中产的“得与失”

人性是买涨不买跌的。小县城几万元一套的房子无人问津，上海一两千万的房子挤破头。

明明都是房子，都有居住属性，甚至可能县城房子的居住属性，并不比上海的差。但是因为有预期，有稀缺占有，有错失恐惧。

可能有人会说，小冉这样的人欲望过高，拥有两套房子，生活已然不错，却一心只想攀爬到更高。

所以在文章快结尾的时候，我又采访了一次小冉：

“居住在环沪，工作在上海，疫情有没有对你们造成冲击？供房的局面有没有改观？还有强烈的在上海买房的欲望么？”

“绩效奖金都少了一些，但好在没有在这个困难的时刻失业。有些事情是我无法改变的，不再考虑房价涨跌。

准备正常上班，奋斗生涯再次开启。上海买房的梦只是远了些，但还没有完全灭”。

身为中产的TA们，在这个时代“痛并快乐着”。

和普通人相比，TA们是有不错的职业起点，接受了良好的教育，毕业后进入外企或大厂，拿着一份相当不错的薪水，也许还有股票期权。

正因为起点不低，但又不像真正的“二代”生在人生终点，所以TA们最害怕的是下一代“身（jie）份（ceng）坠落”，害怕“消费滑坡”。

人的欲望本身就是难平的沟壑，想填的越多，付出的就会更多。

属于城市与楼市之间的矛盾还会持续多久？我也看不清答案。

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